fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Na początku zapłać jak najmniej

Osiedle Kocjana firmy Budimex Nieruchomości
Materiały Inwestora
Coraz więcej deweloperów oferuje swoim klientom systemy płatności, dzięki którym 90 lub 85 proc. wartości mieszkania płacą dopiero wtedy, gdy inwestycja jest już ukończona. Jednak rosnące utrudnienia w otrzymaniu kredytu przez inwestorów mogą spowolnić ten proces
– Systemy płatności: 10/90, 15/85 lub 20/80, polegają na tym, że nabywca wpłaca deweloperowi 10, 15 czy 20 proc. ceny lokalu przy zawarciu umowy przedwstępnej, a pozostałą część przy odbiorze gotowego mieszkania. Jest to oczywiście korzystne dla kupującego, gdyż zmniejsza jego koszty przed odbiorem lokalu. – tłumaczy Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
[srodtytul]Gdy bank pozwoli[/srodtytul]
Jeśli dla jednej strony coś jest bardziej korzystne, to dla drugiej – mniej. Dla dewelopera systemy takie oznaczają większe koszty i konieczność finansowania budowy z kredytu bankowego, a na taki sposób finansowania musi się zgodzić bank, gdyż wpłaty klientów podczas budowy są zabezpieczeniem kredytu bankowego.
Systemy płatności typu 10/90 niektóre firmy deweloperskie stosują od dawna, np. Budimex Nieruchomości od kilku lat.
– Taki system jest szczególnie korzystny dla tych, którzy w tym samym czasie ponoszą koszty wynajmu lub utrzymania dotychczasowego mieszkania. Pozwala im to na późniejsze podpisanie umowy kredytowej i rozpoczęcie spłaty rat po zamieszkaniu na nowym osiedlu – mówi Ewa Pekowska, dyrektor handlowy w Budimeksie Nieruchomości.
Atutem systemu jest także możliwość dowolnego inwestowania 90 proc. kwoty za mieszkanie aż do zakończenia budowy. Natomiast ci z klientów, którzy posiadają kapitał w postaci własnego mieszkania, zyskują odpowiednią ilość czasu, aby dokonać jego sprzedaży i zgromadzić brakującą kwotę na zakup nowego.
Wielu nawet dużych i znanych deweloperów wciąż pozostaje jednak przy tradycyjnych systemach finansowania.
– U nas wpłaty, podzielone zwyczajowo na sześć rat, płatne są stopniowo, w zależności od postępu prac na budowie. Zwyczajowo jest to 5 proc. opłaty rezerwacyjnej, pierwsza rata w wysokości 25 proc., a następne według harmonogramu ustalonego dla danej inwestycji – mówi Jacek Pajewski, dyrektor marketingu w Bouygues Immobilier Polska.
[srodtytul]Ryzyko bankructw[/srodtytul]
Ryzyko upadłości deweloperów już dawno przestało być ryzykiem teoretycznym.
Obserwowany od dłuższego czasu zastój na rynku i nakładający się na to kryzys ekonomiczny mogą spowodować bankructwa deweloperów.
W tej sytuacji system płatności 10/90 czy 15/85 chroni nabywcę przed utratą wszystkich pieniędzy zainwestowanych w budowę.
Jest to istotne także z tego powodu, że prawo polskie nie chroni w wystarczającym stopniu interesów nabywców mieszkań, których deweloperzy popadli w finansowe tarapaty.
Sąd Najwyższy w wyroku z 29 lutego 2008 sygn. II CSK 463/07 wypowiedział się niedawno, że „obowiązujące przepisy nie dają możliwości skutecznego żądania zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na osobę, która uiściła całość ceny, jeśli do upadłości dewelopera doszło przed spisaniem aktu notarialnego”.
Zdaniem Jacka Bieleckiego przyszłość nie wygląda różowo.
– W związku z ograniczeniem, a praktycznie zastopowaniem, kredytowania deweloperów prawie wszystkie nowe inwestycje nie mogą się rozpocząć i to jest zagrożenie znacznie większe dla ludzi pragnących kupić mieszkanie niż dla deweloperów - twierdzi Jacek Bielecki. – Za rok, dwa niska podaż mieszkań doprowadzi znów do nierównowagi rynkowej. Ale o tym decydują już tylko banki. Z drugiej strony brak polityki mieszkaniowej rządu, wsparcia kupujących nowe mieszkania stan nierównowagi jeszcze pogłębia – dodaje Bielecki.
[ramka][srodtytul]Przemysław Kozdój,radca prawny Allen & Overy, A. Pędzich[/srodtytul]
– Zawsze bezpieczniej jest kupować coś, co już istnieje, niż wpłacać pieniądze w nadziei, że deweloper wybuduje kiedyś nasze wymarzone mieszkanie. Płacąc za lokal, którego nie ma, nie tylko kupujemy przysłowiowego kota w worku, ale też kredytujemy działalność dewelopera, przyjmując na siebie szereg ryzyk, przed którymi nie możemy się ochronić.
Obowiązujące od kilku miesięcy spowolnienie sprzedaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych daje szansę na ucywilizowanie zasad panujących na tym rynku. Finansowaniem nieruchomości mieszkaniowych powinny zajmować się podmioty do tego przygotowane, czyli banki. Bank posiada zazwyczaj instrumenty pozwalające dopilnować, czy budowa prowadzona jest zgodnie z projektem, czy używane materiały odpowiadają uzgodnionym specyfikacjom, czy postępy prac następują zgodnie z przyjętymi harmonogramami. Jeżeli na budowie dzieje się źle, bank może wstrzymać finansowanie do czasu naprawy naruszeń. Trudno sobie wyobrazić, aby taką siłę mogli stanowić nawet działający wspólnie właściciele mieszkań.
Banki gotowe są sfinansować budowę mieszkań, dla których znajdą się nabywcy. Dlatego dobrym pomysłem jest oczekiwanie, że przyszli nabywcy mieszkań wyłożą już na wstępie jakąś sumę tytułem zadatku. W polskiej kulturze prawnej zadatek wynosi zazwyczaj dziesięć procent. Gdyby nawet deweloper zbankrutował, stracimy tylko dziesięć procent, a nie całą kwotę. W świetle ostatnich wydarzeń ekonomicznych warto też zadać pytanie o los finansowanej inwestycji w razie bankructwa banku. Możliwe są liczne scenariusze, ale deweloper, jako kredytobiorca, zawsze może spłacić wierzytelności banku kredytem z innego banku. Ostatecznie za wybudowane mieszkanie zapłaci jego nabywca. Udział banku w finansowaniu budowy na pewno wpłynie na wzrost ceny mieszkania. Uważam jednak, że jest to cena spokoju, którą warto ponieść.
b.kal.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA