Podatek od najmu okazjonalnego

Co się zmieniło od 1 stycznia tego roku w zakresie prawa podatkowego, co miałoby zachęcić do rzetelniejszego rozliczania z fiskusem dochodów z najmu?

[b]Poprzednia regulacja zakładała wybór pomiędzy zwykłą progresywną skalą podatkową (czyli 18 lub 32 proc.) a ryczałtem ewidencjonowanym. Nowe przepisy zmieniają zasady naliczania tego drugiego[/b] (i, co warte podkreślenia, dotyczą nie tylko najmu okazjonalnego, ale też innych umów o podobnym charakterze, a zatem w szczególności najmu zwykłego, podnajmu, dzierżawy czy poddzierżawy, o ile zawierane są one przez osoby fizyczne nie w ramach prowadzonej przez nie działalności gospodarczej).

Do końca 2009 r. roku w ramach ryczałtu obowiązywały dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro (w minionym roku 13 510 zł) oraz 20 proc. po jej przekroczeniu.

[b]Teraz niezależnie od wysokości przychodu z tytułu najmu osoby fizyczne płacą ujednoliconą stawkę podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.[/b] (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne została zmieniona przez art. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=339010]ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, DzU z 2010 r. nr 3, poz. 13[/link]).

Przejście na ryczałt jest jednak zależne od woli właściciela lokalu. Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w takiej formie wynajmujący powinien złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego.

W przypadku osób, które dopiero teraz zaczynają wynajmować lokal, chęć taką należy zgłosić najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu. W przypadku wyboru ryczałtu jako formy opodatkowania naszych przychodów z tytułu najmu z fiskusem rozliczymy się za pomocą formularza PIT-28.

[srodtytul]Zgłoszenie do urzędu [/srodtytul]

Oświadczenie o wyborze ryczałtowego opodatkowania najmu składa się w formie pisemnej. W praktyce możemy dokonać tego dwojako: albo sporządzając samemu takie oświadczenie w domu, podpisując je i wysyłając, albo fatygując się osobiście do urzędu skarbowego i wypełniając odpowiedni formularz. Formularza tego próżno szukać np. w Internecie, bo brak ujednoliconego druku dla takiego zgłoszenia.W praktyce każdy urząd stosować może swój własny wzór.

Z przepisów prawa nie wynika obowiązek załączania do takiego oświadczenia kopii umowy najmu ani kopii aktu notarialnego, w którym lokator poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu (w przypadku najmu okazjonalnego). Formalnie urząd ma prawo jedynie do wglądu w te dokumenty.

W praktyce zarysowała się różnica. Zdarza się, że urzędy proszą o uzupełnienie oświadczenia takimi kopiami. Można więc dla pewności kopie te załączyć do oświadczenia od razu, jednak należy podkreślić, że żądanie takie ze strony urzędu na etapie składania oświadczenia nie ma uzasadnienia w przepisach.

Warto pamiętać, że najemca ma prawo żądać przedstawienia potwierdzenia takiego zgłoszenia. Z tego względu zadbajmy o pieczęć z biura podawczego albo o potwierdzenie przez urząd skarbowy kopii zgłoszenia (jeżeli wysyłamy je pocztą). To bardzo ważne, gdyż zaniedbawszy tej formalności, nie będziemy mogli spełnić żądania najemcy, a w konsekwencji skorzystać z przywilejów nowego najmu.

[srodtytul]Sposoby na podatek[/srodtytul]

Rozliczenie ryczałtowe jest uproszczoną formą opodatkowania i charakteryzuje się tym, że w jej ramach podatek płacony jest od przychodu, a nie od dochodu, co w konsekwencji powoduje, że tracimy prawo do odliczania kosztów poniesionych w związku z wynajmowanym lokalem. Oznacza to, że niską stawką podatku (8,5 proc.) opodatkowana będzie stosunkowo wysoka podstawa naliczenia podatku (praktycznie rzecz biorąc, będzie to otrzymany czynsz).

Inaczej jest w przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Tutaj stawka podatku będzie zawsze wyższa, ale podstawa jego naliczenia będzie obniżona o koszty uzyskania przychodu.

[ramka][b]Do najważniejszych kategorii kosztowych należy zaliczyć takie pozycje, jak:[/b]

- amortyzacja,

- odsetki od kredytu,

- koszty operacyjne.[/ramka]

[srodtytul]Odpisy amortyzacyjne[/srodtytul]

Jeżeli właściciel nieruchomości zdecyduje się na jej amortyzację, podstawą do dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie wartość początkowa. Sposób ustalenia wartości początkowej zależy od sposobu nabycia lokalu.

W przypadku zakupu lokalu podstawą do dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie cena nabycia (obejmująca również koszty związane z nabyciem, naliczone do dnia przekazania lokalu do używania, np. odsetki, koszty notarialne).

W przypadku darowizny czy nabycia w drodze spadku wartością początkową będzie wartość rynkowa lokalu z dnia nabycia. W każdym przypadku wydatki poniesione w celu przystosowania lokalu do potrzeb wynajmu poniesione przed przekazaniem go wynajmującemu zwiększają wartość początkową lokalu lub stanowią koszt uzyskania przychodu.

Stawką roczną dla amortyzacji mieszkań i domów będzie 1,5 proc. tak obliczonej podstawy (2,5 proc. w przypadku lokali o statusie spółdzielczym własnościowym), jednakże w pewnych warunkach stawka ta może zostać podwyższona. Należy przy tym pamiętać, że właściciel decydujący się na amortyzację mieszkania będzie zobowiązany prowadzić ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, chyba że zdecyduje się na tzw. amortyzację uproszczoną, która polega na tym, że właściciel nie ustala rzeczywistej wartości amortyzowanej nieruchomości (bądź jej wynajmowanej części), lecz jej zryczałtowaną wartość.

W tym celu mnoży on powierzchnię oddawanego w najem lokalu przez stałą stawkę 988 zł. Sposób ten upraszcza proces amortyzacji, jednak rzadko oddaje rzeczywistą wartość amortyzowanej nieruchomości. Ponadto w przypadku nieruchomości o statusie spółdzielczym własnościowym amortyzacja uproszczona pomniejsza roczną stawkę z 2,5 do 1,5proc.

[srodtytul]Odsetki i koszty [/srodtytul]

Jeżeli zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem jest finansowany z kredytu,w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych istnieje możliwość zaliczenia kosztów odsetek do kosztów uzyskania przychodu. Na potrzeby podatkowe kosztami uzyskania przychodu będą odsetki zapłacone, z wyjątkiem odsetek naliczonych do dnia przekazania lokalu do używania, które zwiększą podstawę naliczania amortyzacji lokalu.

[b]Wynajmujący może zaliczać do kosztów uzyskania przychodu także inne, bieżące koszty związane z eksploatacją lokalu.[/b]

Zatem przed podjęciem decyzji o formie opodatkowania należy ustalić, czy wielkość szacowanych kosztów spowoduje, że dochód z najmu na tyle się skurczy, iż nawet jeżeli podlegać będzie wyższej stawce opodatkowania, to końcowy podatek będzie niższy. Jeżeli nie lub jeżeli wyniki są zbliżone, korzystniejszą formą będzie mniej skomplikowany ryczałt.

[ramka][b]Oświadczenia małżonka [/b]

Do oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu powinniśmy załączyć wspólne oświadczenie małżonków co do rozliczenia przychodów z najmu, jeżeli wynajmowany lokal jest objęty wspólnością majątkową (małżeńską).

[b]Oświadczenie to powinno:[/b]

- być sporządzone na piśmie,