Adam O. kupił od Danuty P. i Urszuli M. działkę z domem. Zapewniały, że stan budynku jest bardzo dobry i nie wymaga żadnego remontu.
Kiedy Adam O. wprowadził się do domu, okazało się m.in., że ściany działowe i nośne są spękane, niesprawna jest instalacja hydrauliczna, na suficie pojawiły się zacieki, okna są źle osadzone, podłoga nierówna. Mężczyzna wyliczył wady i powołując się na art. 560 § 3 kodeksu cywilnego, zażądał obniżenia ceny budynku. Kobiety nie uznały jednak roszczenia. Twierdziły, że Adam O. nie dotrzymał miesięcznego terminu zawiadomienia sprzedawcy o wadach. Nadto był rzetelnie informowany o stanie budynku przed kupnem i wielokrotnie oglądał nieruchomość.
Sąd Okręgowy w Białymstoku, opierając się na opinii biegłego z dziedziny budownictwa, stwierdził, że budynek ma wady fizyczne. Część wynika z normalnej eksploatacji, a część spowodował sam powód, niedostatecznie ogrzewając budynek. Niektóre wady biegły ocenił jako istotne. Stwierdził, że ich usunięcie jest ekonomicznie nieopłacalne.
Pomimo takich ustaleń sąd oddalił roszczenia, ponieważ Adam O. nie zawiadomił sprzedających o wadach w ciągu miesiąca od ich wykrycia.
Wyrok zmienił jednak Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygnatura akt: I Ca 623/13). Jego zdaniem sąd okręgowy, oddalając powództwo z powodu uchybienia przez nabywcę miesięcznego terminu, nie wziął pod uwagę okoliczności, o których mowa w art. 664 kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że utraty uprawnień z tytułu rękojmi można nie uwzględnić, mimo że kupujący nie zachował terminów do zbadania rzeczy i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli ten wady podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że nie istnieją. Tak było w tej sprawie.
