Nieruchomości

Można kwestionować wysokość opłat

Sąd musi rozważyć zarzuty dotyczące wysokości opłat eksploatacyjnych zgłoszone w trakcie wniesionej przez spółdzielnię mieszkaniową sprawy o ich zasądzenie
Nie ma znaczenia, że kwestionujący opłaty nie skorzystał z prawa do zaskarżenia uchwały określającej zasady ich ustalania.
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku (II CSK 439/06) uchylającym werdykt sądu II instancji oparty na odmiennym założeniu. Dotyczy to zarówno członka spółdzielni, jak i osoby niebędącej jej członkiem.
Jan B. jest przedsiębiorcą. W sierpniu 2001 r. uzyskał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego o powierzchni 240 mkw. Już we wrześniu 2001 r. rada nadzorcza podjęła uchwałę pozbawiającą go członkostwa z powodu zalegania z opłatami eksploatacyjnymi. Opłaty te były ustalane zgodnie z zasadami zapisanymi w statucie spółdzielni. Jan B. nie zgadzał się z nimi. Początkowo wnosił opłaty w niższej wysokości, potem zaprzestał ich uiszczania. W myśl przepisów prawa spółdzielczego, jakie wówczas obowiązywały, wykluczenie ze spółdzielni powodowało automatycznie utratę prawa do lokalu, a więc Jan K. jako były członek zajmował lokal bez podstawy prawnej. Spółdzielnia wystąpiła przeciwko niemu do sądu o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokum równe opłatom eksploatacyjnym. Sąd I instancji uwzględnił to żądanie. Wspomniane przepisy utraciły moc już po wniesieniu tej sprawy wskutek uznania ich przez Trybunał Konstytucyjny w marcu 2004 r. za sprzeczne z konstytucją. Dla Jana B., jak i wielu innych osób znajdujących się w konflikcie ze spółdzielnią, oznaczało to, że nadal przysługuje im prawo do lokalu, bo nie mogły go utracić wskutek wykluczenia ze spółdzielni. Sąd II instancji oddalił apelację Jana B., akceptując to, że ma on uiścić opłaty. Wobec zmiany spowodowanej wyrokiem TK wskazał inną podstawę prawną obciążenia go nimi. Sądy natomiast w ogóle nie ustosunkowały się do przedstawionych przez Jana B. zarzutów nieprawidłowego ustalenia wysokości opłat w uchwale rady nadzorczej ustalającej treść statutu. Przedsiębiorca twierdził, że są one krzywdzące, niezgodne z zasadami współżycia społecznego i przez to stosownie do art. 58 kodeksu cywilnego nieważne. Sąd II instancji uznał, że uchwały organu spółdzielni można kwestionować tylko w trybie wskazanym w prawie spółdzielczym, tj. w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, oraz skarżąc je do sądu. Innej drogi nie ma. Nie mogą być podstawą skargi przepisy ogólne, takie jak art. 58 k.c. Nie zgodził się z tym Sąd Najwyższy. Wskutek skargi kasacyjnej Jana B. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Członek spółdzielni może kwestionować uchwały rady nadzorczej pośrednio zarówno w sprawach wytoczonych przez niego przeciwko spółdzielni, jak i w sprawach wytoczonych przez spółdzielnię przeciwko niemu – tłumaczy SN. Jan B. nie jest członkiem spółdzielni. Został z niej skutecznie wykluczony. Stosunek łączący osobę mającą prawo do lokalu, ale niebędącą członkiem spółdzielni, ma charakter wyłącznie cywilnoprawny. Osoby takie nie mogą zaskarżyć uchwały rady nadzorczej w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. Wyłączenie w stosunku do nich możliwości kwestionowania na drodze sądowej uchwał organów spółdzielni oznaczałoby pozbawienie ich prawa do sądu, z czym oczywiście nie można się zgodzić. – Należy więc przyjąć – stwierdza SN – że osobom niebędącym członkami spółdzielni przysługuje ochrona ich praw w stosunku do spółdzielni w postępowaniu sądowym na podstawie przepisów ogólnych. SN zaznaczył, że takie prawo mają też członkowie spółdzielni. Warto przypomnieć ważny dla przedsiębiorców wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2007 r. (III CSK 439/06). SN stwierdził w nim, że w spółdzielniach opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Tak samo jak w opisanym wyroku, również w tamtym orzeczeniu SN uznał, że pozwana przez spółdzielnię o zapłatę opłat eksploatacyjnych osoba zajmująca lokal spółdzielczy może kwestionować ich wysokość, także gdy nie zaskarżyła uchwały czy regulaminu wskazującego zasady ich ustalania. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma zastosowanie art. 58 kodeksu cywilnego. Słowem, sąd musi zbadać, czy była ona sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna. ?
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL