Sprzedaż mieszkania: zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi za wady

Sprawa trafiła na wokandę sądową. W pozwie Zbigniew i Monika O. domagali się od poprzednich właścicieli mieszkania zapłaty 60 tys. zł. Kwota ta stanowiła zwrot części ceny nieruchomości zapłaconej za lokal.

Zenon i Grażyna P. ponownie odmówili zapłaty, zaprzeczając, by sprzedane mieszkanie miało jakieś wady fizyczne. Podkreślili, że kupujący przed zakupem mogli zapoznać się ze stanem technicznym lokali i nie wnosili wtedy żadnych zastrzeżeń. Ponadto podnieśli, że zawilgocenie lokalu występuje wyłącznie z winy nowych właścicieli, gdyż mieszkanie było niedostatecznie ogrzewane, zostało ocieplone od wewnątrz styropianem i zostały zastosowanie niewłaściwe farby przy malowaniu.

Samo zapoznanie się nie wystarczy

Orzekający w pierwszej instancji Sąd Rejonowy w Olsztynie powództwo nabywców mieszkania zasługiwało na uwzględnienie, ale tylko w części. Jak wskazano, bez znaczenia było oświadczenie kupujących o zapoznaniu się ze stanem technicznym mieszkania, gdyż sprzedający zostaje zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko co do tych wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Tymczasem zdaniem sądu, poprzedni właściciele nie wykazali by w chwili transakcji kupujący zdawali sobie sprawę z istnienia wad lokalu zlokalizowanych w części piwnicznej mieszkania.

Sąd wskazał, że adaptacja pomieszczeń piwnicznych do celów mieszkalnych została wykonana nieprawidłowo. Koszt usunięcia tych nieprawidłowości wyniósł 32 tys. zł, i taką kwotę właśnie zasądzono na rzecz kupujących.

Na takim samym stanowisku stanął Sąd Okręgowy w Olsztynie (sygn. akt IX Ca 172/14), który przypomniał, iż zwolnienie się sprzedawcy z odpowiedzialności z tytułu rękojmi wymaga wykazania, iż kupujący wiedział o wadzie, a nie tylko mógł się o niej dowiedzieć przy nawet dołożeniu należytej staranności. – Nie wystarczy przy tym wykazanie, że powodowie powinni wiedzieć o wadach z uwagi na możliwość zapoznania się ze stanem technicznym budynku czy też ze względu na wiedzę powodów o wieku budynku – wskazał sąd.