Czy wynajmujący może odciąć prąd po rozwiązaniu najmu lokalu

Zdarza się że najemca lokalu użytkowego, np. przedsiębiorca, przestaje regulować czynsz i inne opłaty należne na podstawie umowy najmu. W konsekwencji właściciel lokalu rozwiązuje z nim kontrakt. Najemca kwestionuje skuteczność rozwiązania umowy, odmawia opuszczenia lokalu i nadal z niego korzysta.

Wynajmujący nie akceptuje bezumownego korzystania z lokalu, składa do sądu pozew o eksmisję najemcy, jak również o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne używanie lokalu. Postępowanie sądowe toczy się miesiącami, w końcu zniecierpliwiony wynajmujący pozbawia najemcę możliwości korzystania z energii elektrycznej. Czy wynajmujący ma do tego prawo?

Kwestia dopuszczalności wstrzymania dostaw energii do lokalu użytkowego w przypadku rozwiązania umowy najmu nie jest oczywista.

Dwie sytuacje

Przede wszystkim należy odróżnić przypadki, gdy wynajmujący jest przedsiębiorcą energetycznym, sprzedającym najemcom energię za wynagrodzeniem oraz gdy wynajmujący jest odbiorcą energii na podstawie umowy, którą zawarł z przedsiębiorstwem energetycznym i jedynie obciąża najemcę przypadającymi na niego kosztami energii. Ustalenie, z którym przypadkiem mamy do czynienia w danej sytuacji, jest istotne dla stwierdzenia, czy wynajmujący będzie zobowiązany stosować przepisy ustawy – Prawo energetyczne, czy też nie.

Przede wszystkim, aby stwierdzić, czy w danym przypadku do wynajmującego będą miały zastosowanie przepisy ustawy Prawo energetyczne, należy ustalić, czy wynajmujący sprzedaje najemcy energię za wynagrodzeniem. Jeśli tak jest, wynajmujący jest tzw. przedsiębiorcą energetycznym. Jak wynika z orzecznictwa, podmioty, które prowadzą taką działalność, są przedsiębiorstwami energetycznymi, nawet jeśli nie dotyczy ich obowiązek posiadania koncesji.

Musi być umowa

Nawet jeżeli strony nie zawarły odrębnej pisemnej umowy na dostawę energii, nie oznacza to, że umowa taka nie została zawarta. Prawo energetyczne nie określa wymaganej formy dla takich umów, przewiduje jedynie, że dostarczanie energii odbywa się na podstawie umowy. Określa także jej „minimalną" treść. Jednak, jak się wskazuje, aby umowa o dostawę energii została uznana za ważną w świetle kodeksu cywilnego, musi jedynie określać przedmiot sprzedaży, czyli energię oraz cenę.

Do zawarcia umowy może dojść przez faktyczne pobranie energii przez najemcę. W rezultacie umowa zostanie zawarta w sposób dorozumiany w momencie dostarczenia energii najemcy w taki sposób, że może on z niej skorzystać (a więc po przejściu przez licznik poboru prądu elektrycznego).

Wstrzymanie energii

Zgodnie z ustawą przedsiębiorstwo energetyczne może wstrzymać dostarczanie energii, jeżeli zostaną spełnione łącznie wszystkie następujące przesłanki:

- najemca zwlekał z zapłatą za pobraną energię elektryczną co najmniej miesiąc po upływie terminu płatności;

- wynajmujący będący przedsiębiorstwem energetycznym powiadomił dłużnika drogą pisemną o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając mu dwutygodniowy termin do zapłaty zaległych i bieżących należności;

- najemca będący odbiorcą energii nie prowadzi działalności w obiekcie służącym obronności państwa.

Należy podkreślić, że w opinii Sądu Najwyższego wskazany przepis jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i wyłącza możliwość wstrzymania dostaw energii na innych zasadach niż w nim określone.

Skuteczność wypowiedzenia

Często się zdarza, że ocena tego, czy umowa na dostawę energii została skutecznie wypowiedziana, może budzić wątpliwości. Istnieją dwa przeciwne stanowiska w tym względzie. Zgodnie z pierwszym z nich wynajmujący może twierdzić, że umowa o dostawę energii została zawarta w umowie najmu. Wobec tego wynajmujący może twierdzić, że skoro umowa o dostawę energii została zawarta w umowie najmu, to dzieli ona również skutki prawne umowy najmu. W rezultacie wraz z rozwiązaniem umowy najmu rozwiązywałaby się jednocześnie umowa o dostawę energii.

W świetle tego stanowiska decydujące jest, czy sąd uzna rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem dokonane przez wynajmującego za skuteczne. Jeśli wynajmujący zdecyduje się na przerwanie dostaw energii, a sąd uzna rozwiązanie umowy za nieskuteczne, najemca będzie uprawniony do żądania wznowienia dostaw energii. Ponadto będzie mu przysługiwało roszczenie odszkodowawcze za szkody powstałe w okresie braku dostaw energii. Co więcej, kwestia ta będzie miała podstawowe znaczenie, jeśli najemca zażąda wznowienia dostaw.

Drugi pogląd

Jednak w kwestii wypowiadania umów na dostawę energii istnieje także drugie stanowisko. Powszechnie obowiązujące przepisy Prawa energetycznego przewidują specyficzny tryb wypowiadania umów na dostawę energii, mający na celu ochronę obiorców. Pominięcie tej obligatoryjnej procedury powoduje, że najemca może zasadnie twierdzić, że ta umowa nadal obowiązuje, oraz skutecznie kwestionować wstrzymanie dostaw energii. Więcej argumentów prawnych przemawia właśnie za drugim stanowiskiem.

Sądy przyjmują, że najemca musi mieć świadomość istnienia zaległości w opłatach za dostarczaną energię, jak i świadomość skutków związanych z brakiem uregulowania należności w wyznaczonym terminie. Przedsiębiorstwo energetyczne powinno poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy sprzedaży energii lub o zamiarze wstrzymania dostaw oraz wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę zaległości. Ponadto kwota zaległości z tytułu sprzedaży energii wskazana w wezwaniu nie może obejmować należności z innych tytułów, gdyż zaległości z innymi należnościami niż należności za energię nie skutkują powstaniem uprawnienia do wstrzymania dostarczania energii elektrycznej.

„Odcięcia" dostaw dokonuje przedsiębiorca energetyczny lub jego uprawniony przedstawiciel dopiero po dokonaniu wypowiedzenia wedle ustawowej procedury i po przeprowadzeniu kontroli, co ma na celu ochronę odbiorcy. Wstrzymanie dostaw następuje w chwili demontażu licznika lub odcięcia zasilania.

Uprawnienia najemcy

Należy pamiętać, że w przypadku wyłączenia prądu przez wynajmującego, będącego przedsiębiorcą energetycznym, najemca może zażądać od prezesa Urzędu Regulacji Energetyki nakazania wynajmującemu przywrócenia dostarczania energii do lokali do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sporu.

Praktyka wskazuje, że prezes Urzędu w trakcie takiego postępowania nie analizuje, czy wynajmujący był uprawniony do wstrzymania dostaw ze względu na zaległości płatnicze, a najczęściej nakazuje przywrócenie dostaw, pozostawiając postępowaniu przed sądem powszechnym rozstrzygnięcie o wzajemnych należnościach między stronami.

Kary pieniężne dla przedsiębiorcy

Wyłączenie prądu przez przedsiębiorcę energetycznego, gdy umowy o dostawę energii nie zostały skutecznie rozwiązane, może uzasadniać nałożenie na niego kary pieniężnej. Jeżeli kara pieniężna związana jest z działalnością prowadzoną na podstawie koncesji, może wynosić maksymalnie 15 proc. przychodu ukaranego przedsiębiorcy osiągniętego w poprzednim roku podatkowym. Ustawa dopuszcza także możliwość nakładania kar pieniężnych na kierownika takiego przedsiębiorstwa. Jest to odpowiedzialność niezależna od winy.

Natomiast jeżeli wynajmujący nie zarabia na odsprzedaży energii elektrycznej najemcy, a jedynie obciąża najemcę kwotami wynikającymi z faktur wystawianych przez dostawcę energii, nie będzie zobowiązany stosować przepisów Prawa energetycznego.

Naruszenie stanu posiadania

Pozbawienie najemcy energii elektrycznej przez wynajmującego po rozwiązaniu umowy najmu może jednak stanowić naruszenie posiadania. Na gruncie polskiego prawa istnieje zakaz naruszania posiadania niezależnie od rodzaju naruszenia. Zakaz ten dotyczy nawet właściciela.

Wszelkie działania, które prowadzą do naruszenia posiadania, będą uznane za bezprawne. Podczas postępowania sąd będzie jedynie badał, kto był ostatnim posiadaczem lokalu, oraz to, czy posiadanie zostało naruszone bezprawnie czy za zgodą posiadacza.

Należy zauważyć, że w trakcie postępowania właściciel nie będzie mógł podnosić, że przysługuje mu tytuł prawny do lokalu. Będzie mógł wykazywać swoje prawo jedynie prawomocnym wyrokiem sądu orzekającym eksmisję. Jednak ze względu na długotrwałość takich postępowań jest mało prawdopodobne, że wynajmującemu udałoby się uzyskać taki wyrok przed zakończeniem postępowania o przywrócenie stanu posiadania sprzed naruszenia, tj. sprzed „odcięcia" dostaw prądu.

Jolanta Kalecińska-Rossi radca prawny z kancelarii White & Case

Komentuje Jolanta Kalecińska-Rossi, radca prawny z kancelarii White & Case

Częstą praktyką umów najmu jest włączanie do umowy zgody najemcy na „odcięcie" dostaw energii do lokalu. Taką zgodę należy rozumieć jako zgodę na naruszenie posiadania. Jednak mimo że tego typu zgoda uprawnia wynajmującego do wstrzymania dostaw prądu, to najemcy mogą wystąpić przeciw wynajmującym z pozwami o przywrócenie stanu sprzed „odcięcia" dostaw energii, tj. stanu niezakłóconego posiadania lokalu. Jak dotąd kwestia, czy taką zgodę najemca może odwołać, nie została wyczerpująco wyjaśniona przez teoretyków prawa.

W praktyce najemcy, uprzedzając działania wynajmujących, uzyskują na drodze postępowań sądowych orzeczenia zakazujące wynajmującym jakichkolwiek czynności związanych z pozbawieniem lub utrudnianiem najemcy korzystania z lokalu, w tym „odcięcia" energii elektrycznej do czasu rozstrzygnięcia, czy wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego było skuteczne.

Poza ewentualnym ryzykiem przywrócenia stanu ostatniego zgodnego posiadania i przywrócenia dostaw energii „odcięcie" energii najemcy może narazić wynajmującego na odpowiedzialność odszkodowawczą. Jeżeli wynajmujący wstrzyma dostawy energii, a sąd zakwestionuje skuteczność rozwiązania umowy na dostawę energii, najemca będzie mógł zażądać odszkodowania z tytułu niewykonywania umowy najmu, a więc za to, że nie mógł w tym czasie prowadzić działalności w lokalu.

Paulina Pawłowska prawnik z kancelarii White & Case

Komentuje Paulina Pawłowska, prawnik z kancelarii White & Case

Należy pamiętać, że kwestia odszkodowań za naruszenie posiadania wciąż budzi pewne wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie.