Łatwiej, gdy najemca-dłużnik jest firmą

Rz: Jak szybko i skutecznie wyprowadzić małą firmę z pomieszczenia, które wynajmuje, ale nie płaci za nie czynszu?

Marcin Walczyński, radca prawny. Założyciel Kancelarii Prawnej Walczyński & Partners. Prawem nieruchomości zajmuje się od kilkunastu lat. Doradza podmiotom działającym na rynku nieruchomości, deweloperom, uczestnikom procesu budowlanego. Specjalizuje się w sporach sądowych z zakresu nieruchomości: Zacznijmy od tego, że z perspektywy prawnej skala prowadzonej przez najemcę działalności nie ma w zasadzie znaczenia. Jeżeli najemca będzie miał problemy płatnicze i nie będzie chciał wyprowadzić się z zajmowanego lokalu, sytuacja prawna wynajmującego będzie podobna niezależnie od wielkości firmy.

Natomiast to, czy firmę da się wyprowadzić z lokalu skutecznie i szybko, zależeć będzie od wielu czynników, przede wszystkim od treści zawartej umowy i zabezpieczeń ustanowionych przez najemcę.

Niepłacącego najemcę można wyrzucić na bruk?

Pojęcie eksmisji na bruk to pojęcie potoczne, które nie brzmi najlepiej. Ogólnie mówiąc, eksmisja na bruk polega na usunięciu najemcy z lokalu bez zapewnienia mu jednocześnie innego lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić.

Przed eksmisją na bruk chronią przepisy o ochronie praw lokatorów. Firmy, nawet jednoosobowe, nie podlegają tej ochronie, dlatego w tym znaczeniu można je wyrzucić na bruk.

Czy to znaczy, że przed zawarciem umowy najmu należy upewnić się, że najemca jest przedsiębiorcą?

Z pewnością tak. O ile w przypadku spółek sprawa wydaje się oczywista, o tyle osoby fizyczne mogą zawierać umowy na własne cele mieszkalne lub też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jedynie w tym drugim przypadku, z chwilą powstania zaległości najemcy, wynajmujący będzie mógł przejść do egzekwowania własnych uprawnień zmierzających do opróżnienia lokalu z wyłączeniem przepisów o ochronie praw lokatorów.

Umowa z osobą fizyczną powinna opisywać ją jako przedsiębiorcę – radzę powoływać się na wpis w ewidencji działalności gospodarczej – i wskazywać na niemieszkalny cel najmu.

Co zrobić, gdy właściciel już kolejny miesiąc nie dostaje czynszu za lokal?

Sposób postępowania wynajmującego jest kwestią wyczucia biznesowego i będzie prawdopodobnie zależał od tego, jakie relacje wiążą strony. Może się zdarzyć, że najemca podejmie rozmowy z wynajmującym, będzie obiecywał uregulowanie zaległości, a nawet częściowo je spłacał. Doświadczenie życiowe nakazuje jednak zachować w takich przypadkach dużą ostrożność. Okazuje się często, że nawet jeżeli najemca chce osiągnąć porozumienie, to i tak nie zapłaci należności, bo po prostu nie będzie miał środków.

Jak wynajmujący powinien zadbać o swoje interesy?

Niezależnie od wszelkich rozmów ugodowych wynajmujący powinien działać zdecydowanie, szybko i w trybie formalnym – czyli pisemnym. Gdyby stronom udało się rozwiązać sprawę polubownie, sytuację będzie można odwrócić za porozumieniem.

Co zatem powinien zrobić właściciel lokalu?

Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 687) wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Chodzi o sytuację, w której zaległości skumulowały się przynajmniej do kwoty stanowiącej równowartość czynszu za dwa okresy płatności, niezależnie od tego, jakich okresów te zaległości rzeczywiście dotyczą. W takim przypadku wynajmujący powinien jednak uprzedzić najemcę – na piśmie – o swoim zamiarze i udzielić mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Musi dać dodatkowy termin?

Tak, jest to procedura chroniąca najemcę i dlatego nie może być swobodnie zmieniana umową na jego niekorzyść.

A jeśli najemca w kolejnym miesiącu i tak nie zapłaci?

Jeżeli w dodatkowym terminie jednego miesiąca najemca nie ureguluje należności, wynajmujący może skierować do niego pismo wypowiadające umowę najmu w trybie natychmiastowym, wzywając jednocześnie najemcę do opuszczenia lokalu.

Warto zwrócić uwagę, że kodeks cywilny sankcjonuje zwłokę w zapłacie – podkreślam to słowo – czynszu. Powołując się na art. 687 kodeksu cywilnego, wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy w trybie natychmiastowym w przypadku zaległości płatnych dodatkowo, np. z tytułu opłat eksploatacyjnych. Z tego względu szczególnie istotne staje się prawidłowe zaliczanie wpłat najemcy na odpowiednie pozycje księgowe. Dla uniknięcia wątpliwości można w umowie rozszerzyć katalog, wskazując, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym w przypadku jakichkolwiek zaległości ze strony najemcy lub dokładnie opisać w umowie kolejność zaliczania poszczególnych wpłat.

Umowa wypowiedziana, a najemca nadal zajmuje lokal. Co może  zrobić w takiej sytuacji właściciel?

Bardzo często się zdarza, że samo wypowiedzenie umowy rozwiązuje stosunek najmu, ale niekoniecznie spowoduje, że najemca automatycznie opuści lokal.

Są różne sposoby radzenia sobie z tym problemem. Jedne z nich mają na celu zniechęcenie najemcy do dalszego zajmowania lokalu, inne stanowią reakcję na zaistniałą sytuację i sprowadzają się do uproszczenia – skrócenia – procedury przymusowego wyprowadzenia najemcy z lokalu.

Jak zatem skutecznie zniechęcić najemcę do dalszego zajmowania lokalu? Jakie są praktyki stosowane na rynku?

W celu zapobieżenia zwłoce najemcy w opuszczeniu lokalu wprowadza się do umów najmu różne postanowienia przewidujące odpowiedzialność finansową najemcy za powstały problem, np. zatrzymanie kaucji, kary umowne, obowiązek zapłaty wielokrotności standardowej dziennej stawki czynszu za każdy dzień zwłoki. Zmierzają one do tego, aby najemca – świadomy kumulującej się odpowiedzialności finansowej – wyprowadził się z lokalu szybko i dobrowolnie.

A jeśli grożące sankcje wciąż nie robią na najemcy wrażenia?

Wtedy możliwości wynajmującego i tempo eksmisji zależą od tego, czy przy podpisywaniu umowy zabezpieczył się na okoliczność blokowania lokalu przez najemcę.

Popularnym środkiem uproszczenia procedury przymusowego wyprowadzenia najemcy z lokalu jest tzw. oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. W dokumencie tym, sporządzonym przed notariuszem, najemca zobowiązuje się do wydania lokalu w określonych okolicznościach. Dzięki temu wynajmujący może od razu przejść do fazy windykacyjnej.

Co znaczy „do fazy windykacyjnej"? Co ma zrobić właściciel lokalu?

To znaczy, że jeśli zaistnieje konieczność wyprowadzenia najemcy z lokalu, wynajmujący nie musi wszczynać postępowania o eksmisję i uzyskać wyroku sądowego. Akt notarialny o poddaniu się egzekucji jest w praktyce równoważny wyrokowi eksmisyjnemu. Wynajmujący może od razu wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika, żeby ten wyprowadził najemcę. Procedura komornicza nie oznacza automatyzmu. Jeśli najemca będzie oponował, mogą się z nią wiązać różne problemy praktyczne, natomiast z pewnością tempo opróżnienia lokalu skróci się o czas, przez jaki trzeba by było czekać na orzeczenie eksmisyjne.

Czy najemca może się poddać egzekucji pisemnie, ale bez udziału notariusza? Jaką moc miałoby takie oświadczenie?