Niezbędna jest wizyta u notariusza

Notariusz to osoba zaufania publicznego, która ma czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów swoich klientów. Jest zobowiązany wyjaśnić klientowi, o co chodzi w czynności, którą wykonuje.

Za sporządzenie aktu trzeba mu zapłacić taksę notarialną. Przepisy określają, że za wynagrodzenie należne notariuszowi strony umowy odpowiadają solidarnie. W praktyce zależy to od umowy między stronami transakcji. Zazwyczaj notariusza opłaca ten, kto kupuje mieszkanie.

Wysokość opłat określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Ustanawia stawki maksymalne, jakie może pobrać rejent. To znaczy, że nie może wziąć więcej, ale może mniej.

W praktyce notariusze najczęściej żądają najwyższej dozwolonej opłaty, ale zawsze można spróbować zaproponować niższą stawkę. A nuż notariusz się zgodzi...

Stawka opłaty zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, czyli od tego, za ile kupujemy mieszkanie. Stawki mają charakter progresywny: im wyższa cena mieszkania, tym niższy procent. Kwotowo jednak wychodzi, że im droższe mieszkanie kupujemy, tym opłata jest większa.

Jest jeszcze jedno bezwzględne ograniczenie wysokości opłaty notarialnej – w rozporządzeniu przesądzono, że akt notarialny nie może kosztować więcej niż 10 tys. zł, a jeśli kupujemy mieszkanie od kogoś z najbliższej rodziny – więcej niż 7,5 tys. zł.

Niektóre transakcje mieszkaniowe objęte są opłatą ulgową. Połowę taksy maksymalnej zapłacimy np. przy kupnie mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Obniżona stawka maksymalna taksy przewidziana jest także dla tzw. umowy deweloperskiej zawieranej na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej umowie właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na nim domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia jej na nabywcę.

Ulgowa stawka dotyczy także umów sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość. Ulga ma jednak zastosowanie wyłącznie do lokali, które mają już założoną księgę wieczystą. Obejmuje zatem tzw. wtórny obrót lokalami, które jako wyodrębnione nieruchomości mają księgę. Nie dotyczy natomiast obrotu pierwotnego, czyli sytuacji, kiedy kupujemy od dewelopera nowo wybudowane mieszkanie na podstawie umowy, której przedmiotem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż i w której zawarty jest dopiero wniosek o założenie dla niego księgi wieczystej.

Podane wyżej stawki to opłaty netto. Notariuszowi zapłacimy od nich także VAT w wysokości 22 proc., który trzeba uwzględnić w kalkulacji finansowych kosztów transakcji.

Przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz musi potwierdzić tożsamość stron umowy, sprawdzając np. dowody osobiste. Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. W trakcie odczytywania można zwracać się do niego z wątpliwościami i pytaniami. Jasny, zrozumiały i zgodny z wolą stron akt podpisują strony i notariusz, który opatruje go pieczęcią. Akt zostaje w kancelarii, a strony otrzymują od notariusza jego wypisy, które mają moc oryginału.

Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych zapłacimy notariuszowi 6 zł za każdą stronę (7,32 zł z VAT). W sumie za pięć zwyczajowo zamawianych wypisów płaci się 250 – 350 zł.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz pobierze od nas jako kupujących także daninę na rzecz fiskusa, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. To największa część kosztów transakcji mieszkaniowej. Podatek wynosi 2 proc. rynkowej wartości nabywanego mieszkania. To notariusz wpłaca podatek na konto właściwego urzędu skarbowego i odpowiada za jego odprowadzenie. Trzeba pamiętać, że urząd skarbowy może w ciągu pięciu lat zakwestionować wartość transakcji, którą uzna za zaniżoną, i zażądać dopłaty należnego podatku.

Notariusz wyręczy nas w założeniu księgi wieczystej dla nowego mieszkania (jeśli jest ono odrębną własnością, będzie to obowiązkowe). W księdze zostanie zapisane, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona obciążona zobowiązaniami itp. Opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł. Oprócz tego trzeba uiścić 200 zł opłaty sądowej za dokonanie wpisu nowego właściciela do tej księgi (akt notarialny zawiera wniosek o jego wpisanie). Także wtedy, gdy kupujemy mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które ma założoną księgę wieczystą.

Wymienione koszty są stałe, co znaczy, że nie zależą od ceny nieruchomości. Opłaty sądowe notariusz przekazuje na konto sądu, który prowadzi księgi wieczyste.

Nadzór nad działalnością notariuszy sprawują prezesi sądów apelacyjnych. Do prezesów oraz do organów samorządu – rad izb notarialnych – można kierować pisemne skargi na ich niewłaściwe postępowanie.

W zależności od wartości jej przedmiotu:

- do 3 tys. zł – 100 zł

- powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki ponad 3 tys. zł

- powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł

- powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki ponad 30 tys. zł

- powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł

- powyżej 1mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł

- ponad 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł

- wartości 150 tys. zł - 685 zł

- wartości 270 tys. zł - 925 zł

- wartości 400 tys. zł - 1185 zł

- wartości 1,2 mln zł - 2585 zł

- wartości 3,5 mln zł - 5265 zł

Zakładamy, że mieszkanie jest odrębną własnością i kosztuje 400 000 zł

- opłata notarialna – 2370 zł

- VAT od opłaty notarialnej (22 proc.) – 520 zł