Nieruchomości

Musisz posiadać nieruchomość przez dwadzieścia lat

Sylwester Skoczek, radca prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Nieznane
Zasiedzenie, czyli kiedy można się stać właścicielem zajmowanego mieszkania lub gruntu
Rz: Jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości jest zasiedzenie. Na czym polega?
Sylwester Skoczek: Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego o wielowiekowej tradycji, której funkcja sprowadza się do usankcjonowania istniejącego od dłuższego czasu stanu faktycznego, który nie jest zgodny ze stanem prawnym. Innymi słowy: zasiedzenie, będąc odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności, polega na nabyciu prawa własności przez osobę, która faktycznie wykonuje to prawo. Czy w drodze zasiedzenia można nabyć tylko prawo własności nieruchomości?
Można również nabyć prawo użytkowania wieczystego oraz służebność gruntową. W tym ostatnim przypadku wypowiedział się niedawno Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 4 października 2006 roku (II CSK/06) dopuścił możliwość nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie np. na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego. A czy dzięki zasiedzeniu można uzyskać np. prawo do pokoju w lokalu mieszkalnym lub piwnicę? Zasiedzenie może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. W związku z tym nie można w drodze zasiedzenia nabyć np. prawa własności części składowych rzeczy, a więc takich przedmiotów, których odłączenie od całości spowoduje uszkodzenie lub istotną zmianę rzeczy głównej lub odłączonego przedmiotu. Tym samym nie ma możliwości nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia pomieszczeń lokalu, takich jak pokój, co potwierdził również SN w swojej uchwale z 15 marca 1989 roku (III CZP 14/89, OSNCP 2/90, zpo. 27). Podobnie rzecz się ma w przypadku piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu. Co oznacza stwierdzenie: "być posiadaczem samoistnym", i dlaczego jest ważne dla zasiedzenia? Ponieważ jedną z przesłanek skutecznego nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia jest wymóg władania rzeczą jak właściciel. Posiadanie samoistne jest bowiem pewnego rodzaju stanem faktycznym połączonym z odpowiednim nastawieniem psychicznym posiadacza. Istotę posiadania samoistnego można opisać jako uzewnętrznienie przez posiadacza woli posiadania rzeczy w takim zakresie, jaki przysługiwałby właścicielowi rzeczy. Innymi słowy, z posiadaniem samoistnym będziemy mieli do czynienia w przypadku dokonywania przez posiadacza rzeczy pewnych czynności faktycznych oraz prawnych związanych z rzeczą - np. opłacania podatku od nieruchomości, wynajmowania jej. Jakie są inne warunki umożliwiające nabycie własności w drodze zasiedzenia? Z pozostałych przesłanek należy wymienić upływ czasu oraz dobrą lub złą wiarę samoistnego posiadacza. W przypadku nieruchomości samoistny posiadacz w dobrej wierze będzie mógł nabyć własność pod warunkiem, że posiada tę nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat. Natomiast jeżeli osoba uzyskała posiadanie nieruchomości w złej wierze, to będzie mogła nabyć jej własność dopiero po upływie 30 lat. Wspomnianego "nieprzerwanego posiadania" nie przerywa zdarzenie, w wyniku którego posiadacz przenosi rzecz na osobę trzecią. W takim przypadku posiadacz rzeczy będzie mógł doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika, z tym jednak zastrzeżeniem, że poprzednik musi być posiadaczem w dobrej wierze. Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, posiadacz rzeczy będzie mógł doliczyć czas posiadania swego poprzednika tylko w przypadku, gdy łączny czas posiadania przez nich rzeczy wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Czy warto ryzykować transakcję kupna, kiedy do zasiedzenia brakuje np. roku czy dwóch lat, a sprzedający zrzeknie się swojego prawa na rzecz kupującego? Czy taka transakcja jest w ogóle możliwa? Jakie widzi pan zagrożenia? Jak już wspomniałem, nowy posiadacz nieruchomości może doliczyć do czasu, przez jaki sam ją posiada, czas posiadania swego poprzednika, jednak pod warunkiem że poprzednik był posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Oczywiście w sytuacji doliczania czasu posiadania istnieje ryzyko związane z wykazaniem wszystkich przesłanek zasiedzenia. Przede wszystkim polega ono na trudności z dowiedzeniem przed sądem nieprzerwanego biegu posiadania przez obu posiadaczy oraz wykazania dobrej wiary dotychczasowego posiadacza. Z własnego doświadczenia mogę stwierdzić, że czasami braki w materiale dowodowym w tym zakresie uniemożliwiają uzyskanie orzeczenia stwierdzającego zasiedzenie. Wszak z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której kontakt z poprzednim posiadaczem będzie utrudniony lub wręcz niemożliwy. Kolejne ryzyko wiąże się z możliwością wystąpienia przez jej właściciela z tzw. roszczeniem wydobywczym przeciwko nowemu samoistnemu posiadaczowi. Proszę pamiętać, że w takim wypadku termin biegu zasiedzenia zostanie przerwany. Załóżmy, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały spełnione, co dalej? W takim przypadku zainteresowany powinien złożyć wniosek do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Warto wiedzieć, że postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie ma charakter jedynie deklaratywny, bowiem wraz z upływem ostatniego dnia wymaganego przepisami okresu posiadania posiadacz staje się właścicielem rzeczy z mocy samego prawa. Na co zwrócić uwagę, jeśli spotkamy na rynku nieruchomość, która nas interesuje, a przeszła na sprzedającego dzięki zasiedzeniu? Przede wszystkim sugeruję wnikliwe zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości, a także zwrócenie uwagi na fakt, czy zbywca posiada orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności rzeczy w drodze zasiedzenia. Podkreślam raz jeszcze, że nabycie prawa własności następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu ma jedynie charakter deklaratywny, jednakże jedynie na podstawie orzeczenia sądu nabywca będzie mógł dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL