Przyjdź z umową i metrówką

Co trzeba przede wszystkim ze sobą wziąć? Umowę z deweloperem oraz plan mieszkania, gdyż tam mamy spisane dokładnie wszystkie zobowiązania dewelopera, dotyczące metrażu, wykończenia części naszego mieszkania (np. okna drewniane czy PCV) oraz części wspólnych. Przydadzą nam się także: miarka (najlepiej kilkumetrowa), poziomica, licząca co najmniej ok. metra, kątownik oraz oprawki z żarówkami, żeby sprawdzić, czy jest prąd.

Przede wszystkim warto policzyć, czy nasze mieszkanie ma tyle metrów, za ile zapłaciliśmy. Wiele osób to dziwi, bo przecież powierzchnię lokalu mają zapisaną w umowie, ale warto zmierzyć już gotowe M. Bywa, że jest mniejsze niż w umowie. Nawet jeśli jest to tylko pół mkw., to warto się upomnieć o zwrot nadpłaconej kwoty, zważywszy, że ceny metra mieszkania bywają astronomiczne. Trzeba także sprawdzić powierzchnię lokali przynależnych. Potem warto spojrzeć na ściany, podłogi, okna.

Powinny być proste i gładkie bez nierówności, pęcherzyków, zarysowań i pęknięć. Miejsca łączenia ścian nie powinny być widoczne, a jeśli tak jest, to może to świadczyć o błędach popełnionych na etapie budowania. Skoro oglądamy ściany, od razu sprawdźmy kąty. Do tego przyda nam się kątownik (najlepiej stalowy), dzięki któremu można łatwo się zorientować, czy kąty są proste. Podobnie oceńmy podłogę. Uwaga, wąskie szczeliny przy ścianach to tzw. szczeliny dylatacyjne, dzięki którym podłoga swobodnie pracuje.

Wszystkie okna i drzwi balkonowe powinny się łatwo otwierać i zamykać. Jeśli stawiają opór, to trzeba składać w tej sprawie reklamację. Podobnie, jeśli szyby są porysowane lub popękane, a ramy okienne brudne ze śladami tynku lub cementu. Te zasady dotyczą drzwi wewnętrznych i zewnętrznych.

Po tym wszystkim pora na sprawdzenie instalacji. Do tego potrzebny nam jest projekt mieszkania, na którym powinny być zaznaczone schematy wszystkich instalacji, miejsca usytuowania gniazdek elektrycznych (policz, czy ich liczba na planie i w mieszkaniu się zgadza), punkty doprowadzenia wody.

Trzeba dokładnie policzyć, czy są wykonane wszystkie punkty podłączenia wody (kuchenny zlew, wanna, umywalka, sedes), a także dopływ i odpływ wody do pralki.

Do sprawdzenia, czy prąd dopływa do mieszkania, potrzebne są oprawki z żarówkami (najlepiej tyle, ile jest źródeł światła). Trzeba je wszystkie podłączyć do wystających ze ścian i sufitu drutów, a następnie jednocześnie zapalić. Jeśli się nie zaświecą lub dojdzie do migotania, wówczas z instalacją elektryczną jest coś nie tak.

Jeśli kupiliśmy pomieszczenia dodatkowe, także je trzeba sprawdzić. Czy drzwi do schowka są proste i szczelne, czy działa tam źródło światła lub dochodzi woda, jeśli tak było w umowie. Czy schowek i garaż znajdują się w tym samym miejscu, jak zapisane jest w umowie itp.

Koniecznie trzeba też sprawdzić, czy materiały użyte do wykończenia mieszkania (a także schowka, garażu, części wspólnych) są takie same, jak w umowie z deweloperem.

Jeśli wiemy, że nie poradzimy sobie z dokładnymi oględzinami odbieranego mieszkania, nie mamy na to czasu, lub nam się po prostu nie chce, możemy wynająć fachowca. Najlepiej inżyniera budowlanego. Można go znaleźć np. za pośrednictwem Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa. Taka usługa, w zależności od wielkości mieszkania, może kosztować 200 – 500 zł.

- Protokół odbioru to parustronicowy dokument, w którym znajdziemy m.in. parametry techniczne mieszkania i części przynależnych, w tym powierzchnie z rozróżnieniem na projektowane (czyli takie, jakie miały być) i powykonawcze (czyli takie, jakie naprawdę są), wyszczególnienie, jakie urządzenia techniczne posiada lokal (licznik elektryczny, licznik centralnego ogrzewania, liczniki ciepłej i zimnej wody itd.), informacje o tym, w jakie i ile zaworów termoregulacyjnych wyposażona jest instalacja c.o. itp.

- Poprośmy też o plan mieszkania z naniesionymi wymiarami, plan przejścia instalacji wodnych, c.o. i elektrycznych (czasem dostępna jest też fotograficzna dokumentacja instalacji elektrycznej).

- Jeśli lokal jest wyposażony w drzwi antywłamaniowe, to wraz z protokołem powinniśmy także otrzymać kartę gwarancyjną i aprobatę techniczną na te drzwi.

– Odbiór techniczny mieszkania jest czynnością tyleż ważną, co stresującą. Wiele osób dokonujących oględzin podchodzi z dużą nieufnością do informacji wykonawcy i nie jest w stanie odróżnić istotnych wad od drobnych usterek. Dlatego polecam udział osoby kompetentnej. Nie musi to być rzeczoznawca, najlepszy będzie inżynier z doświadczeniem na budowie. Wprawne oko dostrzeże wszystkie niedociągnięcia i pozwoli ocenić, które należy usunąć przed przejęciem mieszkania, a które można zrobić już w czasie jego urządzania. Niektóre wady, nawet istotne, jak np. przecieki, nie zawsze da się zauważyć. Należy pamiętać, że rękojmia na wady budowlane trwa trzy lata i w tym czasie deweloper ma obowiązek wszystkie wady usunąć.

W protokole trzeba umieścić wszystkie zauważone usterki, nie powinno się jednak tam umieszczać niedociągnięć nieistotnych, jak brudne szyby, które nie najlepiej świadczą o wykonawcy, nie wpływają jednak na wartość użytkową. Niektóre elementy, na przykład okna, wymagają regulacji w czasie użytkowania, a ściany w nowym budynku mogą pękać przez rok, dwa i jest to normalne.

Jeżeli klient oceni, że są istotne wady, które wymagają naprawy przed ostatecznym odbiorem, może umieścić w protokole swoje uwagi i odmówić odbioru. Jeśli jednak usterki dają się szybko usunąć bez uciążliwości dla lokatora, należy odebrać lokal, zaznaczając w protokole swoje uwagi oraz określić w porozumieniu z deweloperem termin ich usunięcia. Deweloper nie może odmówić klientowi wpisania w protokole swych uwag, choć jeśli się z nimi nie zgadza, spór rozstrzygnąć może biegły z zakresu budownictwa. Ważne jest, by wszelkie zastrzeżenia, szczególnie te istotne, były przekazane deweloperowi na piśmie i klient miał dowód ich dostarczenia.

Konsumenci Umowy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Mieszkania