Gdy trzeba przejechać przez grunt sąsiada

Niekiedy zdarza się, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie drogi koniecznej oznacza jednak ograniczenie prawa własności w stosunku do nieruchomości sąsiedniej czy sąsiednich, przez które ma przechodzić. Dlatego wytyczenie takiej drogi i korzystanie z niej jest często źródłem konfliktów sąsiedzkich. Żądać jej ustanowienia może nie tylko właściciel, ale i użytkownik wieczysty nieruchomości.

[srodtytul]Jedna włada, druga służy [/srodtytul]

Nieruchomość, na rzecz której droga konieczna jest ustanowiona, nazywa się władnącą, a tę, przez którą przechodzi – obciążoną, służebną. Obciąża ona każdego właściciela gruntu - oznacza to, że nawet jeśli nieruchomość służebna zostanie sprzedana, to sąsiad nadal będzie mógł korzystać z drogi koniecznej. Tak samo będzie, gdy właściciel zmieni nieruchomość, na rzecz której droga ta jest ustanowiona.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie przedawnia się. Jeśli np. są podstawy do jej wytyczenia, to właściciel źle położonej nieruchomości, który przez dziesięć lat od jej uzyskania, np. w drodze spadku, nie żądał ustanowienia drogi koniecznej, jeżdżąc dookoła, może zmienić zdanie i wystąpić z takim żądaniem.

[srodtytul]Gdy brak odpowiedniego dostępu [/srodtytul]

Ustanowienie drogi koniecznej wchodzi w rachubę również wówczas, gdy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich, ale nie jest to dostęp odpowiedni – w sensie prawnym i faktycznym. Można więc żądać drogi koniecznej, mimo że sąsiedzi na zasadzie grzeczności pozwalają na przejazd przez ich grunt, gdy istniejąca droga jest za wąska, bardzo okrężna, przebiega w trudnym terenie, można dojść nią piechotą, a nie można dojechać traktorem itp.

Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich: możliwość dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt.

Z reguły jej ustanowienia nie uzasadnia to, że istniejąca droga jest w złym stanie technicznym, chyba że jej naprawa z jakichś względów byłaby niemożliwa. Właściciel nie może wystąpić z takim żądaniem, jeśli sam zabudował nieruchomość w taki sposób, że odciął sobie dojazd do części tej nieruchomości, albo jeśli droga konieczna miałaby zapewnić tylko dostęp do własnych budynków gospodarskich, wygodniejszy od istniejącego.

[srodtytul]Zawsze za wynagrodzeniem [/srodtytul]

W razie ustanowienia drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, nawet jeśli jej ustanowienie nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami, nie powoduje żadnej szkody. Tak jest, gdy droga konieczna pokrywa się z istniejącą drogą, z której korzysta właściciel nieruchomości obciążonej.

Wynagrodzenie powinno być co do zasady jednorazowe. Może mieć formę pieniężną, ale także niepieniężną. Jeśli drogę konieczną ustanawia sąd, musi jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność. Kryterium przy ustalaniu jego wysokości może być szczególny wzrost wartości nieruchomości, na której rzecz droga ta została ustanowiona (nieruchomości władnącej), albo wartość pożytków z pasa zajętego na nią, utraconych przez właściciela nieruchomości obciążonej.

[srodtytul]Jak najmniejsza niedogodność [/srodtytul]

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno następować z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ta ma prowadzić (art. 145 kodeksu cywilnego). Przeprowadzenie takiej drogi zawsze powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Należy unikać takiego jej poprowadzenia, które czyniłoby ją szczególnie uciążliwą dla właściciela nieruchomości obciążonej. Trzeba unikać zwłaszcza – poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami – prowadzenia jej przez jego działkę siedliskową, chyba że właściciel nieruchomości służebnej sam się na to zgodzi.

Jeśli potrzeba ustanowienia tej drogi jest następstwem sprzedaży części gruntów, działu spadku albo innej transakcji, należy ją wytyczyć przez grunty, które były jej przedmiotem (art. 145 kodeksu cywilnego).

[srodtytul]U notariusza albo w sądzie [/srodtytul]

Droga konieczna może być ustanowiona przede wszystkim w wyniku umowy między właścicielem nieruchomości bez właściwego dostępu a właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Oświadczenie właściciela gruntu o ustanowieniu na nim takiej drogi oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym ją oznaczono, będą podstawą wpisu tej służebności w księdze wieczystej. Często do ustanowienia drogi koniecznej dochodzi jednocześnie ze sprzedażą części nieruchomości, która inaczej nie miałaby dostępu do drogi publicznej.

[wyimek]Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich: możliwość dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt [/wyimek]