Nieruchomości

Usuniesz, ale za pozwoleniem

Nieznane
Słup, kable, rów melioracyjny, rudera, a także drzewo - z takimi niechcianymi obiektami mają do czynienia właściciele czy użytkownicy działek. Ich obecność to nie tylko kwestia estetyki. Grunt z wadą trudniej zabudować lub sprzedać
Warto wiedzieć, że sprzedający działkę odpowiada wobec kupującego za ewentualne wady fizyczne lub prawne, o których kupujący nie wiedział w chwili zawarcia umowy. Nie zwalnia to jednak nabywcy od obowiązku dokładnego sprawdzenia dokumentacji w urzędach oraz obejrzenia działki. Może się jednak zdarzyć, że kupiliśmy coś, czego nie widać - np. podziemne instalacje, które w przyszłości nie pozwolą na zaprojektowaną zabudowę. Albo po dokonaniu transakcji okaże się, że nieco wcześniej sprzedający ustanowił na działce służebność dla zakładu energetycznego, lecz w momencie dokonywania transakcji nie była ona jeszcze ujawniona w księdze wieczystej.
W takiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy sprzedaży albo żądać obniżenia ceny działki. Ma również prawo do naprawienia szkody poniesionej z powodu istnienia wady. Na zgłoszenie roszczeń z tytułu wad fizycznych ma rok od zakupu działki i miesiąc od wykrycia wady, a przy wadach prawnych - rok od chwili, gdy dowiedział się o istnieniu wady. A co zrobić, jeśli z pełną świadomością staliśmy się właścicielami gruntu z wadą i teraz chcemy się jej pozbyć?
Rozbiórka obiektu budowlanego podlega takim samym rygorom jak roboty budowlane. Innymi słowy: potrzebne jest pozwolenie. Nie jest ono wymagane tylko wtedy, gdy: 1. budynek lub budowla - niewpisane do rejestru zabytków oraz nieobjęte ochroną konserwatorską - mają wysokość poniżej 8 m, a ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości, 2. rozbierany jest obiekt i urządzenie budowlane, na których budowę też nie jest wymagane pozwolenie (jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki) - do tej kategorii prawo zalicza m.in. niewielkie budynki gospodarcze na działkach siedliskowych, drewniane stodoły,wiaty, altany, baseny do 30 mkw., ogrodzenia, nieduże przydomowe oczyszczalnie ścieków. W tych dwóch przypadkach rozbiórkę wystarczy zgłosić w starostwie, określając rodzaj, zakres i sposób wykonania prac. - Urząd może jednak zdecydować, że zgłaszana rozbiórka wymaga pozwolenia. Obowiązek jego uzyskania może nałożyć, jeżeli rozbiórka mogłaby wpłynąć np. na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych czy stanu środowiska - tłumaczy Anna Macińska, dyrektor Departamentu Prawnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Starający się o pozwolenie na rozbiórkę powinien dołączyć do wniosku: > zgodę właściciela obiektu, > szkic usytuowania budynku, > opis zakresu i sposobu prowadzenia robót, > pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, > projekt rozbiórki obiektu - w zależności od potrzeb. Czasami prace rozbiórkowe wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. - Dlatego jeszcze przed ich rozpoczęciem inwestor musi uzgodnić z sąsiadem m.in. zakres i terminy korzystania z jego nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu - informuje Anna Macińska. Za pozwolenie na rozbiórkę trzeba zapłacić 36 zł opłaty skarbowej. Zgłoszenie nie kosztuje nic. Odradzamy kupno działki z urządzeniami do przesyłu energii elektrycznej, wody czy gazu posadowionymi w taki sposób, że mogą uniemożliwić lub utrudnić zabudowę albo po prostu szpecą działkę. Do ich usunięcia lub przesunięcia potrzebna jest zgoda właścicielatych urządzeń, czyli zakładu energetycznego, gazowni, przedsiębiorstwa wodociągowego, operatora telefonicznego czy TV kablowej. Tu jednak najpewniej czeka nas długa droga przez mękę. Jak ją przebrnąć? Pierwszy krok to sprawdzenie w dokumentacji geodezyjnej, czy urządzenia, których chcemy się pozbyć, widnieją na mapach. Jeśli nie, możemy przypuszczać, że zakład postawił je tam samowolnie. Na nasze żądanie powinien dostarczyć dowodów, że słupy, kable, stacje transformatorowe, rury gazowe czy wodociągowe zostały postawione na naszej działce na podstawie umowy (np. z poprzednim właścicielem). Często przedsiębiorstwo może się taką dokumentacją pochwalić, a wtedy nie uda się nam usunąć urządzeń przesyłowych. Możemy natomiast żądać wykupienia terenu pod nimi lub ustalenia czynszu za korzystanie z gruntu. Bywa jednak, że przedsiębiorstwo nie ma żadnego dokumentu potwierdzającego prawa do korzystania z terenu. Powinno więc usunąć swoje urządzenia na żądanie właściciela działki. Ale sprawa zwykle rozbija się o koszty przeniesienia urządzeń w inne miejsce.W przypadku kablówki nie będą one tak wysokie, lecz już przeniesienie przykładowo 1 km linii kablowej średniego napięcia kosztuje od 150 do 220 tys. zł. Tańsze są linie napowietrzne - za 1 km trzeba zapłacić od 90 do 110 tys. zł. Przeniesienie stacji jednotransformatorowej to koszt od 100 do 120 tys. zł (dane szacunkowe z RWE STOEN). Nie mniejsze mogą być koszty przeniesienia wodociągu. Ani przedsiębiorstwa przesyłowe, ani tym bardziej właściciele działek nie chcą ich ponosić. - W takich sytuacjach staramy się doprowadzić do ugody - mówi mec. Przemysław Kałek, szef biura prawnego w RWE STOEN. - Z naszego punktu widzenia najlepszym wyjściem jest umowa dzierżawy lub ustanowienie na naszą rzecz służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Służebność wiąże się jednak z tym, że o każdej porze dnia i nocy urządzenia muszą być dostępne dla pracowników przedsiębiorstwa. Nie każdy właściciel gruntu sobie tego życzy. Pozostaje mu wtedy droga sądowa. - Właściciel działki powinien zdawać sobie sprawę, że usunięcie urządzeń wywoła skutek nie tylko dla niego, ale też dla innych odbiorców prądu, w tym o istotnym znaczeniu społecznym, np. szpitali, przedszkoli lub urzędów państwowych. Te skutki bierze pod uwagę również sąd - mówi mec. Kałek, przywołując niedawny wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2007 r. (sygn. akt I CSK 223/06). A zatem użytkującym nieruchomości często pozostaje wywalczyć jak najwyższe wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu, czynsz dzierżawny lub opłaty z tytułu ustanowienie służebności. Mogą się też domagać wykupu terenu zajętego pod urządzenia, jeśli są one warte więcej niż grunt lub też w istotny sposób uniemożliwiają właścicielowi korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Inne warunki rozwiązywania sporów między właścicielami a przedsiębiorstwami pojawią się wraz z wprowadzeniem tzw. służebności przesyłu. Projekt ustawy jest w Sejmie
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL