Opadła gorączka w mieszkaniówce

W listopadzie deweloperzy ruszyli w Polsce z budową 12,9 tys. mieszkań, o 1,2 proc. mniej rok do roku i porównywalnie z październikiem – wynika z szacunków GUS. Rynek jest więc wciąż na dość wysokich obrotach, jeśli odnieść dane do miesięcy sprzed wybuchu pandemii, choć listopadowy rezultat jest o 18 proc. niższy od średniej z bezprecedensowo gorącego okresu marzec–sierpień 2021 r.

W skali 11 miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 154 tys. mieszkań, to o niemal 30 proc. więcej wobec osłabionego pandemią 2020 r. To także o 18 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 r

W listopadzie spółki dostały pozwolenie na budowę 14,2 tys. mieszkań – i jest to najsłabszy wynik w tym roku. Kilka wcześniejszych miesięcy to średnio ponad 16 tys. lokali z zielonym światłem. Warto pamiętać, że ten parametr charakteryzuje się większymi wahaniami z miesiąca na miesiąc niż liczba lokali w uruchamianych projektach.

Od początku roku do końca listopada deweloperzy dostali zgodę na budowę ponad 189 tys. mieszkań, o 29 proc. więcej rok do roku i 23 proc. więcej niż w 2019 r.

Duży zapas pozwoleń

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, komentuje, że w przypadku pozwoleń wyjątkowa duża aktywność deweloperów miała miejsce zwłaszcza na przełomie 2020 i 2021 roku, co po części było związane z odbiciem po pandemii i dużym popytem na mieszkania, a częściowo z wprowadzeniem od 2021 r. nowych wymagań technicznych. Firmy zasypały urzędy wnioskami, bo kto zdążył złożyć wniosek do końca 2020 r., mógł budować na starych zasadach – czyli taniej.

Mikulska zaznacza, że w ślad za nowymi pozwoleniami podążyła liczba mieszkań rozpoczynanych, której szczyt w minionym roku odnotowany został w marcu, a od tamtej pory pozostaje w trendzie malejącym.

– W całym roku liczba mieszkań, na które uzyskiwano pozwolenie, jak i rozpoczynanych pozostawała wysoka. Natomiast liczba lokali z pozwoleniami przekraczała systematycznie liczbę tych rozpoczynanych, co spowodowało powstanie znaczącej rezerwy pozwoleń w rękach inwestorów. Większość z tych zapasów zostanie najpewniej wykorzystana na wiosnę 2022 r. i będziemy mogli zaobserwować kolejny wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań – mówi Mikulska.

– Wyraźne zmniejszenie w listopadzie br. – w porównaniu z poprzednimi miesiącami – liczby mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie, może sygnalizować, że deweloperzy oceniają posiadane zapasy za wystarczające, a przyszłą sytuację za bardziej niepewną niż dotychczas. Jednocześnie, choć w skali roku wynik listopadowy jest słabszy, to pozostaje bardzo dobry na tle analogicznych miesięcy poprzednich lat – podkreśla ekspertka.

Koniec boomu?

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia że odczyt za listopad zdaje się potwierdzać kilkumiesięczne już wstępne sygnały mogące zapowiadać osłabienie aktywności budowlanej inwestorów i schyłek inwestycyjnej prosperity rynku pierwotnego w dotychczasowym wydaniu.

– Jeśli popatrzeć na osiągnięcia inwestorów mieszkaniowych od początku roku, to wygląda to dość imponująco. Prawie o jedną trzecią więcej pozwoleń i rozpoczętych budów mieszkań licząc rok do roku. Tymczasem znaczny, kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w tym roku w połączeniu z perspektywą kolejnych, raczej zdecydowanych podwyżek stóp procentowych w nadchodzącym roku, to tylko dwa podstawowe czynniki, które raczej nie przyczyną się do dalszego nakręcania potencjału popytowego, a taki stan rzeczy prędzej czy później będzie musiał znaleźć odzwierciedlenie w gusowskich statystykach – mówi Jędrzyński.

– Być może pierwszą jaskółką nadchodzącego spowolnienia koniunktury inwestycyjnej w mieszkaniówce jest wyraźnie zaakcentowana półroczna tendencja spadkowa wydanych nowych pozwoleń i mieszkań rozpoczętych, dokładnie odwrotna do coraz szybciej rosnących w tym samym czasie wolumenów mieszkań oddanych do użytkowania. Wygląda to tak, jakby deweloperzy w ostatnich miesiącach starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości, jednocześnie ograniczając aktywność w uruchamianiu czy planowaniu nowych budów. Byłyby to uzasadnione działania poprzedzające oczekiwany spadek rynkowej temperatury, na którego potwierdzenie lub zaprzeczenie zapewne nie przyjdzie długo czekać uczestnikom rynku nieruchomości – podsumowuje ekspert.