Wrocław goni Warszawę

W Warszawie na wynajem przeciętnego mieszkania trzeba mieć średnio 1540 zł miesięcznie, podczas gdy rok temu było to 1455 zł - wynika z najnowszego raportu Związku Banków Polskich/ Amron-SARFiN. We Wrocławiu średnie stawki najmu wzrosły z 1307 zł (pierwszy kwartał 2016 roku) do 1505 zł (pierwszy kwartał tego roku). Drożej jest także w Krakowie, gdzie stawki najmu w ciągu roku wzrosły z 1375 do 1438 zł miesięcznie.

Nowe lokale dla najemcy

- Rynek najmu mieszkań w głównych miastach Polski w ostatnich trzech latach charakteryzowała zmienna dynamika czynszów z przewagą ich wzrostów - podają autorzy raportu. - Rosnące stawki najmu to efekt zwiększonego popytu na wynajem, za co odpowiadają wyższe koszty kredytów hipotecznych, mobilność społeczeństwa, wymogi Rekomendacji S oraz czynniki demografczno-społeczne. Za wyższe stawki czynszu prawdopodobnie odpowiedzialny był także zwiększający się w strukturze mieszkań wynajmowanych udział lokali z rynku pierwotnego kupowanych w charakterze inwestycji, a co za tym idzie - wyższy standard oferowanych nieruchomości.

- Analiza oparta na umowach najmu podpisanych w okresie od pierwszego kwartału 2014 roku do pierwszego kwartału 2017 roku wskazuje na przewagę cenową Warszawy nad pozostałymi miastami - zwracają uwagę autorzy raportu AMRON/SARFiN. - W pierwszym kwartale tego roku średnia miesięczna stawka najmu lokalu w stolicy wyniosła 1 540 zł i była wyższa o 688 zł od najniższej zarejestrowanej w tym okresie średniej stawki odnotowanej w Katowicach. Rynek katowicki należał do najbardziej zrównoważonych pod względem zmian stawek czynszów w analizowanej próbie. Wyraźnie zmniejsza się dystans cenowy między rynkiem warszawskim, a innymi rynkami najmu. - Najbardziej dynamiczny wzrost czynszów na przestrzeni ostatnich trzech lat odnotowaliśmy na rynku wrocławskim. W pierwszym kwartale 2014 roku obowiązywała tam średnia miesięczna stawka w wysokości 1 116 zł, a trzy lata później za najem lokalu mieszkalnego trzeba było zapłacić już 1 505 zł, co oznacza wzrost czynszu o 34,85 proc. W pierwszym kwartale 2017 roku różnica między średnimi stawkami czynszu między Warszawą a Wrocławiem wyniosła jedynie 35 zł, między Warszawą a Krakowem – 102 zł, a między Warszawą a Gdańskiem - 124 zł.

Liczba pokoi a czynsze

- Biorąc pod uwagę wielkość mieszkań najwyższe średnie stawki najmu obowiązują na rynku warszawskim, najniższe zaś na rynku łódzkim. Różnica w segmencie mieszkań jednopokojowych między tymi rynkami wynosi 482 zł, przy mieszkaniach dwupokojowych zwiększa się do 572 zł, a w przypadku mieszkań trzypokojowych wynosi już 888 zł - podaje ZBP. - Drugim najdroższym miastem pod względem średnich stawek najmu lokali jednopokojowych jest Wrocław. Za kawalerkę trzeba tam miesięcznie zapłacić 1 152 zł. W kategorii mieszkań dwupokojowych prym po Warszawie wiedzie Kraków, gdzie średnia stawka wynosi 1 459 zł, zaś mieszkania trzypokojowe poza Warszawą najdroższe są w Gdańsku, gdzie najemca płaci miesięcznie średnio 1 791 zł.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że umowy najmu zawierane są standardowo na 12 miesięcy. - Czas zajmowania mieszkania przez najemców jest niejednolity - czytamy w raporcie. - W przypadku 64,34 proc. wszystkich obowiązujących umów najmu najemcy mieszkają w lokalu od pół do jednego roku. Na tym rynku dominującą grupą są studenci, którzy zawierają umowy najmu na dziewięć- dziesięć miesięcy. Drugi odsetek umów (14,80 proc.) dotyczy lokali zajmowanych ponad dwa lata. Czas najmu krótszy niż pół roku dotyczy 1,83 proc. umów. Analiza została przeprowadzona w oparciu o dane wprowadzone do bazy danych systemu AMRON m.in. przez frmę Mzuri, lidera na polskim rynku zarządzania najmem prywatnym. Badanie zostało oparte na miesięcznych kwotach należnych wynajmującym przed opodatkowaniem, bez uwzględniania czynszu dla administracji, wynagrodzenia podmiotów zarządzających najmem, bez prognozowanych i bieżących opłat za media i tym podobnych kosztów dodatkowych najmu - zastrzegają autorzy raportu.

Komentarz

Krzysztof Bystrosz, członek zarządu Mzuri:

Zaprezentowane w raporcie dane budują spójny obraz stabilnego rynku zdominowanego przez małe mieszkania. Zaskoczeniem nie powinien być dla nikogo geograficzny rozkład średnich czynszów. Najem mieszkań jest najdroższy w Warszawie (1 532 zł miesięcznie). Należy zwrócić uwagę na fakt, że podawane są czynsze netto, tj. bez uwzględnienia opłat administracyjnych i zaliczek na media).

Nie oznacza to, że inwestycja w stolicy jest najbardziej zyskowna, gdyż ceny nieruchomości są tu najwyższe. Kraków jest tańszy od Warszawy o 11 proc., Gdańsk i Wrocław o 13 – 14 proc., a stawkę zamykają Katowice i Łódź, gdzie można wynająć mieszkanie za średnio 868 zł miesięcznie, czyli nieco ponad połowę (dokładnie 54 proc.) średniego czynszu w Warszawie.

Paradoksalnie, inwestycje w tych miastach są z reguły najbardziej rentowne, gdyż nieruchomości są tam nieproporcjonalnie tańsze. Właścicieli większych mieszkań na wynajem mogą zdziwić średnie stawki najmu, należy jednak pamiętać, że próba mieszkań obejmuje przede wszystkim kawalerki i lokale dwupokojowe (łącznie 88 proc. próby).