Jak umówić się na kredyt

[b]Rz: Do jakiego banku na pewno nie poszedłby pan po kredyt na mieszkanie i dlaczego?[/b]

[b]Michał Krajkowski, analityk domu kredytowego NOTUS SA:[/b] Na pewno unikałbym banku, który dopuszcza możliwość zmiany parametrów kredytu w trakcie jego spłaty. Marża kredytu musi być niezmienna i stała przez cały okres kredytowania. Koniecznie trzeba też zwrócić uwagę, aby pozostałe koszty były zapisane w umowie kredytowej. Wiele banków opłatę za wcześniejszą spłatę zapisuje nie w umowie kredytowej, a w tzw. Tabeli Opłat i Prowizji. A tabela, i w konsekwencji ta opłata, może się zmieniać w trakcie okresu kredytowania.

Wybierając bank, zwróćmy koniecznie uwagę na sprzedaż wiązaną, tzw. crosselling. Wiele banków oferuje bardzo korzystne warunki cenowe, ale pod warunkiem skorzystania z innych produktów, np.: karty kredytowej, ubezpieczeń, czy też wymaga stałego zasilania konta wpływami z tytułu wynagrodzenia. Warto sprawdzić, co się będzie działo z kredytem hipotecznym, jeśli w danym miesiącu nie wpłynie wynagrodzenie (pracodawca opóźni się z przelewem, zmieniamy pracę itp.). Czy tracimy bezpowrotnie, czy tylko na kilka miesięcy promocyjne warunki cenowe? Należy unikać banków, gdzie zasady crossellingu nie są jednoznacznie określone.

[b]Co powinno u klienta, który pierwszy raz zaciąga kredyt hipoteczny, od razu wzbudzić czujność, jakie wymagania wobec niego ze strony banku, który ma pożyczyć na mieszkanie?[/b]

Czujność klienta powinny wzbudzić pewne niestandardowe warunki, np. poręczyciela czy blokady środków mających stanowić zabezpieczenie spłaty kilku rat. W takiej sytuacji warto rozważyć złożenie wniosku do innego banku, który tego nie będzie wymagał.

[b]W raporcie towarzyszącym akcji „Zamieszkaj bez teściowej” przedstawiciele Notusa przyznali, że reguły przyznawania kredytów w bankach są niejasne. Proszę o przykłady.[/b]

Dla wielu klientów niejasne pozostają np. regulacje, jakimi kierują się banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej, czy, ściślej rzecz ujmując, przy wyliczaniu dochodu klienta. W sytuacji gdy klient otrzymuje wynagrodzenie w pewnej wysokości, to wiele banków może przyjąć te kwoty tylko w części. Wynika to z tego, że niektóre instytucje dochody z premii czy nagród liczą w niepełnej wysokości, np. tylko 50 proc.

Jeszcze większe rozbieżności mogą być w przypadku dochodów uzyskiwanych na podstawie działalności gospodarczej. Banki, ustalając dochód klienta, analizują różne okresy, np. tylko rok bieżący lub ostatnie 12 miesięcy lub sięgają aż od dwóch lat wstecz. To może powodować niejasności w ocenie klientów.

Z niezrozumieniem ze strony klientów spotykają się także scoringi stosowane przez banki, czyli ich wewnętrzne systemy oceny. Wiele banków oprócz analizy finansów danej osoby ocenia potencjalnych kredytobiorców na podstawie wieku, wykształcenia, miejsca zamieszkania czy łącznego stażu pracy. Z tego powodu czasami klient, który uzyskuje wysokie dochody, a jego zdolność kredytowa znacznie przekracza wymaganą, nie uzyskuje kredytu z uwagi na negatywną ocenę.

[b]A jak oceniać swoje możliwości otrzymania kredytu? Co powinny brać po uwagę osoby planujące się zadłużyć na 30 lat?[/b]

Należy pamiętać, że każdy bank oceniając zdolność kredytową, stosuje różne kryteria i z tego samego powodu nawet przy takim samym oprocentowaniu zdolność kredytowa może się znacząco różnić między poszczególnymi bankami. Jednak najważniejszym kryterium, jakim każdy powinien się kierować, jest samodzielna ocena swoich możliwości.

Niezależnie od decyzji banku każdy powinien sam ocenić, czy stać jest mnie na kredyt, czy będzie mnie stać na płacenie wyliczonej przez bank raty. W takiej własnej analizie należy wziąć również pod uwagę ewentualny wzrost raty spowodowany zmianą oprocentowania czy kursu waluty. Z pewnością nie można „zapinać” swojego budżetu domowego na styk.

Należy także pamiętać, że kredyt hipoteczny to z reguły zobowiązanie co najmniej na kilkanaście lat i planując jego zaciągnięcie, należy to także uwzględnić. Oznacza to, że koniecznie trzeba wziąć pod uwagę także ewentualny spadek dochodów czy inne nieprzewidziane wydatki.

Istotną kwestią jest także stworzenie sobie pewnego rodzaju zabezpieczenia, np. dzięki lokacie bankowej, która w przypadku utraty pracy będzie naszym zabezpieczeniem. Z tego powodu nie warto wszystkich oszczędności inwestować jako wkład własny, lepiej wziąć kredyt o kilkanaście tysięcy wyższy. Różnica w racie będzie znikoma, jednak dzięki temu zaoszczędzimy pieniądze, które będą naszą rezerwą na wypadek sytuacji awaryjnej.

[b]Czy decydować się na maksymalną długość spłaty kredytu, jaką proponuje bank, czy raczej minimalną, na jaką możemy sobie pozwolić? Jak liczyć zyski i straty w tym przypadku?[/b]

Często wyznacznikiem okresu kredytowania jest zdolność kredytowa i tylko przy długim czasie spłaty klienci mają możliwość uzyskania kredytu. Przy krótszym okresie spłaty raty kredytowe są wyższe, jednak ilość spłacanych odsetek zmniejsza się wraz ze skracaniem okresu kredytowania. Jeśli oczywiście wyższa rata nie jest dla klienta nadmiernym wydatkiem i ograniczeniem, warto skrócić okres spłaty kredytu.

Powinno się jednak rozważyć inną opcję. Kredyt można wziąć na maksymalny okres spłaty, tak aby wymaganą co miesiąc ratę uczynić jak najniższą, a w przypadku wolnych środków dokonywać nadpłat kredytu i w ten sposób skracać okres kredytowania.

Inną opcją jest także kredyt na maksymalny okres kredytowania i inwestowanie wolnych środków. Z naszych obserwacji wynika jednak, że zdecydowana większość klientów zaciąga kredyt na maksymalny okres spłaty i planuje skrócić okres kredytowania poprzez nadpłacanie kredytu.

[ramka] [srodtytul]Jak oceniać ofertę banków[/srodtytul]

[b]Jaki kredyt można uznać za zbyt drogi? Jak oceniać oferty banków pod tym względem?[/b]

> Wybór odpowiedniej waluty kredytu, jak i już konkretnej oferty, zawsze zależy od indywidualnych preferencji klienta, np. od wielkości kredytu czy od planowanego okresu spłaty.

> Najważniejszym parametrem jest oprocentowanie i rata, jednak to nie może przysłonić wszystkich opłat.