Nieruchomości

Wyścig po gotówkę

Rzeczpospolita
Bank ziemi z atrakcyjnymi gruntami to podstawowy warunek sukcesu. Niezbędny jest jednak także szybki przypływ pieniędzy. Najłatwiej uzyskać je dzięki giełdowemu debiutowi
– Ewidentnie wśród deweloperów trwa ostatnio wyścig po kapitał – ocenia Włodzimierz Giller, analityk DB Securities. – To także wyścig z czasem. Oni muszą kupować grunty, bo stale drożeją. A bez gruntów, i to kupionych po atrakcyjnych cenach, nie da się działać w tej branży. Wygrają ci, którzy kupią najlepsze działki po dobrych cenach. Trwa zatem wyścig po kapitał, m.in. z giełdy.
Dodatkowo, przy schłodzonym właśnie rynku sprzedaży, klienci nie kupują już dziur w ziemi. Coraz dłużej zastanawiają się nad inwestycją i dlatego spółki nie ściągają od ludzi gotówki z taką łatwością i wyprzedzeniem jak jeszcze na początku tego roku. Spośród 13 spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie aż pięć to tegoroczni debiutanci. Do połowy listopada ich grono powiększy się jeszcze o kolejne dwie firmy, a kilka następnych czeka w kolejce na parkiet. Analitycy zaczynają porównywać wysyp spółek z tej branży, następujący tuż po najgorętszym dla niej okresie, z internetową bańką sprzed lat. Faktycznie, gdy w 2001 roku kończyła się internetowa hossa, na parkiet wchodziły tłumy firm z szyldem IT. Część robiła to tuż po zmianie dotychczasowego profilu działalności na nowe technologie.
– Rzeczywiście, widać ostatnio euforię na rynku deweloperskim i wiele spółek chce ją wykorzystać do zebrania kapitału z giełdy. Ja jednak widzę wiele różnic w stosunku do tego, co działo się z firmami internetowymi przed sześcioma laty – mówi Adam Ruciński, prezes kancelarii audytorów i doradców Ruciński i Wspólnicy. – One oferowały pomysły i te pomysły nie wypaliły. Wartość spółek mogła w związku z tym spaść nawet do zera. W przypadku deweloperów nie jest to możliwe. Zawsze bowiem zostanie grunt, budynek, plan. Wartość może spaść, ale nie do zera. \Także Włodzimierz Giller przestrzega przed zbyt daleko idącymi porównaniami. Jego zdaniem długotrwałe perspektywy rozwoju deweloperów są o wiele lepsze niż firm IT przed laty. Przypomina, że kredyty hipoteczne wciąż stanowią u nas 8 proc. PKB, gdy na Zachodzie kilkadziesiąt procent. – Stopy poszły w górę, ale kredyt jest nadal w zasięgu wielu osób. I ta grupa będzie rosła wraz ze wzrostem dochodów. Patrząc na różnicę między liczbą gospodarstw domowych i mieszkań, wciąż brakuje nam 1,5 – 1,7 mln lokali – mówi analityk spółek deweloperskich. – Ryzyko inwestowania w deweloperów faktycznie jest jednak teraz nieco większe – zauważa Ruciński. – Rynek zwolnił, podwyżki cen mieszkań nie będą już tak duże. Tymczasem część firm, które dostają pieniądze akcjonariuszy z giełdy, może je wydawać lżejszą ręką. Kupować grunty drożej, niż zrobiliby to za własne środki. Mogą przeszacować i potem nie wyjść na swoje – ostrzega. Jego zdaniem pokusa łatwiejszego przepłacania pojawia się w każdej branży, która akurat przeżywa hossę. Kolejne zagrożenie to historycznie wysokie marże, jakie w ostatnich kwartałach osiągały spółki deweloperskie. Sięgały one nawet kilkudziesięciu procent. Ich nie da się już powtórzyć. Zwłaszcza przy tak rosnących cenach gruntów i nienadążającym za nimi wzroście cen mieszkań. Group Ceny materiałów budowlanych już się ustabilizowały, koszty robocizny powinny się ustabilizować w ciągu kilkunastu miesięcy, ale w przypadku gruntów trzeba się liczyć z ciągłymi zwyżkami. Dlatego ruch na rynku jest ogromny, a deweloperzy spieszą się z kupowaniem atrakcyjnych działek. W dużych miastach w ciągu ostatniego roku podrożały one o 50 – 100 proc. W małych, atrakcyjnych miejscowościach turystycznych 100-proc. zwyżki obserwowane były nawet w ostatnich trzech miesiącach. A będzie coraz drożej. Grunt zwykle stanowi 15 – 20 proc. ostatecznej ceny w danej inwestycji. Przy tych najdroższych może dochodzić nawet do 40 proc. Dlatego w przeprowadzanych w ostatnich dniach przetargach na grunty z Agencji Mienia Wojskowego deweloperzy już nawet nie liczyli na 30 – 40-proc. marże z przyszłych inwestycji, ale szacowali je najwyżej na 12 – 15 proc. A trzeba zauważyć, że większość spółek z innych sektorów na giełdzie wykazuje rentowność większą niż 15 proc. Dlatego, by się w przyszłości obronić, deweloperzy muszą teraz zbudować jak największe banki ziemi.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL