Sprzedaż nieruchomości użytkownikowi wieczystemu bez VAT

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 19 października 2017 r. (I SA/Kr 477/17).

Stan faktyczny

Podatniczka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 1995 r. Nieruchomość, której jest właścicielką, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej. Nieruchomość została przekazana w użytkowanie wieczyste na 99 lat, z równoczesną sprzedażą usytuowanego na niej budynku, w 2006 r. Z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste pobrana została pierwsza opłata, powiększona o VAT. Opłaty roczne także były opodatkowane.

Użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o sprzedaż prawa własności do nieruchomości. Cenę ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podatniczka chciała się upewnić, czy sprzedaż nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym na rzecz jej użytkownika wieczystego jest czynnością niepodlegającą VAT.

Sama zauważyła, że użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był właścicielem. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT doszło więc już do dostawy tych nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Planowana sprzedaż jest jedynie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Nie wpłynie ona na władztwo rzeczy, które użytkownik już uzyskał. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, więc nie będzie podlegała VAT.

Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Jego zdaniem grunt spełnia definicję towaru, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, to dostawa towarów z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zbycie gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów ani żadna inna czynność, ponieważ jest to kontynuacja dokonanej już dostawy. Jednak zbycie własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego zobowiązuje do jednorazowej (bądź w ratach) zapłaty pozostałej kwoty należnej. Opodatkowaniu będzie podlegać kwota stanowiąca resztę ceny za użytkowanie wieczyste.

Rozstrzygnięcie

Podatniczka zaskarżyła interpretację i wygrała. WSA w Krakowie zauważył, że użytkowanie wieczyste i jego charakter w regulacjach przepisów o VAT były przedmiotem analizy uchwały sędziów NSA z 8 stycznia 2007 r. (I FPS 1/06). Z jej uzasadnienia wynika, że użytkowanie wieczyste jest wprawdzie prawem na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do praw właściciela.

WSA przypomniał, że dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT było ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz osoby fizycznej. Z tą bowiem chwilą podmiot ten otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Zatem sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami. Podkreślił, że sprzedaż nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w istocie zmianą tytułu prawnego do nieruchomości. Dlatego sprzedaż nieruchomości jej wieczystemu użytkownikowi nie podlega VAT. Nie można uznać, że kwota za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności to w istocie reszta ceny za dokonaną w przeszłości dostawę nieruchomości.

WSA nie zgodził się też, że sprzedaż nieruchomości przez skarżącą na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego była „kontynuacją" wcześniejszej dostawy. Ustawa o VAT nie zna takiego pojęcia, a nawet gdyby, to nie ma żadnych podstaw, aby ją stwierdzić. Z wniosku nie wynika bowiem, aby przeniesienie własności nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego było następstwem jakiś wcześniejszych ustaleń poczynionych przy ustanawianiu użytkowania. Tym samym kwota należna za przeniesienie własności nie jest elementem wcześniejszej dostawy.

Zdaniem eksperta

Jarosław Ziobrowski, adwokat, partner w kancelarii Kurpisz i Ziobrowski Adwokacka sp.p.

Z komentowanym wyrokiem należy się zgodzić. Nie powinno budzić wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie podlega VAT. Sprzedaż taka nie może stanowić bowiem dostawy towarów ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, wobec czego pozostaje poza zakresem ustawy. Czynność ta będzie jedynie zmianą tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy", które użytkownik wieczysty już uzyskał. Przez dostawę towarów, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a także zbycie tego prawa. Przy czym pojęcia przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie można tu rozumieć jedynie jako przeniesienia prawa własności w rozumieniu cywilistycznym. Chodzi tutaj bowiem o przeniesienie władztwa ekonomicznego nad rzeczą. Zgodnie z art. 233 kodeksu cywilnego, przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach może on swoim prawem rozporządzać. Oznacza to, że użytkownik wieczysty może rozporządzać rzeczą jak właściciel: swobodnie korzystać, czerpać pożytki, a nawet zbyć prawo. Posiada on zatem władztwo ekonomiczne nad użytkowanym gruntem. W konsekwencji, sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie można potraktować jak ponowną dostawę tego samego towaru między tymi stronami. Skoro dochodzi jedynie do zmiany tytułu prawnego do nieruchomości, a nie przejścia władztwa do rzeczy, czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT.

Podatki VAT WSA Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Użytkowanie Wieczyste