fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Zawieszenie postępowania a ustalenie warunków zabudowy

Jedynym skutecznym instrumentem ochrony interesu indywidualnego przedsiębiorcy – inwestora – jest limit dziewięciu miesięcy, na jaki można orzec zawieszenie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż dziewięć miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy (przed 21 października 2010 było to 12 miesięcy).
W dalszej kolejności ustawa reguluje przesłanki obowiązku podjęcia zawieszonego postępowania.

Urząd ma podstawę

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję o  ustaleniu warunków zabudowy, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do  sporządzenia planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Z jednej strony stanowi to przejaw władztwa planistycznego przysługującego gminie w zakresie kształtowania zasad wykorzystania przestrzeni.
Z  drugiej, z perspektywy inwestora, może to stanowić kolejny czynnik opóźniający proces inwestycyjny (oprócz zwykłej przewlekłości skomplikowanych postępowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych w  celu uzyskania ostatecznych i  prawomocnych decyzji w procesie inwestycyjno-budowlanym).
Nie ma wątpliwości, że wspomniana regulacja daje organowi podstawę do fakultatywnego zawieszenia postępowania z  urzędu (nie dotyczy to obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, gdzie decyzja o zawieszeniu postępowania jest obligatoryjna). Innymi słowy organ gminy nie jest zobligowany ani do zawieszenia postępowania, ani do zawieszania postępowania na maksymalnie dziewięć miesięcy.
Jednocześnie ustawa nie ustanawia wyraźnie żadnych dodatkowych wymagań co do przesłanek zawieszenia. Urząd działa w tym zakresie w ramach uznania administracyjnego.
Dylemat dotyczy odpowiedniego zbilansowania ochrony interesu społecznego (usprawnienie ochrony ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju gospodarczego na danym obszarze) z ochroną interesu indywidualnego strony – inwestora.
W związku z tym podstawowym zagadnieniem jest określenie zakresu uznania administracyjnego w kwestii zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.
W  szczególności warto odpowiedzieć na zasadnicze pytanie: czy istnieją szczególne kryteria, które pozwoliłby inwestorowi na  odpowiednią kalkulację ryzyka związanego z mniejszym lub większym prawdopodobieństwem przedłużenia procesu inwestycyjnego o okres zawieszenia postępowania w  sprawie decyzji o warunkach zabudowy?

Ograniczony zakres swobody

Istnieje powszechna zgoda, że działanie podejmowane przez organ administracyjny w ramach uznania administracyjnego nie odbywa się na zasadzie pełnej dowolności, a zakres swobody organu ograniczony jest w każdym przypadku przepisami postępowania administracyjnego nakładającymi obowiązek należytego, rzetelnego, logicznego i obiektywnego uzasadnienia.
Jednocześnie, przekładając wspomniane ogólne rozważania doktryny i orzecznictwa na decyzje w konkretnych sprawach, należy zauważyć, że zakres uznania administracyjnego co do przesłanek zawieszenia postępowania w  sprawie ustalenia warunków zabudowy oceniany jest niejednolicie.
Rysują się wyraźnie dwie linie orzecznicze, odmiennie określające zbilansowanie ochrony interesu społecznego i interesu indywidualnego.

Zawieszenie, ale nie automatyczne

Pierwsza grupa orzeczeń akcentuje, że brak wyraźnego wyrażenia przesłanek zawieszenia w ustawie nie może być rozumiany jako zamierzony przez ustawodawcę brak tych przesłanek. Oznacza to, że zawieszenie postępowania nie może następować automatycznie.
W konsekwencji urząd przed wydaniem postanowienia o zawieszeniu postępowania powinien rozważyć, czy mimo zamiaru rozpoczęcia (lub faktycznego rozpoczęcia) czynności planistycznych brak postanowienia o zawieszeniu postępowania będzie stanowił zagrożenie ochrony ładu przestrzennego.
W szczególności urząd powinien rozważyć, czy w okresie zawieszenia postępowania istnieje realna możliwość uchwalenia (albo wejścia w życie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru albo czy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmuje inwestycję sprzeczną z tym, co zawiera projekt planu zagospodarowania przestrzennego (wraz z obowiązkiem wykazania, na  czym taka sprzeczność polega).

Bez dodatkowych wymagań

Drugie podejście opiera się natomiast na przekonaniu, że konstrukcja prawna zawieszenia postępowania daje urzędowi podstawę prawną fakultatywnego zawieszenia postępowania z urzędu, nie stanowiąc żadnych dodatkowych wymagań co do koniecznych przesłanek.
Urząd nie musi badać i dowodzić, czy zachodzą wskazane już wyżej racjonalne przesłanki zawieszenia postępowania. Podkreśla się, że uznanie administracyjne nie jest uwarunkowane istnieniem albo rozpoczęciem działań planistycznych.
Natomiast już samo przyjęcie uchwały o przystąpieniu do  sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania dostatecznie uzasadnia podjęcie postanowienia o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.
Analiza orzecznictwa prowadzi do wniosku o dominującej roli drugiego z poglądów. Przy  takim ujęciu uznania administracyjnego inwestor ma ograniczone możliwości kwestionowania zasadności zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w  szczególności po rozpoczęciu przez gminę działań planistycznych, bez względu na ich stan zaawansowania albo zgodność zamierzenia z projektem planu.
Jedynym skutecznym instrumentem ochrony interesu indywidualnego przedsiębiorcy inwestora jest limit dziewięciu miesięcy, na jaki zawieszenie można orzec. Jednocześnie, w aspekcie pozaprawnym, racjonalność korzystania przez gminę z możliwości zawieszania postępowania będzie jednym z wyznaczników jej atrakcyjności inwestycyjnej.
Plan zagospodarowania przestrzennego
W polskim systemie prawnym podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego w procesie inwestycyjnym jest plan zagospodarowania przestrzennego.
Decyduje on o:
- przeznaczeniu danego terenu,
- rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego,
- sposobie zagospodarowania i warunkach zabudowy terenu.
Jednocześnie w razie braku planu funkcję aktu decydującego o sposobie i warunkach zagospodarowania przejmują decyzje lokalizacyjne: decyzja o warunkach zabudowy i decyzja o inwestycji celu publicznego.
Komentuje Mateusz Grabiec, adwokat w kancelarii Baker&McKenzie
Zgodnie z ostatnim raportem o stanie i uwarunkowaniach prac planistycznych w gminach z maja 2010, który został wykonany na zlecenie resortów odpowiedzialnych za gospodarkę przestrzenną, udział powierzchni pokrytej obowiązującymi planami miejscowymi wyniósł 25,6 proc. całkowitej powierzchni.
W największych miastach wskaźnik ten wyniósł odpowiednio w Warszawie 19,2 proc., Krakowie 14,1 proc., Poznaniu 19,6 proc., a w Łodzi zaledwie 4,5 proc. Jedynie w Gdańsku osiągnięto całkowity (100 proc.) poziom pokrycia, a we Wrocławiu 38,1 proc.
Oznacza to, że nadal wiele zamierzeń inwestycyjno-budowlanych jest i będzie realizowanych na terenach, na których brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednym z elementów analizy prawnej i harmonogramu takich przedsięwzięć warto więc uczynić możliwość zawieszenia postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy, która jest przewidziana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Takie zawieszenie może zasadniczo przedłużyć proces inwestycji, a nawet uczynić ją nieracjonalną ekonomicznie.
Czytaj też:
 
Zobacz:
 
 
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA