Meandry kredytów – czy osłabienie złotego to koniec królestwa franka?

Dynamiczne osłabienie złotego wprowadziło sporo zamieszania na rynku kredytów hipotecznych. Ryzyko kursowe stało się realnym problemem, tak więc zadłużanie się w obcej walucie postrzegane jest jako mniej atrakcyjne. To założenie można jednak obalić. Doświadczenia osób od lat spłacających kredyty wskazują na coś zupełnie innego. Opinia wyrobiona na bazie analizy wysokości i sumy zapłaconych już rat mogłaby sugerować, że hegemonii franka zagraża co najwyżej dolar. Złotówka zaś – promowana hasłem "zadłużaj się w walucie w której zarabiasz" – zyskuje blasku prawie wyłącznie w ramach programu "Rodzina na swoim", o mocno ograniczonym dostępie.

[srodtytul]Długoterminowe kredyty w złotych okazywały się być znacznie gorsze od walutowych[/srodtytul]

Pomimo, że od wielu lat część ekonomistów zachęca Polaków do brania kredytów w walucie, w której otrzymują wypłatę – w złotych – w minionych latach taki wybór okazywał się zdecydowanie najmniej korzystny. Wysokość stóp procentowych cechująca Polskę - typowy kraj na ścieżce szybkiego rozwoju – nie zachęca do tego rodzaju decyzji.

[wyimek]Średnia rata modelowego kredytu zaciągniętego w 1999 r., wyniosła 536 zł, przy czym miesięczne raty różniły się od tej średniej przeciętnie o 44 zł, o ile kredyt był zaciągnięty we frankach. Analogiczny kredyt w złotych obciążał średnią ratą 1004 zł, przy czym przeciętna różnica pomiędzy płaconą ratą a średnią dla całego okresu wyniosła 389 zł.[/wyimek]

Ryzyko walutowe, o którym często wspominają ekonomiści, w przeszłości okazywało się mieć znacznie mniejsze przełożenie na wysokość płaconych rat, niż korzyści osiągnięte z niższego oprocentowania kredytu we frankach, dolarach czy euro. Nawet w sytuacjach szybkiej dewaluacji złotego! Nic dziwnego, że kredyty walutowe są wciąż tak popularne - w przeszłości okazywały się lepsze. Wystarczy porównać wysokość obciążeń kredytobiorców posiadających swe zobowiązanie w złotych, z tymi kredytującymi się w innych walutach.

Ze względu na zróżnicowaną ofertę i politykę poszczególnych banków trudno analizować portfel istniejących kredytów jako całość. Jest on mało jednorodny. Jednakże prawie wszystkie zobowiązania osób fizycznych zabezpieczone hipoteką na nieruchomości mają kilka cech wspólnych. Wysokość rat jest zależna głównie od stóp procentowych, zaś w przypadku kredytów denominowanych w obcej walucie - również od kursów wymiany. To wystarczy aby przeprowadzić symulację, jak w przybliżeniu kształtowała się wysokość rat różnych rodzajów kredytów w przeszłości.

Do wszystkich porównań niniejszym tekście posłużyłem się modelem kredytu na 100 tys. zł, rozłożonym na 25 lat. Pominąłem spread walutowy, prowizje i inne opłaty. Za podstawę do wyliczeń posłużyły mi historyczne wartości stóp procentowych stosowanych jako bazowe przy tego rodzaju kredytach, powiększonych o hipotetyczną 2 proc. marżę banku w przypadku kredytów w złotych i 2,5 proc. dla kredytów w walutach obcych. Moim zdaniem, takie parametry są bliskie średniej warunków na których była udzielona większość kredytów hipotecznych. Choć rzeczywistość często odbiega od przyjętego modelu, to dla zobrazowania ogólnych zależności i trendów powinien on w zupełności wystarczyć. Obliczenia przeprowadziłem dla lat 1999-2008

[b][link=http://www.rp.pl/galeria/181773,2,264604.html]Wysokość raty modelowego kredytu zaciągniętego w styczniu 1999 roku, bez przewalutowań - wykres[/link][/b]

W przypadku 10-letniej historii spłat, wybór kredytu w walucie obcej bił na głowę analogiczny w złotych. Poza bardzo krótkim okresem w połowie 2006 roku, raty kredytu złotowego nie były ani przez chwilę niższe, niż raty kredytów denominowanych w jakiejkolwiek innej z analizowanych walut. Różnice były kolosalne. Przy okazji warto zauważyć, że nasz hipotetyczny kredytobiorca miałby dwukrotnie do czynienia z sytuacją, w której wysokość rata porównywanego kredytu w złotych ulegała obniżaniu przy znacznie słabszym spadku wysokości rat kredytów walutowych, a nawet ich wzroście. Jednak ewentualne przewalutowania do złotówki okazywały się być (wówczas) decyzją błędną. Szczególnie jeśli by wziąć pod uwagę spready i prowizje przy takiej operacji.

W czasie ostatnich 10 lat rynki finansowe nie były oazą spokoju. Zmieniały się stopy procentowe i parytety walut. W latach 2001-2004 dewaluacja złotego względem franka szwajcarskiego i euro była niewiele mniejsza niż w końcówce 2008 r. Wtedy mogło się wydawać, że najlepszą walutą do brania kredytów i przewalutowań będzie kiedyś dolar. Trendy na rynkach walutowych i stóp procentowych uległy zmianom. W efekcie po dwóch latach kredyty denominowane w dolarach generowały podobną wysokość raty, co te najdroższe – w złotych. Z podobną sytuacją mamy do czynienia na początku 2009 r. Nie sposób wyrokować, czy ten scenariusz się powtórzy.

[srodtytul]Ryzyko kursowe to nie wszystko[/srodtytul]

Kwestia ryzyka kursowego jest jednym z głównych argumentów przeciwników zaciągania kredytów w walutach obcych. Nie sposób zaprzeczyć, że znacząca dewaluacja złotego za każdym razem powoduje zwiększenie nominalnej wartości zobowiązania walutowego w złotych. Na ich korzyść przemawia fakt, że w przypadku aprecjacji mamy do czynienia z sytuacją odwrotną. Tym niemniej, dla spłacającego kredyt, to ile jest winien nie jest najważniejsze. Interesuje go głównie wysokość bieżącej raty. Powiększenie nominalnego zadłużenia może być co najwyżej niewygodne psychicznie – ale niekoniecznie istotnie wpływa na zmianę obciążenia domowego budżetu i komfort życia. W tym przypadku ryzyko kursowe oraz ryzyko stóp procentowych zlewają się w jedno, odczuwalne w postaci zmiennej wysokości rat.

Można spróbować porównać ryzyko związane z kredytem walutowym ze złotowym. Im bardziej zmienna jest wysokość miesięcznej raty, z tym większym poczuciem niepewności wiąże się dany kredyt. Jeśli przyjąć taki sposób oceny, to zobowiązanie w naszej rodzimej walucie wydaje się być bardziej ryzykowne niż denominowane w innej. Przynajmniej tak to wynika z historii ostatnich 3-10 lat.

Średnia rata modelowego kredytu zaciągniętego w 1999 r., wyniosła 536 zł, przy czym miesięczne raty różniły się od tej średniej przeciętnie o 44 zł, o ile kredyt był zaciągnięty we frankach. Analogiczny kredyt w złotych obciążał średnią ratą 1004 zł, przy czym przeciętna różnica pomiędzy płaconą ratą a średnią dla całego okresu wyniosła 389 zł. Kredyt we frankach nie tylko był tańszy, ale i obarczony mniejszą zmiennością wysokości raty. Pozostałe waluty również generowały większą zmienność wysokości rat. Trudno się dziwić tym zwolennikom franka , którzy bronią się przed przewalutowaniem. Przewaga występowała niezależnie od momentu kiedy został zaciągnięty kredyt.

[b][link=http://www.rp.pl/galeria/181773,4,264604.html]O ile miesięczna rata przeciętnie różniła się od średniej raty kredytu - tabela dla różnych walut[/link][/b]

W przypadku kredytów denominowanych w walutach obcych istotnym elementem wpływającym na wysokość raty jest moment zaciągnięcia zobowiązania – zarówno w kontekście kursu po którym "kupuje się" kredyt, jak i kształtowania się kursu na moment spłaty rat. Tu również frank okazywał się bezkonkurencyjny. Jedynie kredyty denominowane w dolarach i zaciągnięte na przełomie roku 2002 generowały niższą średnią ratę miesięczną w okresie kredytowania do końca 2008 r.

W ostatnich 10 latach kredyty hipoteczne denominowane we franku szwajcarskim były bezkonkurencyjne względem innych możliwości kredytowania nieruchomości. Poznanie tego faktu może jednak nie zmniejszać strachu przed konsekwencjami dewaluacji złotego dla wysokości rat kredytu. Przez długi okres czasu mieliśmy przecież do czynienia z sytuacją silnego umacniania się złotego, co niewątpliwie wpływało na wysokość raty kredytu zaciągniętego w walutach obcych.

A co gdyby ta sytuacja nie miała miejsca? Gdyby złoty się nie umacniał – utrzymując kurs wymiany z momentu zaciągania kredytu? Otóż frank nadal pozostawałby bezkonkurencyjny! Z analizowanego modelu wynika, że zakładając równe prawdopodobieństwo zarówno umocnienia jak i osłabienia złotego, waluta szwajcarska oferowała najmniejsze ryzyko popełnienia błędnej decyzji. Co nie znaczy, że nie istnieje.

[b][link=http://www.rp.pl/galeria/181773,3,264604.html]Porównanie średniej miesięcznej raty z hipotetyczną - o stałym kursie wymiany walut - tabela[/link][/b]

Zaciągając kredyt, skrajni pesymiści, mogli i mogą obawiać się, że sytuacja na rynku walutowym obróci się przeciwko nim. Co by było gdyby w minionych latach złoty zamiast umacniać się do głównych walut – osłabiał się w równym stopniu? Odwracając zmiany kursów walutowych w modelu można przeprowadzić symulację takiego scenariusza. Z przeprowadzonych przeze mnie obliczeń wynika, że w najkorzystniejszej sytuacji byli ci, którzy uruchomili kredyt we frankach w 2004 roku.

Mieliśmy wówczas do czynienia z relatywnie słabym złotym. Gdyby wówczas sytuacja się odwróciła – to znaczy gdyby złoty osłabiał się w równym stopniu co umacniał, to przy zachowaniu tej samej wysokości stóp procentowych średnia rata w podanym okresie wyniosłaby 443 zł (dla CHF). Różnica w porównaniu do faktycznej (430 zł) wydaje się być symboliczna. W najgorszym z 60 miesięcy tego okresu wysokość raty sięgnęłaby 494 zł – znacznie poniżej średniej dla innych walut – i to niezależnie od momentu rozpoczęcia zaciągnięcia rozpatrywanego kredytu.

Próbując wyciągnąć wnioski z przeprowadzonej symulacji nie sposób uniknąć rozpatrywania różnych scenariuszy dla osób posiadających kredyt hipoteczny lub planujących ich zaciągnięcie. Nie można wykluczyć, że w najbliższych latach sytuacja na rynkach stóp procentowych i walutowym będzie diametralnie różna od tej z przeszłości. Złoty może ulegać dalszemu osłabieniu. Jako, że oprocentowanie kredytów w CHF jest już bardzo niskie, trudno oczekiwać, by ewentualne efekty zmian stopy procentowej amortyzowały ewentualne skutki osłabiania się złotego. Z drugiej strony, z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia na początku 2004 roku (niskie stopy w Szwajcarii i drogi frank). Jak się później okazało był to najlepszy moment do zaciągania kredytu właśnie w tej walucie. Decydujące okazało się umocnienie złotego rozpoczęte w 2004 roku. Nie można wykluczyć powtórzenia się tej sytuacji.