Rozpoczęcie stawiania aż 15,7 tys. mieszkań zadeklarowali deweloperzy w czerwcu powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego – podał GUS. To rząd wielkości, jaki widziany był wiosną i latem ub.r., kiedy rynek opanowała budowlana gorączka napędzana rekordowym popytem na mieszkania. Dziś otoczenie rynkowe jest diametralnie inne: popyt i sprzedaż siadły, bo po szybkim i mocnym wzroście stóp procentowych wyschło źródło taniego kredytowania. Sami deweloperzy konsekwentnie podtrzymują, że wolą wprowadzać na rynek mniej lokali niż kosztem marży redukować ceny.

Jednocześnie czerwiec to aż 26 tys. mieszkań w uzyskanych przez firmy pozwoleniach na budowę, czyli nowy rekord. Wyskoki powyżej 20 tys. zdarzają się sporadycznie, miesięczna norma w ostatnich latach to mniejsze lub większe kilkanaście tysięcy.

Skąd zatem czerwcowy fenomen i przystająca do boomu produkcja mierzona liczbą lokali w uruchomionych projektach i tych z zielonym światłem?

Widmo i zapasy

Jak podkreśla Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JJL, w czerwcu doszło do skokowego wzrostu oferty deweloperów w związku z wejściem w życie od 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej m.in. zwiększającej koszty (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) i pogarszającej płynność. Wystarczyło jednak sprzedać jeden lokal przed 1 lipca, by cały projekt mógł być realizowany na starych zasadach. JLL szacuje, że na ponad 19 tys. mieszkań wprowadzonych do oferty w sześciu największych miastach w II kwartale 7,5 tys. stanowiły lokale na zasadzie „zdążyć przed nowelizacją”, które w kanałach sprzedaży pojawią się dopiero za jakiś czas, gdy zapadnie decyzja o realnym wprowadzeniu towaru na rynek.

Czytaj więcej

Inwestorzy starają się złowić cenowe okazje

Gawrońska przyznaje, że wzrost ogólnopolskich statystyk rozpoczynanych budów w czerwcu świadczy o tym, że część spółek deweloperskich nie tylko formalnie przyspieszyła z projektami z powodu nowelizacji. Ekspertka spodziewa się, że w kolejnych kwartałach podaż będzie zdecydowanie niższa niż w II kwartale.

– Jeśli chodzi o wzrost pozwoleń na budowę, część kumulacji może mieć również związek z chęcią rozpoczęcia sprzedaży mieszkań przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej. Inni deweloperzy budują jednak zapas pozwoleń, by móc elastycznie reagować na zmiany otoczenia rynkowego, sprawnie wprowadzać nowe projekty w przypadku rozpoznania lokalnego popytu czy móc nawiązać współpracę z inwestorami instytucjonalnymi – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

– Liczba lokali, na których budowę uzyskano pozwolenie, przypuszczalnie zmaleje w kolejnych miesiącach, bo od połowy 2021 r. systematycznie budowane są zapasy zgód, a mają one określoną datę ważności: trzy lata. Natomiast jeśli chodzi o liczbę mieszkań rozpoczynanych, tu reakcja będzie elastyczna, zgodnie ze zmianami na rynku. Obecnie, mimo spadku popytu, znajdujemy się blisko równowagi rynkowej ze względu na stosunkowo niewielką dostępną podaż. Sprzedaż mieszkań, nawet ograniczona, spowoduje konieczność uzupełniania oferty. Korzystne może być nawet zbudowanie pewnej nadwyżki, by nabywcy mieli większy wybór – dodaje.