Wynajem

Wysokość czynszu zależy nie tylko od powierzchni

Beata Kokeli, członek zarządu Centrum Development & Investments
[b]Rz: Czy w centrum handlowym można kupić lokal na własność?[/b] Beata Kokeli: W zasadzie jedyna opcja to wynajem. Bardzo rzadko zdarza się możliwość kupna takiego lokalu, a jeśli już, to zazwyczaj w małym, lokalnym centrum handlowym.
[b]Czy każdy może zostać najemcą w centrum handlowym? A jeśli nie, to dlaczego?[/b] Z założenia każdy ma szansę, największą – najemcy sieciowi, znani na rynku wynajmu, którzy są tzw. lokomotywą centrum handlowego. Głównie oni, podobnie jak wszyscy najemcy o uznanych markach, przyciągają klientów i stanowią o atrakcyjności danego centrum. Ważni są też najemcy, których działalność jest komplementarna w stosunku do innych. Chodzi o gastronomię i wszelkiego rodzaju usługi. [b]Dlaczego sklepy różnych branż są wymieszane na piętrach galerii?[/b] Na wstępnym etapie inwestycji przygotowuje się koncepcję programową i opracowuje zestaw najemców (tenant mix). Każda koncepcja jest inna, dobre jej opracowanie to prawie 100 proc. sukcesu. Wpływ na koncepcję ma lokalizacja, określenie grupy docelowej klientów, możliwości techniczne danego centrum (dostęp z parkingu, komunikacja pionowa, długość fasad lokali, głębokość lokali). [b]Jaką powierzchnię mają sklepy w centrum handlowym?[/b] Najmniejsze wynajmowane powierzchnie nie przekraczają zazwyczaj 60 mkw. Do mniejszych zalicza się wszystkie do 150 mkw. Duże sieciowe sklepy odzieżowe mogą mieć nawet do 1500 mkw. i więcej. Jeszcze większą powierzchnię zajmują supermarkety, hipermarkety spożywcze oraz z elektroniką i sprzętem RTV/AGD. [b]Jakie umowy podpisują najemcy i na ile lat?[/b] Są to zazwyczaj umowy na czas określony: pięć lub dziesięć lat. O długości najmu często decydują banki finansujące budowę centrum; wymagają one umów o określonej długości. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że umowy z przyszłymi najemcami zawiera się już na etapie pozyskiwania finansowania dla inwestycji, jaką jest budowa centrum handlowego. Długoterminowych umów często wymagają także najemcy, np. hipermarkety czy ci, którzy wynajmują duże powierzchnie, ok. 1000 mkw. (nakłady na nie długo się amortyzują). [b]Jakie zapisy w umowie są najbardziej kontrowersyjne?[/b] Wysokość kar umownych, uzależnienie wysokości czynszu od obrotu, brak możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę, wiele możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, wielkość inwestycji w lokal, który nie jest przecież własnością najemcy. [b]Od czego, poza wielkością obrotów, może zależeć wysokość czynszu płaconego przez najemcę?[/b] Od bardzo wielu rzeczy. Przede wszystkim od wielkości wynajmowanej powierzchni, od rodzaju prowadzonej działalności. Wiadomo, że czynsze w lokalach usługowych są z reguły niższe niż w handlowych. Wysokość czynszu zależy też od lokalizacji sklepu w danym centrum oraz od lokalizacji całego centrum w mieście. Wpływ na wysokość stawek ma poza tym wyposażenie, np. schody ruchome, windy w ramach wynajmowanej powierzchni.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL