Zmiany były, ale bez rewolucji

2014 rok na rynku "hipotek", mimo wcześniejszych zapowiedzi, upłynął dosyć spokojnie, chociaż obfitował w wiele ważnych zmian. Żadna z nowych regulacji nie wywróciła rynku do góry nogami.

Michał Krajkowski główny analityk, Notus Doradcy Finansowi:

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego miała zmienić rynek mieszkaniowy. Owszem, wprowadziła wiele istotnych zmian w przepisach kredytowych, ale jak na razie nie zmieniła drastycznie oblicza rynku kredytów i nieruchomości.

Wkład musi być

Przede wszystkim Rekomendacja wprowadziła w 2014 r. obowiązkowy wkład własny w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości. Wbrew prognozom sceptyków, rynek kredytowy nie załamał się, bowiem taki poziom wkładu własnego nie był problemem dla klientów.

Warto podkreślić, że chociaż KNF zalecała minimum 5 proc. wkładu własnego, to wiele banków wymagało zaangażowania przez kredytobiorcę środków na poziomie 10 a nawet 20 proc. Tylko 10 banków było w 2014 roku skłonnych udzielać kredytów z tylko 5 procentowym wkładem, a 2 instytucje wymagały zawsze duże wyższego wkładu własnego, bo aż 20 procent.

Rekomendacja, z jednej strony zaostrzyła politykę kredytową, ale przyniosła pewne realne złagodzenie wymagań. Przepisy KNF zmieniły zasady wyliczania zdolności kredytowej. Do końca 2013 roku, okres spłaty kredytu na potrzeby wyliczania zdolności kredytowej, nie mógł być dłuższy niż 25 lat. Rekomendacja pozwoliła na jego wydłużenie o 5 lat, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej o około 4-6 procent.

Chociaż wyliczać zdolność kredytową możemy na maksymalnie 30 lat, to mimo wszystko sam okres spłaty kredytu sugerowany w Rekomendacji S nie może przekroczyć 25 lat. Wydłużenie do maksymalnie 35 lat jest możliwe, ale dopiero przedstawieniu wyliczeń pokazujących wzrost kosztów kredytu. Oznacza to koniec kredytów na 40 czy nawet 50 lat, bowiem tak długi okres spłaty wiąże się z gigantycznym wzrostem kosztów odsetkowych, przy niewspółmiernie niższych ratach.

Nowe regulacje potwierdziły także maksymalne ograniczenie możliwości zaciągania kredytów walutowych. Od lipca tego roku o kredyt w walucie obcej mogą ubiegać się tylko osoby zarabiające w danej walucie. Rekomendacja wymusza zgodność waluty dochodu z walutą kredytu. Taki stan obowiązywał jednak w wielu bankach na wiele miesięcy przed wejściem w życie rekomendacji KNF. Już od kilku lat obserwowaliśmy w bankach znaczące ograniczenie dostępności kredytów walutowych. Ubiegać się o niego mogły albo osoby zarabiające w danej walucie, albo zarabiające co prawda w złotych, ale tylko przy założeniu osiągania dochodów na poziomie kilkunastu tysięcy miesięcznie.

Taka polityka banków ograniczała dostępność kredytów walutowych, a Rekomendacja S tylko potwierdziła obowiązującą w praktyce sytuację.

MdM - z dużej chmury mały deszcz

Zmienić rynek kredytowy miał także rządowy program Mieszkanie dla młodych. Wprowadzony z opóźnieniem, bo dopiero od 1 stycznia 2014 roku, ma pomagać w zakupie pierwszego mieszkania młodym osobom. Skierowany jest do osób, które nie ukończyły 35 roku życia i chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie. Jednak jednym z wymagań, które skutecznie ogranicza dostępność do kredytu z dopłatą, jest objęcie programem tylko mieszkań z rynku pierwotnego. Zatem nie mogą z niego skorzystać osoby poszukujące mieszkania na rynku wtórnym.

Dodatkowo, konstrukcja programu wyeliminowała z niego osoby mieszkające w mniejszych miejscowościach. Rynek deweloperski koncentruje się bowiem na dużych miastach, a mieszkańcy mniejszych miejscowości często nie mają możliwości jakiegokolwiek wyboru. W małych miastach buduje się bardzo mało nowych mieszkań, co oznacza, że program MdM nie ma tam możliwości realnego funkcjonowania.

Oceniając jednak program nawet przez pryzmat tylko dużych miast, warto zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie, głównie za sprawą limitów cen kwalifikujących nieruchomości do programu. W Łodzi, Gdańsku czy Poznaniu limity cen są na tyle wysokie, że duża część podaży mieszkań spełnia wymogi programu. Odwrotnie sytuacja wygląda w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie. W tych miastach za sprawą niskich limitów znalezienie mieszkania spełniającego wymogi MdM jest znacznie trudniejsze.

Co prawda w po względem liczby udzielonych kredytów, miasta te należą do czołówki, ale w odniesieniu do wielkości zasobu mieszkań czy liczby transakcji, MdM nie rozwija się tak intensywnie, jak z pewnością oczekiwali twórcy programu. Na nie do końca trafne oszacowanie potrzeb i możliwości wskazuje także poziom wykorzystania zarezerwowanych na 2014 rok środków. Z przyznanych 600 mln złotych w bieżącym roku wykorzystane zostanie tylko około 1/3.

Niskie stopy, ale wysokie marże

Niewątpliwie rok 2014 to okres historycznie niskich poziomów stóp procentowych. Po cyklu obniżek stóp w latach 2012-2013, w tym roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy tylko jeden raz, ale aż o 50 punktów bazowych. Aktualnie stopa referencyjna wynosi 2 procent, co przełożyło się także na obniżenie istotnej dla kredytobiorców stopy Wibor. Stopa 3 miesięczna uległa obniżeniu z poziomu 2,70 procent na początku roku, do 2,06 procent w grudniu 2014 roku.

Warto także zwrócić uwagę, że na początku listopada notowaliśmy nawet niższe poziomy wtedy to na kilka dni Wibor 3 miesięczny spadł poniżej 2 procent. Obniżenie stóp procentowych przełożyło się na spadek oprocentowania wszystkich kredytów złotowych, zarówno tych już spłacanych, jak i dopiero zaciąganych.

Jednak osoby, które dopiero brały kredyt, musiały liczyć się niestety ze wzrostem marż kredytowych. W ciągu całego roku banki powoli, ale systematycznie podwyższały marże, co nie było może aż tak odczuwalne w okresie, gdy stopy rynkowe spadały, ale z pewnością stawia tych kredytobiorców w gorszej sytuacji niż tych, którzy zadłużyli się kilka lat temu i mają marże nawet poniżej 1 punktu procentowego. W ciągu roku, w zależności od parametrów kredytów średnia marża wzrosła od 0,10 do 0,35 p.p.

Spadek oprocentowania kredytów i miesięcznych rat przełożył się na także na wzrost zdolności kredytowej.

Podsumowując 2014 r. rok, trzeba pamiętać, że o dostępności kredytu nie decyduje tylko kwota, jaką możemy uzyskać, ale także polityka banków w zakresie akceptowania źródeł dochodu i ogólnej oceny kredytobiorcy. W tym zakresie kończący się rok nie przyniósł żadnych radykalnych zmian.

Banki ciągle wymagają stabilnego zatrudnienia, popartego co najmniej kilkunastomiesięcznym stażem pracy. Jednak osoby prowadzące działalność gospodarczą, czy zatrudnione na umowach cywilnoprawnych także mogły liczyć na kredyt. Odwrócona hipoteka - ale w teorii