Klienci mogą podważać niedozwolone klauzule w umowach

Niestety, pułapki w umowach zdarzają się często. Jesienią ubiegłego roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizował ponad 500 wzorów umów stosowanych przez 200 podmiotów – firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Okazało się, że roi się w nich od niekorzystnych dla kupującego postanowień, część ma szansę trafić do specjalnego rejestru.

Klauzule niedozwolone to postanowienia stosowane we wzorach umów, które nie zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (art. 385

3

kodeksu cywilnego). Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (na stronie

www.uokik.gov.pl

).

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy k.c. nie chronią osób, które negocjowały z deweloperem (lub spółdzielnią) umowę, a następnie ją podpisały. Niestety, wielu sprzedających stara się to wykorzystać. Niektóre wzorce zawierają gotową formułkę, że umowa była indywidualnie uzgadniana z klientem. Sprzedający chce się w ten sposób ochronić przed ewentualnymi roszczeniami konsumenta. Umieszczenie jednak w umowie klauzuli, że jest ona indywidualnie uzgodniona, nie oznacza jeszcze, iż rzeczywiście podlegała negocjacji.

Są dwa sposoby uznania klauzuli za niedozwoloną. Pierwszy to wniesienie sprawy do wydziału cywilnego sądu. Sąd zbada nie tylko klauzulę, lecz także całą umowę. Jeżeli uzna dany zapis za niedozwolony, to przestaje on obowiązywać kupującego. Drugi sposób to wniesienie sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Klient dewelopera nie musi udowadniać przed sądem, że próbował negocjować umowę, a deweloper (spółdzielnia) nie chciał tego robić. To ten ostatni musi przekonać sąd, że jego klient nie ma racji, bo wspólnie ustalili treść wiążącej ich umowy.

Sąd ocenia też, czy faktycznie doszło do rażącego naruszenia interesów klienta. Jeżeli przyzna rację konsumentowi, to kwestionowane postanowienie umowy zostaje uznane za bezprawne i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Klient może, powołując się na konkretne postanowienie, zwrócić się do przedsiębiorcy z prośbą o zmianę klauzuli, a jeśli on nie uzna jego roszczenia, dochodzić swoich praw przed sądem powszechnym.

Pamiętaj! Każdą umowę ocenia się indywidualnie, więc to, co w jednej jest niedozwoloną klauzulą, w innej wcale być nie musi.

W niektórych przypadkach wystarczy, że deweloper w jednakowy sposób obciąży siebie i swojego klienta prawami i obowiązkami i już nie można stawiać mu zarzutu łamania prawa.

Jeżeli ktoś się powołuje, że w jego wypadku ma zastosowanie niedozwolona klauzula, to musi wnieść pozew do sądu powszechnego. Dopiero on jest w stanie stwierdzić, czy wpisana do rejestru klauzula może odnosić się również do danego wypadku.

Jednak osoba, która trzyma w ręku wzorzec umowy zawierający takie pułapki, powinna poważnie się zastanowić nad zakupem mieszkania u danego dewelopera czy spółdzielni. To droga inwestycja, która często wiąże się z zaciągnięciem długoterminowego kredytu na jej finansowanie, trzeba więc podejmować decyzje z rozwagą. Poza tym ewentualna wygrana sprawa w SOKiK będzie dla konsumenta tylko czystą satysfakcją. Nie da mu bowiem żadnego prawa do mieszkania.

Od kilku miesięcy prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może też nakładać kary finansowe na deweloperów za to, że stosują niedozwolone klauzule. Są one bardzo wysokie. Wynoszą 10 proc. przychodów dewelopera.

- Może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z pozwem o uznanie konkretnych postanowień za niedozwolone klauzule.

- Ma prawo wszcząć postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów (art. 47945 kodeksu postępowania cywilnego), w przypadku gdy deweloper stosuje postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul, oraz nakazać zaniechanie ich stosowania i nałożyć karę w wysokości 10 proc. przychodów dewelopera.

Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na zasady ustalania ostatecznej ceny mieszkania. Z analiz UOKiK wynika bowiem, że sprzedający nagminnie zastrzegają sobie prawo do zmiany ceny zakupu ze względu na wzrost inflacji, cen materiałów budowlanych i robocizny czy zmianę stawek VAT. W efekcie ich klienci nie wiedzą, ile ostatecznie zapłacą za mieszkanie. Przepisy wcale nie zabraniają deweloperowi zmiany ceny, ale niedopuszczalne jest przenoszenie ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeśli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny, przedstawiając np. rachunki. Musi też zagwarantować klientowi prawo odstąpienia od umowy oraz zwrócić wpłacone przez niego pieniądze.

Często też deweloperzy usiłują obciążyć swych klientów wysokimi karami umownymi za zerwanie umowy lub niedotrzymanie terminu, np. żądają nawet 2 proc. za każdy dzień zwłoki. Sami, wycofując się z umowy, zwracają tylko niewielką część tego, co w analogicznej sytuacji musi oddać ich klient. To łamanie prawa. Kary dla obu stron powinny być ustalone na podobnym poziomie. Nie mogą być też nadmiernie restrykcyjne.

W umowach można spotkać zastrzeżenie, że deweloperzy nie odpowiadają za opóźnienia w budowie wynikające ze złych warunków atmosferycznych albo ze zwłoki w uzyskaniu decyzji administracyjnych.

Jednocześnie podsuwają swoim klientom do podpisania umowy, które wyłączają ich odpowiedzialność za opóźnienia w oddaniu mieszkania do użytkowania.

Wielu umowom można zarzucić ponadto brak precyzji przy określaniu zasad waloryzacji wpłat na mieszkanie.

- Stosowane klauzule waloryzacyjne. Poważne zastrzeżenia budzą sposoby ustalania przez deweloperów końcowej ceny mieszkania oraz jej waloryzacji. Deweloperzy przenoszą na swoich klientów ryzyko związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

- Zbyt wysokie kary umowne. Deweloperzy żądają wysokich kar np. za opóźnienie wpłaty kolejnej raty za mieszkanie, siebie natomiast starają się obciążać symbolicznie. Obie strony powinny być obciążane karami na podobnym poziomie.

- Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Chodzi np. o opóźnienie w wybudowaniu budynku czy oddaniu lokalu do użytkowania.

- Prawo do jednostronnej zmiany umowy przedwstępnej bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie, np. w wypadku ceny, powierzchni mieszkania.

- Prawo do przeniesienia wszystkich praw i przekazania obowiązków wynikających z umowy na dowolną osobę trzecią (np. innego dewelopera) bez zgody kupującego.

- Uzależnienie rozliczenia, w wypadku odstąpienia nabywcy od umowy, od zawarcia umowy z nowym nabywcą mieszkania lub wpłacenia przez niego środków finansowych.

- Zwrot kupującemu wpłaconych przez niego pieniędzy z opóźnieniem (nawet do sześciu miesięcy), jeżeli ten zrezygnuje z zawarcia umowy. Doszło np. do opóźnienia w oddaniu budynku do użytkowania, konsument zrezygnował z mieszkania, ale deweloper nie chce oddać wpłaconej kwoty w krótkim terminie. Powołuje się na zapisy umowy, które umożliwiają mu rozliczenie w terminie nawet do kilku miesięcy.

- Pozbawienie tylko kupującego uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca powinni mieć prawo do odstąpienia od umowy, choć przyczyny odstąpienia będą różne dla każdego z nich.

- Tylko kupujący ma obowiązek zapłaty ustalonej sumy w razie rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Często w umowach przedwstępnych znajduje się postanowienie, że kupujący zapłaci karę umowną, gdyby nie przystąpił do zawarcia umowy ostatecznej. Taki sam obowiązek powinien być nałożony na sprzedawcę.

- Wyłączenie spod jurysdykcji sądów polskich lub poddanie sprawy pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucenie rozpoznania sprawy przez sąd, który jest właściwy dla siedziby dewelopera. W umowie właściwość sądu powinna być określona zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego.