Dom za 100 tysięcy złotych

Stare domy w małych gminach można kupić za bezcen. W topowych dzielnicach dużych miast są wybierane dla adresu.

Publikacja: 08.12.2023 03:00

Największe szanse na drugie życie mają domy w prestiżowych lokalizacjach

Największe szanse na drugie życie mają domy w prestiżowych lokalizacjach

Foto: Michał Walczak

Ponad 32,5 tys. – to oferta domów z rynku wtórnego na portalu Nieruchomosci-online.pl. Największy odsetek – 69 proc. – to budynki wolnostojące. – Najwięcej, 36 proc., jest nieruchomości wybudowanych ponad 30 lat temu – mówi Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Drugą najliczniejszą grupą są domy nie starsze niż dziesięcioletnie. To 30 proc. oferty.

Ceny ofertowe 34 proc. domów wybudowanych ponad trzy dekady temu nie przekraczają 500 tys. zł. – Najczęściej są to domy w gminach oddalonych od dużych miast. Mogą się pojawić okazje – mówi Bieńkowski. – Trafiają się nawet budynki po remoncie. Ale, powtórzmy to raz jeszcze – takie ogłoszenia często dotyczą małych gmin.

Przecenionych domów, jak mówi ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl, teoretycznie nie brakuje, ale promocje mogą być pozorne. Wiele nieruchomości wymaga modernizacji, która może pochłonąć ogromne kwoty. – Bywa, że przez kilkadziesiąt lat właściciele decydowali się tylko na kosmetyczne prace. Konieczny jest remont generalny, łącznie z wymianą dachu – wyjaśnia Rafał Bieńkowski. – Trzeba więc zrobić dokładny rachunek zysków i strat.

Cenne adresy

Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces, wskazuje, że z czasów PRL pochodzą głównie domy wolnostojące i bliźniaki.

– Szeregówek budowało się wtedy mało – mówi. Domy z tamtych czasów mają nawet 200–270 mkw. – Ceny przekraczają 1,5 mln zł. Budynki nie są przeceniane ze względu na lokalizację. I znajdują nabywców – podkreśla Tomasz Rożek. – Często są już po modernizacji i naprawdę trudno odróżnić stary dom od nowego – podkreśla.

We wrocławskiej ofercie WGN, jak podaje Lidia Dołhan, starszy analityk firmy, jest ok. 200 domów z poprzedniej epoki. To ok. 40 proc. całej oferty domów we Wrocławiu. – To domy w zabudowie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej, a nawet atrialnej – mówi Lidia Dołhan. – Ceny ofertowe są stosunkowo wysokie – to ok. 1 mln zł, a nawet powyżej mln. Tańsze są domy w zabudowie szeregowej.

Ekspertka WGN podkreśla, że domy z czasów PRL mają topowe, często najdroższe adresy. – Mówimy o Oporowie, Biskupinie, Krzykach. Wielu klientów szuka takich domów właśnie ze względu na lokalizację – zaznacza. – Kupują je głównie czterdziestoparolatkowie, którzy planują gruntowną modernizację, która nada budynkom nowoczesnym rys. Często oznacza to wyburzenie całego środka. Domy po przebudowie są drogie, praktycznie konkurują z nowymi – potwierdza.

W granicach administracyjnych Trójmiasta, jak podaje Paweł Grabowski z BIG Property, na sprzedaż jest wystawionych ok. 600 domów. Niemal dwie trzecie to domy wolnostojące, ok. 20 proc. – w zabudowie bliźniaczej, a ok. 10 proc. – szeregowej. – W miejscowościach satelickich, w tym przyległych do Trójmiasta, dominuje zabudowa inna niż wolnostojąca – dodaje. Masowo powstają tam tańsze osiedla z segmentu popularnego.

W samym Trójmieście najwięcej budynków ma ponad 30 lat. – Budynki nie starsze niż dziesięcioletnie stanowią ok. 10 proc. oferty, 11–20-letnie – ok. 15 proc., budynki mające 21–30 lat – także ok. 15 proc. – szacuje Grabowski. – Na przedmieściach mniej więcej dwie trzecie domów to budynki dziesięcioletnie i młodsze, co jest zasługą dużej aktywności deweloperów.

Ceny najtańszych domów w Trójmieście zaczynają się od ok. 500 tys. zł. – To jednak pojedyncze oferty głównie małych, ok. 100-metrowych, starych domów w lokalizacjach przemysłowych lub ich sąsiedztwie – zaznacza pośrednik z BIG Property. – Domy poniżej 1 mln zł to zaledwie ok. 5 proc. oferty. Połowa jest oferowana w cenie do 2 mln zł.

Paweł Grabowski podkreśla, że stare domy cieszą się popularnością, a ich ceny stale rosną. – Często są położone w centralnych dzielnicach. Cena wynika głównie z lokalizacji, a niekoniecznie walorów użytkowych i stanu technicznego – zwraca uwagę. Dodaje, że stare domy w dzielnicach centralnych są często kupowane wyłącznie dla działki. W miejscu wyburzonego domu ma stanąć nowy budynek – jednorodzinny, wielorodzinny lub usługowy, w zależności od zapisów planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy. – W przypadku domów w centrum, które są objęte ochroną konserwatorską, klienci decydują się na generalne remonty. Stara bryła dostaje nowe życie – mówi Grabowski.

Zmiana preferencji

Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), szef z toruńskiego biura Intercentrum, szacuje, że domy z lat 70. i 80. stanowią 20–30 proc. całej oferty domów.

– Sporo to domy szeregowe i bliźniaki. Najczęściej, z oczywistych względów, nie mogą być rozbudowywane czy wyburzane. Są remontowane przez nowych nabywców – przyznaje. – Takie domy kupują osoby, które chcą mieszkać w granicach miasta. W ofercie pojawiają się także domy parterowe i wolnostojące z lat 60. i 70., które znacznie częściej są wyburzane czy rozbudowywane. Decydującym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja.

Rafał Bieńkowski komentuje, że domy z czasów PRL spotkał różny los. – Doskonale znamy ten widok z wielu miast i miasteczek: budynki w złym stanie technicznym, nieefektywne energetycznie, czasami sprawiające wrażenie zapomnianych – opowiada. – Znalezienie kupca na nieruchomość z lat 70. czy 80. nie jest proste. Chyba że dom stoi na działce z atrakcyjnym adresem. Można rozważyć jego wyburzenie – potwierdza.

Bieńkowski zauważa, że poza złym stanem technicznym problemem bywa też metraż. – W dzisiejszych realiach domy z czasów PRL często okazują się za duże. Wiele z nich projektowano dla wielopokoleniowych rodzin – wyjaśnia. – Dziś preferencje kupujących są zgoła inne. Szukają domów mniejszych, bardziej ekonomicznych.

Starych domów nie można jednak spisywać na straty. – Mogą służyć jeszcze wiele lat – zapewnia Bieńkowski. – Sporo budynków ma za sobą regularne naprawy i remonty, wiele przeszło poważne przebudowy, które pozwoliły dostosować je do współczesnych standardów. Chociażby słynne PRL-owskie kostki, które wielokrotnie zamieniały się w nowoczesne, funkcjonalne domy – zauważa.

Zdaniem Bieńkowskiego można nawet mówić o pewnej modzie, co potwierdzają oferty pojawiające się na portalu Nieruchomosci-online.pl. Np. w okolicach Rzeszowa za 350 tys. zł można kupić kostkę z 1977 r. wraz z nowym projektem przygotowanym przez obecnych właścicieli. – Na wizualizacjach dom prezentuje się bardzo nowocześnie – mówi ekspert. Podkreśla, że dużo zależy od lokalizacji. W najgorszej sytuacji są wysłużone domy w małych gminach.

Drugie życie

Na lokalizację zwraca też uwagę Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu analiz FLTR.pl.

– Powoli będziemy zmierzać w stronę znanego z Włoszech modelu, gdzie mamy słynne domy za 1 euro. W Polsce może nie będą za 1 euro, ale za 20–30 tys. euro – mówi. – Trend już zresztą widać w gminach, które zmagają się z ujemnym przyrostem naturalnym i małym zainteresowaniem ze strony ludności napływowej. Przykładem są okolice Zawiercia, gdzie łatwo znaleźć starsze domy za 100–200 tys. zł. Wymagają one jednak dużych nakładów finansowych, dlatego takie nieruchomości będą raczej niszczały z powodu trudności ze znalezieniem kupców.

Zdaniem Jana Dziekońskiego w większych budynkach w małych miejscowościach mogą powstawać kwatery pracownicze – pod warunkiem że są zakłady pracy generujące popyt na takie nieruchomości.

Według analityków największe szanse na drugie życie mają domy w prestiżowych lokalizacjach. – Mówimy o naprawdę topowych dzielnicach dużych miast, jak warszawski Żoliborz, Mokotów czy Bielany – zaznacza Dziekoński. – Nieruchomości w takich miejscach są gruntownie modernizowane i rewitalizowane. Ciekawa może być już sama architektura takich domów.

Ponad 32,5 tys. – to oferta domów z rynku wtórnego na portalu Nieruchomosci-online.pl. Największy odsetek – 69 proc. – to budynki wolnostojące. – Najwięcej, 36 proc., jest nieruchomości wybudowanych ponad 30 lat temu – mówi Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Drugą najliczniejszą grupą są domy nie starsze niż dziesięcioletnie. To 30 proc. oferty.

Ceny ofertowe 34 proc. domów wybudowanych ponad trzy dekady temu nie przekraczają 500 tys. zł. – Najczęściej są to domy w gminach oddalonych od dużych miast. Mogą się pojawić okazje – mówi Bieńkowski. – Trafiają się nawet budynki po remoncie. Ale, powtórzmy to raz jeszcze – takie ogłoszenia często dotyczą małych gmin.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?