W 2022 r. deweloperzy ruszyli z budową 115,3 tys. mieszkań – podał GUS. To o 31 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w objętym pandemią i lockdownem 2020 r. Polski Związek Firm Deweloperskich zwiastuje, że i w tym roku aktywność inwestycyjna będzie ostro redukowana i liczba lokali w uruchomionych projektach wyniesie zaledwie 70–80 tys., co cofnie rynek do roku 2016 r.

Trudno się jednak dziwić, skoro branża boryka się z konsekwencjami wysokich stóp procentowych: zduszonym popytem na mieszkania i bardzo wysokimi kosztami finansowania. W 2022 r. sprzedaż lokali w sześciu największych aglomeracjach wyniosła, według JLL, zaledwie 35,2 tys., o 49 proc. mniej niż rok wcześniej, co z kolei oznacza cofnięcie się rynku do 2013 r.

Deweloperskie przyczajone tygrysy

– Bardzo niski popyt na mieszkania, spowodowany głównie ograniczeniami na rynku kredytowym, powoduje, że niemal wszyscy deweloperzy planują ograniczyć nowe budowy, wielu drastycznie, o kilkadziesiąt procent. Trzeba jednak przyznać, że zapowiadany przez PZFD poziom 70–80 tys. mieszkań rozpoczętych w 2023 r. w skali kraju wydaje się obecnie wręcz szokująco niski – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Takie zaciągnięcie hamulca nie może być dobre dla firm deweloperskich, ich pracowników i klientów. Pozostaje mieć nadzieję, że w drugiej połowie roku nastąpi kumulacja pozytywnych sygnałów, co spowoduje, że popyt wyraźnie odbije – dodaje.

Czytaj więcej

Deweloperzy na niskich obrotach. Kowalscy porzucili kielnie

Ekspertka wskazuje, że wciąż nieźle wyglądają statystyki, jeśli chodzi o liczbę mieszkań z pozwoleniami na budowę. W 2022 r. było to 203 tys., o tylko 5 proc. mniej niż rok wcześniej. – Liczba pozwoleń, choć w ostatnich miesiącach wyraźnie niższa, znacznie przewyższa liczbę rozpoczynanych mieszkań. To oznacza, że rezerwy pozwoleń nadal przyrastają i deweloperzy mogliby na dużą skalę uruchamiać nowe budowy, gdyby tylko otoczenie było sprzyjające – podkreśla Mikulska.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego w JLL, wskazuje, że w samej II połowie 2022 r. ruszyła budowa prawie 44 tys. lokali i gdyby branża utrzymała takie tempo, to wynik w całym 2023 r. sięgałby 90 tys. – Na rozpoczynanie nowych inwestycji w ciągu roku wpływać będą jednak informacje o bieżącej sprzedaży. Jeśli ta zacznie się wyraźnie poprawiać, a prawdopodobieństwo wejścia w życie programu kredytów o stałej subsydiowanej stopie dla nabywców pierwszych mieszkań będzie rosło, wówczas rozpoczynanie nowych inwestycji mogłoby przyspieszyć – mówi Kirejczyk.

Problem w tym, że rządowy program jest w powijakach, choć decydenci deklarowali jego wejście w życie od 1 lipca. Ze wstępnych założeń wynika, że ma objąć nie tylko rynek pierwotny, ale i wtórny oraz budowę domów. Dodatkowo, jak wskazuje Kirejczyk, nawet jeśli inicjatywa się zmaterializuje, to nie zniknie inna przeszkoda: koszty finansowania projektów, które do końca 2023 r. będą jeszcze bardzo wysokie.

– Słodko-gorzką wiadomością jest to, że w skali kraju deweloperzy mają ogromny zapas pozwoleń na budowę. Łącznie w szufladach firm to około 160–180 tys. mieszkań. Gdy popyt wzrośnie, a kredyty dla deweloperów staną się dostępniejsze, to w większości miast będzie można stosunkowo szybko uruchomić podaż – wskazuje Kirejczyk.

Dopóki stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie, a Komisja Nadzoru Finansowego nie pozwoli na złagodzenie kryteriów badania zdolności kredytowej, sytuacja się nie poprawi. Dziś mieszkania kupowane są za gotówkę, często w charakterze lokowania oszczędności w realiach wciąż wysokiej inflacji i nienasyconego popytu na rynku najmu.

Czytaj więcej

Krzysztof Adam Kowalczyk: Cała nadzieja w strefie euro

Niedostępne kredyty i koszty biją w domy

Nie tylko deweloperskie inwestycje zostały zamrożone. Liczba domów, których budowę rozpoczęli inwestorzy indywidualni, z powodu wysokich kosztów i niedostępności kredytów z miesiąca na miesiąc jest coraz niższa, ale w grudniu statystyki wypadły wręcz fatalnie. Polacy rozpoczęli stawianie zaledwie 2,83 tys. nieruchomości – w ostatnich latach nawet w najgorszych miesiącach było to zawsze sporo ponad 4 tys. W całym 2022 r. rozpoczęto budowę 82,2 tys. domów, o 23 proc. mniej niż rok wcześniej i o 9 proc. mniej niż w 2020 r.

W przypadku tej grupy inwestorów nie ma mowy o dużych zapasach pozwoleń. W ubiegłym roku Polacy dostali zgodę na postawienie 90 tys. domów, o 27 proc. mniej niż rok wcześniej. W grudniu było to zaledwie 5,2 tys. – najmniej od lat.

Gdzie lokale zdrożały najmocniej

Od 4 proc. w Lublinie do 18 proc. w Szczecinie wzrosły w ciągu roku średnie ceny ofertowe nowych mieszkań. Analizując ceny lokali deweloperskich w rocznej perspektywie, RynekPierwotny.pl odnotowuje zwyżki we wszystkich dziesięciu badanych miastach. W Warszawie średnie ofertowe ceny nowych lokali wzrosły o 10 proc., z ok. 12,1 tys. zł za mkw. w grudniu 2021 r. do ponad 13,3 tys. zł w grudniu 2022 r. W Krakowie mieszkania zdrożały o 11 proc., do 12,3 tys. zł za mkw., we Wrocławiu – o 15 proc., do ponad 11,9 tys. zł, w Gdańsku – o 9 proc., do ponad 11,9 tys. zł. W Łodzi przeciętna cena mkw. nowego mieszkania wzrosła o 17 proc., do ponad 9,5 tys. zł za metr, w Poznaniu – o 11 proc., do ponad 10,2 tys. zł, w Katowicach – o 9 proc., do 10,4 tys. zł. Z kolei w Lublinie przeciętne ceny wzrosły o 4 proc., do 9,4 tys. zł, a w Szczecinie – aż o 18 proc., do 10,6 tys. zł za mkw. Kwartalne zmiany (III/IV kw. 2022 r.) nie są już tak duże. W Warszawie i Lublinie odnotowano nawet niewielkie spadki średnich cen. Ceny mieszkań na rynku wtórnym analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Najmocniej, nawet o 6–8 proc., staniały w ciągu kwartału duże czteropokojowe lokale. Stabilne są ceny mieszkań dwu- i trzypokojowych. Np. w stolicy za mkw. „dwójki” z drugiej ręki pod koniec ub.r. żądano średnio niemal 13,8 tys. zł, w Krakowie – ponad 12,1 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 10,6 tys. zł. Na celowniku inwestorów są głównie małe mieszkania.

Otodom Analytics podaje, że lokale z drugiej ręki o powierzchni do 38 mkw. w grudniu 2022 r. oferowano w Warszawie średnio za ponad 15 tys. zł za mkw., we Wrocławiu – za niemal 12,5 tys. zł, w Gdańsku – za 14,2 tys. zł, a w Łodzi – za ponad 7,5 tys. zł.
- aig