Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni

Czy deweloper może (na jakich zasadach) pobierać różnego rodzaju opłaty wstępne, związane np. z rezerwacją lokalu?

Tak.

Ma do tego prawo. Podpisując umowę przedwstępną deweloper może żądać od nas zaliczki albo zadatku. Zaliczka jest to pojęcie potoczne, jeżeli nie dojdzie do skutku zawarcie umowy, to pieniądze otrzymamy z powrotem. Natomiast zadatek to instytucja prawna, o której mówi Kodeks cywilny, jeżeli to my odstępujemy od umowy, to zapłacone pieniądze przepadają. Jeżeli deweloper odstępuje od umowy, to musi zwrócić te pieniądze i ma obowiązek zrobić to w podwójnej wysokości.

Czy spółdzielnia może podnieść cenę mieszkania o 15%, jako powód podając wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny? Umowa została zawarta nie notarialnie, a ja nie jestem członkiem spółdzielni.

Tak.

Musi jednak to uzasadnić. Nie może to być ogólne powołanie się na to, że wzrosły ceny. Powinien podać kupującemu konkrety.

Jak sprawdzić dewelopera w zakresie, czy dana inwestycja mieszkaniowa powstanie, a nie jest tylko ładną wizualizacją na papierze?

Dobry deweloper już w trakcie pierwszej rozmowy powinien wręczyć swojemu klientowi nie tylko wzór umowy przedwstępnej, ale i kopię: umów potwierdzających tytuł prawny budującego do gruntu (prawo własności lub użytkowania wieczystego) na którym ma stanąć budynek, pozwolenia na budowę oraz wypis z Krajowego Rejestru Sądowego (prowadzą je wydziały gospodarcze sądów rejonowych). Jeżeli nie otrzyma się któregoś z tych dokumentów, trzeba żądać ich pokazania. Jeżeli deweloper nie chce tego zrobić, to lepiej zrezygnować.

Warto też zajrzeć na fora internetowe poświęcone tej tematyce oraz zapytać o poprzednio realizowane inwestycje. Jeżeli dom buduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan, warto sprawdzić w gminie, jakie inwestycje są planowanie w pobliżu naszego przyszłego mieszkania. Niestety nigdy nie ma się całkowitej pewności, że osiedle piękne w wizualizacji będzie takie samo w rzeczywistości.

Jak chroniony jest klient - nabywca mieszkania na wypadek upadłości dewelopera? Czy w razie czego odzyska pieniądze?

Niestety, bardzo często szanse na odzyskanie pieniędzy są niewielkie.W razie upadłości dewelopera w pierwszej kolejności z z masy upadłościowej są zaspokajane inne wierzytelności m.in. instytucji państwowych, takich jak np. urząd skarbowy, ZUS a dopiero jeśli pozostaną pieniądze - klienci dewelopera.

Najczęściej nie zostaje ich wiele i trzeba odejść z kwitkiem. Najlepszym rozwiązaniem jest płacenie pieniędzy na rachunki powiernicze, które prowadzą banki. Istnieją dwa rodzaje takich rachunków: otwarty i zamknięty. W pierwszym wypadku banki wypłacają pieniądze, deweloperowi po zamknięciu danego etapu inwestycji, w drugim wypadku deweloper dostaje pieniądze dopiero, gdy zakończy inwestycję. W wypadku takich rachunków mamy gwarancję, gdy deweloper upadnie, że odzyskamy pieniądze (lub ich część) niestety bardzo rzadko stosowane są te rachunki w praktyce. W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad ustawą, która przewiduje, że deweloper będzie miał obowiązek prowadzić rachunki powiernicze zamknięte albo ubezpieczyć się. Jeżeli ta ustawa wejdzie w życie, to pieniądze klientów deweloperów będą bezpieczne. Ale przed tymi przepisami jeszcze daleka droga.

Jaka jest rozsądna wartość odszkodowania, określona w procentach, które płaci się deweloperowi w przypadku zerwania umowy?

To kupujący i sprzedający określają w umowie wysokość kar umownych z tego tytułu. Nie ma tu konkretnych zasad, muszą być one tylko ustalone na podobnym poziomie dla sprzedającego, jak i kupującego.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Jest ona ważniejsza niż zwykła umowa cywilno-prawna?

To od woli kupującego i sprzedającego zależy, czy zdecydują się zawrzeć umowę w formie notarialnej czy pisemnej. Najczęściej decydujemy się na zwykłą umowę pisemną, bo to nic nie kosztuje. Natomiast forma notarialna jest jednak bardziej bezpieczna. Daje ona przede wszystkim gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień. Gdyby np. deweloper chciał się wycofać z umowy notarialnej, to można iść do sądu cywilnego i żądać przeniesienia własności mieszkania. Temu, kto podpisał zwykłą umowę przedwstępną, przysługuje roszczenie odszkodowawcze. Dużo zależy też od tego, na podstawie jakich przepisów zawieramy umowę przedwstępną. Jeżeli robimy to na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali, to musi być ona zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego, to już od woli stron zależy, jaką umowę zawierają.

Mój znajomy podpisał akt notarialny, w którym było napisane, że strony nie zachowują wobec siebie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży. Niedługo mieszkanie będę odbierać ja. Co mogę zrobić, żeby jednak te prawa zachować? Mam zastrzeżenia do tego mieszkania.

Takie zastrzeżenia w akcie notarialnym (jeżeli dotyczą rękojmi za wady fizyczne z kodeksu cywilnego) są nieważne. Natomiast, gdy kupujący znajdzie inne postanowienie, które wydają się mu niekorzystne, to może negocjować z deweloperem i powinien zrobić wszystko, by się w umowie one nie znalazły.

Czy w umowie przedwstępnej ze spółdzielnią mieszkaniową możne być zawarta stała cena, po jakiej zostanie zawarta transakcja?

Nie znam szczegółów tej umowy, trudno jest mi się więc jednoznacznie wypowiedzieć, ale w przeciwieństwie do dewelopera spółdzielnie mieszkaniowe ostateczną cenę ustalają po zakończeniu inwestycji, dlatego cena finalna na ogół różni się od tej z umowy przedwstępnej.

Jeżeli spółdzielnia wypowiedziała umowę w piśmie, na którym brak jest podpisów osób mogących reprezentować spółdzielnię, a jest tylko podpis pracownika biurowego, to takie wypowiedzenie jest prawnie skuteczne? Pod tego typu umowy powinna się podpisać osoba, która posiada pełnomocnictwo, jeżeli robi to osoba nieupoważniona, to można podważać ważność tego typu wypowiedzenia.

Jeśli w umowie znajdują się niedozwolone klauzule, to czy automatycznie te zapisy umowy mnie nie obowiązują czy muszę je wcześniej podważyć - jeśli tak, to gdzie?

Każdą umowę ocenia się indywidualnie, więc to, co w jednej jest niedozwoloną klauzulą, w innej wcale być nie musi. W niektórych przypadkach wystarczy, że deweloper w jednakowy sposób obciąży siebie i swojego klienta prawami i obowiązkami np. karami umownymi i już nie można stawiać mu zarzutu łamania prawa. Jeżeli ktoś powołuje się na to, że w jego umowie jest klauzula niedozwolona, to musi niestety wnieść pozew do sądu. Dopiero on jest w stanie stwierdzić, czy wpisana do rejestru klauzula może odnosić się również do jego wypadku. Drugi sposób do wniesienie sprawy do sądu ochrony konkurencji i konsumentów. Od kilku miesięcy także istnieje jeszcze inna możliwość. Otóż Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nakładać na dewelopera bardzo wysokie kary finansowe. Żeby to zrobić, trzeba wcześniej złożyć do niego wniosek.

Czy po wybudowaniu inwestycji ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem na podstawie umowy przedwstępnej należy podpisać jeszcze jedną umowę - "końcową" finalizującą transakcję?

Tak.

Żeby być właścicielem mieszkania, trzeba spełnić dwa warunki: podpisać akt notarialny, z którego jasno wynika, że nim jesteśmy, musi być też założona księga wieczysta, a nasze prawo własności do danego lokalu musi być do niej wpisane.

Rozważam odstąpienie od umowy z deweloperem. W umowie mam jednak napisane, że muszę zapłacić karę i znaleźć nowego nabywcę, żebym otrzymał swoje pieniądze. Czy robienie ze mnie sprzedawcy mieszkania jest powodem do zerwania umowy bez żadnych konsekwencji finansowych? Czy ten zapis jest zgodny z prawem?

Podobne postanowienia sąd ochrony konkurencji wielokrotnie uznał za klauzule niedozwolone. Prawdopodobnie tak jest i w tym wypadku. Ale żeby to stwierdzić, trzeba udać się do sądu (patrz odpowiedź wyżej) . Radzę jednak wcześniej zwrócić się do rzecznika konsumentów. Jest ich 363 (adresy są na stronie www.uokik.gov.pl). Działają oni w każdym powiecie oraz mieście na prawach powiatu. Rzecznik może udzielić porady oraz podjąć interwencję u przedsiębiorcy. Dzięki nie mu może uda się zakończyć spór polubownie, a jeżeli nie. to może pomóc wystąpić z powództwem cywilnym do sądu.

Jeśli z winy dewelopera termin oddania mieszkania się opóźnia, muszę dłużej płacić ubezpieczenie, czy w tej sytuacji już nie?

Prawdopodobnie tak.

Za mało mam jednak szczegółów, by odpowiedzieć jednoznacznie. Domyślam się, że internauta wziął kredyt hipoteczny na to mieszkanie, a skoro deweloper opóźnia się w oddaniu mieszkania do użytku, to nie można zabezpieczyć kredytu poprzez ustanowienie hipoteki. W takich wypadkach banki każą dalej płacić ubezpieczenie.

Zapłaciliśmy za 80 metrów mieszkania, odebraliśmy mieszkanie 76-metrowe. Deweloper nie chce nam wyrównać różnicy za mniejszy metraż, mówiąc, że nie był w stanie wyliczyć wszystkiego precyzyjnie. Czy mamy szansę otrzymać jakieś pieniądze?