Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z licznymi problemami. Organ administracji publicznej poddawany bywa często presji inwestora. O ile decyzja o warunkach zabudowy jest teoretycznie decyzją związaną, o tyle w praktyce bardzo wiele jej elementów ma charakter uznaniowy. Do takich należy wielkość obszaru analizowanego. O ile w przepisach podana jest jego wielkość minimalna (trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 metrów – par. 3 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) o tyle nie jest jasno wyrażone, kiedy można wyznaczyć obszar większy. W konsekwencji pojawiają się zróżnicowane interpretacje.
Czytaj także: Rewolucja w planowaniu przestrzennym: znikną warunki zabudowy
W pierwszej kolejności trzeba podkreślić, że kryteria poszerzania obszaru analizowanego muszą być w pełni skorelowane z zasadą ochrony ładu przestrzennego. Ład przestrzenny to pojęcie nader szerokie, jednak w pewnych przypadkach przy wykładni przepisów ulega konkretyzacji. Tak jest właśnie w przedmiotowym przypadku.
Oczywiście, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy z powodu arbitralnie ocenianej przez organ sprzeczności złożonego wniosku z ładem przestrzennym. Możliwe jest jednak uwzględnienie ładu przestrzennego na bardziej szczegółowo rozumianym etapie – właśnie przy weryfikacji możliwości poszerzania obszaru analizowanego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 maja 2017 r. (II OSK 2451/15, Legalis) uznał, że wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie. Powyższego celu nie realizuje natomiast nadmierne rozciąganie obszaru analizowanego celem objęcia analizą zabudowy znajdującej się – w stosunku do działki inwestora – w zupełnie innej części miejscowości.
Prawidłowa wykładnia analizowanych przepisów prowadzi do wniosku, że regułą winno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić, gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość.
