Co można wrzucić w koszty najmu, żeby zmniejszyć podatek

Oczywiście nie dotyczy to tych, którzy wybrali rozliczenie ryczałtem. Pozostali mogą jednak pomniejszyć przychody o szereg kosztów. Najczęściej jest to czynsz, opłaty za media, koszty remontu. Od wynajmowanej powierzchni można też naliczać odpisy amortyzacyjne.

Gdy nie ma najemcy

Koszty można naliczać także wtedy, gdy lokal stoi pusty. Okresowy brak przychodu nie wyklucza bowiem możliwości odliczania wydatków, które mają na celu osiągnięcie go w przyszłości. W czasie poszukiwań nowego najemcy trzeba przecież opłacać czynsz, rachunki za energię, abonament telefoniczny, ochronę budynku.

Są to wydatki poniesione w celu zabezpieczenia źródła przychodów, o których mówi art. 22 ust. 1 ustawy o PIT. Może je odliczyć nie tylko przedsiębiorca, ale także podatnik, który traktuje najem jako odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Oczywiście tylko wtedy, gdy lokal w czasie przerwy w wynajmie nie jest przeznaczony na jego potrzeby mieszkaniowe.

Pół roku przerwy

Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r. (nr IPPB1/415-14/10-2/ES). O rozliczenie zapytała osoba, która wynajmuje lokal mieszkalny. Płaci podatek według skali. W poprzednim roku przychody uzyskiwała od  stycznia do maja. Przez następne sześć miesięcy mieszkanie stało puste.

Właścicielka ponosiła jednak wydatki związane z poszukiwaniem nowego najemcy – ogłaszała się na portalach internetowych, współpracowała z biurem pośrednictwa.

Te starania zakończyły się sukcesem i od grudnia lokal ponownie jest wynajmowany. Podatniczka pyta, czy wydatki, które ponosiła w czasie przerwy w wynajmie (także związane z  utrzymaniem mieszkania w dobrym stanie), może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Jak czytamy w odpowiedzi izby skarbowej:

„W razie czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów”.

Stałe opłaty

Warszawska Izba Skarbowa zgodziła się też na odliczenie wydatków związanych z wynajmem w interpretacji z 4 lutego 2009 r. (nr IPPB1/415-1280/08-2/AM). Wniosek złożyła właścicielka budynku o zabudowie szeregowej. Od pięciu miesięcy nie uzyskuje przychodów z powodu braku najemcy.

Cały czas ponosi jednak koszty jego utrzymania, tj.:

• opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,

• wydatki na energię, wodę, gaz, wywóz nieczystości,

• odpisy na fundusz remontowy,

• opłaty za utrzymanie linii telefonicznej, radia, telewizji, Internetu,

• podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki,

• koszty konserwacji i odnowienia, ubezpieczenia, pielęgnacji działki.

Czy te wydatki mogą być kosztem uzyskania przychodów?

Tak. Jak czytamy w odpowiedzi: „do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) budynku mieszkaniowego w  trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania, np. opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym, fundusz remontowy, ubezpieczenie lokalu, składniki stałe opłat za energię oraz centralne ogrzewanie, opłaty za  utrzymanie linii telefonicznej radia, telewizji, Internetu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia”.

Cel: przychód w przyszłości

Warszawska izba potwierdziła też, że kosztem będą wydatki na konserwację i odnowienie budynku, opłaty za pielęgnację działki oraz odpisy amortyzacyjne.

Podkreśliła także, że „brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków nie wyklucza ich zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów z najmu, o ile nakłady miały na celu osiągnięcie przychodu.

Podatnik poza faktem poniesienia wydatku musi wykazać, że celem wydatku było osiągniecie przychodu z najmu, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Remont i ulepszenie

Kosztem podatkowym są również wydatki na remont wynajmowanego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że przeprowadzona inwestycja nie może się wiązać z ulepszeniem nieruchomości. Nakłady na ulepszenie (powyżej 3500 zł w ciągu roku) powiększają bowiem wartość początkową środka trwałego i mogą być zaliczone do kosztów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Odróżnienie prac remontowych od ulepszenia sprawia duże problemy. Przypomnijmy, że zgodnie ze słownikowym znaczeniem remont to „zespół czynności, w wyniku których przywraca się sprawność, wartość użytkową jakiegoś obiektu, urządzenia, naprawa, odnowienie czegoś” (Słownik Współczesnego Języka Polskiego, Warszawa 1996, s. 941).

Tak więc remont to prace, które polegają na odtworzeniu pierwotnej wartości użytkowej danej rzeczy i nie powodują jej podwyższenia w stosunku do tej, jaką miała w dniu przyjęcia do używania.

Inne koszty

Co jeszcze można odliczyć? Jak stwierdziło Ministerstwo Finansów w piśmie z 15 marca 1996 r. (nr PO 2/2-10204/ 01662/95): „w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w  związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem”.

Odliczyć można też wydatki na zakup wyposażenia wynajmowanego lokalu. Jeżeli ich wartość nie przekracza 3500 zł, można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów. Jeżeli są warte więcej, należy je amortyzować. Takim wyposażeniem może być pralka, lodówka, telewizor, meble.

Kosztem może być także:

• podatek od nieruchomości,

• składka na ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania,

• odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu,

• opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

Odliczenie proporcjonalne

Właściciel nieruchomości może wynajmować tylko jej część, pozostałą przeznaczając przykładowo na potrzeby osobiste. Wtedy koszty trzeba naliczać proporcjonalnie.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z