Przykre skutki działań za płotem

Roszczenia wydobywcze, o których pisaliśmy na str. II, pozwalają właścicielowi przeciwdziałać trwałym naruszeniom własności. Tymczasem znacznie częściej dochodzi do naruszeń polegających na zakłócaniu właścicielowi prawa do korzystania z nieruchomości. Przykładowo, gdy sąsiad zalewa mu działkę, wówczas właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

[srodtytul]Smród, hałas, zalanie wodą[/srodtytul]

Właśnie najwięcej konfliktów pojawia się w stosunkach sąsiedzkich w związku z tzw. immisjami. Są to działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki są odczuwalne na sąsiednich działkach. Tymczasem zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Na podstawie art. 222 § 2 k.c., właściciel nieruchomości może żądać zakazania nie tylko trwających immisji, ale też domagać się zaniechania takich przygotowań czy inwestycji na gruncie sąsiada (nie tylko bezpośrednio graniczącego), które grożą takimi immisjami.

Nie ma jednak prawa domagać się w ten sposób, aby sąsiad zaprzestał zachowań, których dochodzi się na drodze administracyjnej, np. rozbiórki źle zbudowanego domu. Ta ścieżka nie służy również dochodzeniu odszkodowania za szkody wyrządzone immisjami – w takiej sytuacji trzeba wytoczyć osobny proces o odszkodowanie.

[i][b]Przykład[/b]

Mieszkanka Trójmiasta wytoczyła sąsiadce proces cywilny o zakazanie jej prowadzenia baru. Obie mieszkały na osiedlu domów szeregowych, a pozwana urządziła w piwnicy punkt gastronomiczny (uzyskała niezbędne pozwolenia). Po skargach powódki toczyło się postępowanie administracyjne zmierzające do odebrania pozwolenia prowadzenia w tym miejscu baru – powodem były hałasy i zapachy. Sąd cywilny I instancji uwzględnił żądanie – uznał, że wyziewy (czyli immisje) przekraczają przeciętną miarę. Jednak sąd apelacyjny oddalił powództwo – stwierdził bowiem, że jeśli organy administracji rejestrują działalność gospodarczą i następnie ją kontrolują (wydają stosowne zaświadczenia), sąd cywilny nie może inaczej orzec, jak tylko to, co wynika z tych decyzji. Tego stanowiska nie podzielił Sąd Najwyższy. Uznał, że prowadzenie baru jest formą korzystania z rzeczy, realizacją uprawnień właścicielskich, jeżeli więc przekracza przeciętną miarę, to żądanie np. zakazu prowadzenia baru, ma podstawę w przywołanych przepisach. Niezależnie od postępowania administracyjnego, sąd cywilny jest władny dokonać własnych ocen.[/i]

Niekiedy spory o immisje oparte są dodatkowo na szczególnych przepisach. Zgodnie z art. 29 prawa wodnego właściciel działki nie może zmieniać kierunku odpływu wody opadowej – ze szkodą dla sąsiednich działek (nie może też odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie). Jeżeli spowodowane przez niego zmiany szkodzą sąsiednim gruntom, wójt, burmistrz lub prezydent może nakazać mu przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

[i][b]Przykład[/b]

Na prawo wodne powoływała się właścicielka zabudowanej domem posesji w warszawskiej dzielnicy Pyry, którą dość regularnie zalewają wody opadowe z sąsiedniej działki i ulicy. Wystąpiła o odszkodowanie do sądu cywilnego. Jej problemy zaczęły się, jak twierdzi, na początku lat 90., gdy sąsiad wybudował dom podnosząc poziom gruntu. Drugą przyczyną zalewania było podwyższenie poziomu ulicy, a w końcu wyasfaltowanie jej przez miasto, bez zbudowania kanalizacji. Pozwała więc zarówno sąsiada, jak i miasto. Zażądała od nich 59 tys. zł odszkodowania, na co składały się wydatki na remont zawilgoconego domu.[/i]

Miasto przekonywało, że to z powodu nagromadzenia inwestycji w tej okolicy oraz obfitszych opadów powódka ma problemy. Poza tym dom jest posadowiony w naturalnym obniżeniu, a tkwiące w nim pokłady gliny zatrzymują deszczówkę. Nie sposób więc ustalić właściwej przyczyny. O przegranej powódki zadecydowały jednak inne kwestie: przedawnienie. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 442 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym (a to była prawna podstawa jej żądania) ulega przedawnieniu z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia (VI ACa 732/06).