Fiskus wydaje pozytywne interpretacje rozliczania kosztów u tych, którzy zdecydowali się opodatkować najem według skali (18 lub 32 proc. PIT liczone od dochodu). Taka forma może się okazać korzystniejsza niż płacony od przychodu 8,5-proc. ryczałt.
– Przed decyzją o wyborze zasad rozliczenia z fiskusem warto podliczyć poniesione wydatki i zastanowić się, czy PIT według skali nie będzie dla nas korzystniejszy – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy, właściciel kancelarii podatkowej. – Może się bowiem okazać, że dzięki wysokim kosztom będziemy mieli niższy dochód i zapłacimy mniejszy podatek niż na ryczałcie (na którym nie można odliczać wydatków). A nawet przez jakiś czas nie będziemy go płacić w ogóle. Gdy koszty się skończą, można przejść na ryczałt – dodaje ekspert.
Inwestycje w lokal
Jakie wydatki można odliczyć? Spójrzmy na interpretację Izby Skarbowej w Katowicach. Wystąpiła o nią kobieta, która jest właścicielką kawalerki. Kilkanaście lat w niej mieszkała, a teraz chce ją wynająć. W związku z tym zamierza w lokal sporo zainwestować. Kupi wyposażenie – meble, sprzęt AGD. Pomaluje mieszkanie, wymieni drzwi, instalację sanitarną, piecyk gazowy.
Czy może zaliczyć wydatki do podatkowych kosztów? Tak, ponieważ celem inwestycji jest uzyskanie przychodu. Nie ma znaczenia, że zostały przeprowadzone przed rozpoczęciem najmu. Wydatki mają na celu przygotowanie lokalu, zwiększenie jego atrakcyjności i w konsekwencji otrzymanie wyższej ceny.
Kiedy amortyzacja
– Wcześniej zdarzało się, że fiskus kwestionował wydatki poniesione jeszcze przed rozpoczęciem najmu – mówi Grzegorz Gębka. – Bezpodstawnie, gdyż oczywiste jest, że lokal przed udostępnieniem lokatorowi trzeba odpowiednio wyposażyć.
Katowicka Izba Skarbowa podkreśliła, że wydatki mogą być podatkowym kosztem, różnie się je jednak rozlicza. Wyposażenie można bezpośrednio wrzucić w koszty, jego wartość (jak zapewniono we wniosku o interpretację) nie przekracza 3,5 tys. zł. Nie trzeba więc zaliczać go do środków trwałych i amortyzować. Poprzez odpisy amortyzacyjne należy natomiast rozliczyć wydatki na remont mieszkania. Zostaną poniesione przed oddaniem lokalu do wynajmu, zwiększają więc jego wartość początkową, która jest podstawą amortyzacji. Oczywiście pod warunkiem, że mieszkanie będzie wprowadzone do ewidencji środków trwałych (interpretacja nr 2461-IBPB-2-2.4511.1017.2016.1.AK).
Fiskus korzystnie interpretuje też przepisy o amortyzacji. Zgadza się, że ci, którzy mają używany lokal (przynajmniej przez pięć lat przed nabyciem) mogą zastosować indywidualne stawki i rozliczyć go szybciej. Potwierdza to np. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach (nr IBPBII/2/4511-194/15/MM), o którą wystąpił nabywca kilkunastoletniego mieszkania wynajmowanego studentom.
Formy opodatkowania
Ryczałtowców coraz więcej
Z roku na rok rośnie liczba osób, które rozliczają najem 8,5-proc. ryczałtem płaconym od przychodu. W 2015 r. było ich prawie 460 tys. Przyciąga ich niska stawka podatku i mało formalności. Aby poznać szczegóły, należy sięgnąć do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Jeśli ryczałt okaże się mało atrakcyjny, trzeba się rozliczać na podstawie ustawy o PIT. Tu są trzy warianty uzależnione przede wszystkim od tego, na jaką skalę prowadzony jest wynajem. Jeśli na dużą, powinno się założyć działalność gospodarczą i rozliczać jak klasyczny przedsiębiorca – według skali podatkowej albo płacąc podatek liniowy. Jeśli najem nie jest działalnością, podatek płaci się według skali. Wtedy jest też mniej obowiązków ewidencyjnych.
