Trudno o gotowe mieszkanie

W portalu RynekPierwotny.pl deweloperzy oferują ok. 63 tys. mieszkań, z czego gotowych jest ok. 7,5 tys. Najwięcej ukończonych lokali – 585 – czeka na klientów w Łodzi. Na różnym etapie budowy jest w tym mieście 2708 mieszkań.

W Gdańsku w budowie jest 2785 lokali, gotowych – 264. W Krakowie jest to odpowiednio 5648 i 254, w Poznaniu – 3539 i 473, w Warszawie – 8241 i 513, a we Wrocławiu – 4216 i 642.

Najbardziej odległe terminy oddania powstających osiedli to IV kwartał 2024 r. Wtedy ma zostać ukończona warszawska inwestycja Towarowa Towers. Dwa kwartały wcześniej ma być gotowe osiedle Start Park we Wrocławiu. Na IV kwartał 2023 r. zapowiadane jest oddanie osiedla Urbino w warszawskich Włochach i Moderno Łobzów w Krakowie.

Boom i wielki popyt

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że gotowe mieszkania to niespełna 12 proc. całej krajowej oferty. – W największych metropoliach ten odsetek spada do ok. 10 proc. Na tym poziomie udziały te utrzymują się już od dłuższego czasu z wahaniami 1–2 proc. – zaznacza. – Przed pandemią były minimalnie, właśnie o 1–2 proc., niższe.

Taka oferta ukończonych lokali, jak tłumaczy ekspert, świadczy o boomie i dużym popycie. – Im udział gotowych lokali większy, tym koniunktura rynkowa słabsza – wyjaśnia Jędrzyński. – W czasach spowolnienia rośnie do 20 i więcej proc.

Jakie mieszkania zostają w ofercie najdłużej? – W czasach, gdy ukończone jest zaledwie co dziesiąte mieszkanie, problemem może być znalezienie nie tylko najmniejszego lokalu – mówi ekspert RynkuPierwotnego. – Kupno gotowego mieszkania spełniającego wszystkie nasze kryteria jest w tych okolicznościach szczęśliwym trafem – ocenia.

Potwierdzają to deweloperzy. Na przykład oferta Grupy Dom Development w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu na koniec czerwca liczyła 1771 lokali. W budowie były zaś 5804 mieszkania, co oznacza rekord. Gotowe lokale stanowią marginalną część oferty tej firmy.

Kilka ukończonych lokali Dom Development ma np. na warszawskim osiedlu Wilno. Trzy duże penthouse'y są do kupienia w stołecznych Apartamentach Ogrodowa.

– Gotowe lokale są z reguły droższe niż te w budowie, jednak ich cena wciąż jest atrakcyjna ze względu na szybki wzrost wartości mieszkań w ostatnim czasie – podkreśla Grzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w spółce Dom Development. – W poprzednich latach ukończone lokale stanowiły ok. 10 proc. naszej oferty. Na koniec I półrocza ich udział wyraźnie spadł poniżej tego poziomu. Utrzymujące się niskie stopy procentowe i rosnąca liczba wniosków o kredyty, obawy przed rosnącą inflacją oraz rekordowy poziom oszczędności gospodarstw domowych przekładają się na duży popyt na mieszkania – tłumaczy dyrektor.

W III i IV kwartale Dom Development planuje zwiększyć ofertę, wprowadzając do sprzedaży niemal 3 tys. lokali, większość w stolicy.

Szybkie sprzedaże

Także Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develii, mówi o rekordowo małej podaży ukończonych lokali.

– Mieszkania sprzedają się bardzo szybko, niezależnie od miasta – podkreśla. – Przy tak dużej przewadze popytu nad podażą zdecydowana większość lokali znajduje nabywców jeszcze na etapie budowy. Tak jest nie tylko w naszej firmie. Według monitorującej rynek mieszkaniowy agencji doradczej JLL w sześciu największych miastach Polski do kupienia jest zaledwie ok. 38 tys. lokali. Przyjmując hipotetyczny scenariusz, że deweloperzy wstrzymują wszystkie nowe inwestycje, cała oferta mieszkań wyprzedałaby się w siedem miesięcy, a w Warszawie w zaledwie pięć – wskazuje.

Przypomina, że za stan równowagi pomiędzy podażą a popytem przyjmuje się w tym scenariuszu 12 miesięcy. – Ostatnim razem tak małą podaż mieliśmy w latach 2009–2010, gdy sprzedaż była 2–2,5 krotnie mniejsza niż obecnie – podkreśla Tomasz Kaleta.

W ofercie Develii jest 1100–1200 mieszkań w 18 inwestycjach w pięciu miastach – Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Zdecydowana większość to lokale w budowie. Gotowe to pojedyncze lokale, na ogół ponad 60-metrowe.

Gotowych mieszkań nie ma Bouygues Immobilier Polska. W sumie deweloper oferuje 175 lokali, m.in. w swojej premierowej inwestycji w Trójmieście – Żeromskiego 7 (56 mieszkań), na osiedlach Le Vert (44) i Perspective (28) we Wrocławiu, a także Aparte Mokotów w Warszawie (34). – Pojedyncze mieszkania są dostępne także na osiedlach Lumea, Essentiel Talarowa i Soleil de Malta. W najbliższym czasie planujemy wprowadzić do sprzedaży kolejne ponad 150 mieszkań – zapowiada Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska.

Podkreśla, że mieszkania budowane przez jego firmę sprzedają się przed oddaniem inwestycji. – Gotowych mieszkań mieliśmy w ofercie zawsze niewiele, bez względu na okres – zaznacza dyrektor Grabowski.

Komentuje, że duży popyt wpływa na zmniejszenie oferty we wszystkich dużych miastach. – Przykładowo w Warszawie oferta na rynku pierwotnym spadła do 9700 mieszkań i jest najmniejsza od 2007 r. Kurczy się więc nie tylko oferta lokali gotowych, ale także liczba dostępnych nowych mieszkań ogółem – podkreśla dyrektor Bouygues Immobilier Polska.

Zainteresowaniem cieszą się wszystkie rodzaje mieszkań. – Nadal zdecydowanie najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, 40–50-metrowe, ale już od dłuższego czasu widać rosnący popyt na większe lokale – mówi Grzegorz Smoliński. – Rosną wynagrodzenia, wiele osób nadal pracuje zdalnie, co dodatkowo zwiększa motywację do myślenia o powiększeniu przestrzeni życiowej o dodatkowy pokój. Najdłużej sprzedają się bardzo duże metraże, co wiąże się z większym wydatkiem.

Klient poczeka

– Dziś najszybciej sprzedają się mieszkania małe, jedno- lub dwupokojowe. Zauważamy też duże zainteresowanie unikatowymi lokalami – np. z bardzo dużymi ogrodami lub tarasami. One również szybko się sprzedają – potwierdza Cezary Grabowski. – Nieco dłużej w ofercie znajdują się większe mieszkania, trzy- i czteropokojowe, chociaż w ostatnim okresie i na nie jest zwiększony popyt. Tempo sprzedaży większych mieszkań jest największe bliżej terminu odbioru lokalu – zwraca uwagę.

Dyrektor Bouygues Immobilier Polska podkreśla jednocześnie, że klienci preferują kupno gotowych mieszkań. – Dzięki temu unikają ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z oczekiwaniem na lokal, np. ubezpieczenia pomostowego w przypadku klientów kredytowych – mówi. Ale i zakup powstającego lokalu ma swoje zalety – można wprowadzić w nim zmiany i dopasować do swoich potrzeb.

Także Tomasz Kaleta zauważa, że klienci z reguły rozpoczynają poszukiwania mieszkania od sprawdzenia oferty nieruchomości gotowych lub tych, które mają być wkrótce oddane. A że takich brakuje, kupują lokale w budowie.

– Widzimy to na przykładzie naszej oferty. Zdecydowanie lepiej niż przed pandemią sprzedają się mieszkania, które dopiero wprowadziliśmy do oferty, z terminem realizacji wynoszącym nawet dwa lata i więcej – podkreśla dyrektor Develii.