Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat

Oczywiście podatku tego nie zapłacisz także w razie wcześniejszej sprzedaży, jeśli przysługuje ci prawo do zwolnienia (kiedy – piszemy o tym w innych tekstach poradnika).

Okres pięcioletni liczysz od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość – kupiłeś dom, mieszkanie, działkę, wybudowałeś dom, otrzymałeś przydział mieszkania spółdzielczego. Po jego upływie pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) fiskus przestaje się interesować.

To się od lat nie zmienia. Jeśli więc np. mieszkanie kupiłeś w 2005 r., to bez obawy obciążenia na rzecz fiskusa możesz je sprzedać dopiero 1 stycznia 2011 r., a jeśli w 2007 r. – dopiero 1 stycznia 2013 r., jeśli w 2009 r. – 1 stycznia 2015 r.

[srodtytul]Co jest datą nabycia [/srodtytul]

Zasada liczenia, kiedy upływa ów pięcioletni okres, po którym sprzedaż jest wolna od podatku, wydaje się prosta. Jednak gdy przychodzi do konkretów, powstają wątpliwości.

Przy zakupie datą nabycia jest podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży. Dotyczy to także zakupu mieszkania od dewelopera. Jeśli więc np. umowę przedwstępną spisałeś w 2006 r., w 2006 r. zapłaciłeś wszystkie raty za mieszkanie i otrzymałeś klucze do mieszkania, ale akt notarialny został spisany 10 stycznia 2007 r., to ten dzień będzie datą nabycia i od końca roku, w którym ta data przypadła, będzie liczony pięcioletni okres.

W wypadku domu mieszkalnego czy innego budynku wybudowanego przez sprzedającego datą wybudowania jest, zgodnie z prawem budowlanym, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a gdy takie pozwolenie nie jest potrzebne – data zawiadomienia urzędu o rozpoczęciu użytkowania budynku. Procedura zawiadomienia dotyczy domów jednorodzinnych.

W przypadku uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio od spółdzielni datą nabycia jest data przydziału lub zawarcia umowy ze spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli lokum takie zostało kupione na rynku wtórnym od poprzednika, będzie nią data aktu notarialnego kupna.

Data przyjęcia do spółdzielni i uzyskania członkostwa jest bez znaczenia.

[srodtytul]Jak liczyć w razie przekształcenia prawa lokatorskiego...[/srodtytul]

Jeśli przekształciłeś lokatorskie spółdzielcze prawo do mieszkania we własnościowe albo w odrębną własność, przy ustalaniu pięcioletniego okresu uwalniającego od PIT przy sprzedaży decyduje data tego przekształcenia, a nie data uzyskania przydziału prawa lokatorskiego. Potwierdziło to [b]Ministerstwo Finansów w piśmie z 28 września 2007 r.[/b] będącym odpowiedzią na pytanie „Rz” [b](MB8/371/2007).[/b]

Dotyczy to zarówno mieszkań lokatorskich, które stały się (bądź staną się jeszcze) własnością członków spółdzielni za symboliczną złotówkę, na podstawie nowych przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86263BBDD95EF4FEE36C4E283459ADA1?n=1&id=169950&wid=234043]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązujących od 31 lipca 2007 r.[/link], jak i tych, których status zmienił się przed tą datą.

Za taką interpretacją zdaniem ministerstwa przemawia to, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania nie jest prawem zbywalnym – nie można go sprzedać ani darować, nie podlega dziedziczeniu. Dlatego uzyskanie go nie jest nabyciem w rozumieniu [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]przepisów o PIT[/link] od sprzedaży. Zatem pięcioletni okres uwalniający od tego podatku musi być liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie prawa zbywalnego, tj. spółdzielczego własnościowego albo odrębnej własności mieszkania.

[srodtytul]...a jak, gdy przekształciłeś prawo własnościowe[/srodtytul]

Inaczej jest w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności tego lokalu. W takim bowiem wypadku przekształcenia nie można uznać za nabycie w rozumieniu przepisów o podatku od sprzedaży.

Nabycie nastąpiło już w momencie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo kupienia go od poprzednika. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i może być zlicytowane przez komornika za długi.

A więc przekształcenie we własność nie zmienia zasadniczo jego charakteru. Zatem pięcioletni okres uwalniający od tego podatku musi być liczony od końca roku, w którym doszło do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

[srodtytul]Przekształcenie użytkowania wieczystego[/srodtytul]

To samo dotyczy przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Pięcioletni okres biegnie od końca roku, w którym sprzedający uzyskał prawo użytkowania wieczystego.

Potwierdził to[b] minister finansów w urzędowej interpretacji prawa podatkowego z 21 kwietnia 1999 r. (PB 2/MK-0212/99)[/b] skierowanej do wszystkich izb i urzędów skarbowych. Minister odniósł się w tym piśmie bezpośrednio do przekształcenia mającego podstawę w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9DB6977B239441BAB8A1D62A94644731?id=175872]ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] (uchylony art. 212).

Jednak podniesione w nim argumenty można w pełni odnieść do nabycia prawa własności na podstawie późniejszych ustaw: z 2003 r. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=171982]o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży nieruchomości albo opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 39 ze zmianami)[/link] i [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=179034]ustawy z 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu zostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej (DzU nr 169, poz. 1418 ze zmianami). [/link]

Minister wyjaśnił, że za datę nabycia nieruchomości nie można uznać momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania albo w chwili nabycia go od osoby trzeciej.

[srodtytul]Sprzedaż po odzyskaniu wywłaszczonego...[/srodtytul]

Już w uchwale siedmiu sędziów Izby Finansowej z 17 grudnia 1996 r. (FPS 7/96) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zwrot nieruchomości wywłaszczonej nie jest „nabyciem” w rozumieniu [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o PIT[/link], istotnym dla podatku od sprzedaży. W razie zatem sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej odzyskania podatku tego się nie płaci. Liczy się data pierwotnego nabycia wywłaszczonej potem nieruchomości.

Tak samo jak zwrot wywłaszczonego trzeba traktować przyznanie byłym właścicielom gruntów na podstawie tzw. dekretu o gruntach warszawskich. Wiele wniosków byłych właścicieli zostało uwzględnionych dopiero niedawno. W razie sprzedaży przez nich prawa użytkowania wieczystego należy przyjąć, że nabycie nastąpiło nie z dniem przyznania tego prawa, lecz wcześniej. Takie stanowisko zajął w tej kwestii [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 7 maja 2002 r. (III RN 18/02). [/b]

[srodtytul]...i po podziale majątku dorobkowego [/srodtytul]

Wątpliwości co do liczenia pięcioletniego okresu uwalniającego od podatku od sprzedaży np. mieszkania, domu, działki rekreacyjnej powstają też w sytuacji, gdy te dobra zostały uzyskane w wyniku podziału majątku dorobkowego (przykładowo, gdy nieruchomość została kupiona przez małżonków dziesięć lat wcześniej, ale od końca roku, w którym nastąpił podział, nie upłynęło jeszcze pięć lat). W takim wypadku datą nabycia będzie data kupna tej nieruchomości przez małżonków.

Sytuacja się komplikuje, jeśli były małżonek uzyskał wyłączną własność za spłaty na rzecz byłego męża czy żony.

[wyimek]Pięcioletni okres, po upływie którego sprzedaż jest wolna od podatku, liczymy od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość[/wyimek]

Urzędy skarbowe odmiennie traktują tę część nieruchomości, która odpowiada udziałowi małżonka z okresu wspólności majątkowej małżeńskiej, a odmiennie tę, którą uzyskał w wyniku podziału majątku dorobkowego. Tak więc przyjmują, że w odniesieniu do tej pierwszej początek biegu pięcioletniego okresu wyznacza koniec tego roku, w którym małżonkowie wspólnie nabyli daną nieruchomość, prawo do mieszkania spółdzielczego itd., a w stosunku do drugiej – koniec roku, w którym nastąpił dział spadku.

W [b]wyroku z 9 kwietnia 1997 r. (I SA/Kr 35/97) NSA[/b] stwierdził, że za datę nabycia sprzedawanej nieruchomości należy uznać datę jej nabycia w czasie związku małżeńskiego, jeśli wartość nieruchomości otrzymanej przez daną osobę w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym.

Taka sytuacja, dodajmy – wystąpi wówczas, gdy np. cały majątek dorobkowy wart był 350 tys. zł, udziały małżonków w nim były równe (to reguła), a więc udział w nim każdego z małżonków wynosił 175 tys. zł, a żonie przypadło mieszkanie o wartości 150 tys. zł.