Spadkobierca nie zapłaci podatku od zadłużonego mieszkania

Skarbówka wyjaśniła w najnowszej interpretacji, jak rozliczyć podatek od spadkowego mieszkania, które jest obciążone kredytem.

Sprawa dotyczyła niepełnoletniego chłopca, któremu stryj zapisał w testamencie mieszkanie o powierzchni 53 mkw. wraz z udziałem 1179/4000000 w prawie użytkowania gruntu. Jego wartość rynkowa wynosi 300 tys. zł, ale nieruchomość jest obciążona kredytem. Zadłużenie wynosi 297 tys. zł, a ponadto do 2033 r. wnioskodawca musiałby wpłacić do banku około 114 tys. zł odsetek. W związku z tym mieszkanie jest obciążone hipoteką umowną do kwoty 580 tys. zł.

Rodzice wnioskodawcy wystąpili do sądu rodzinnego o zgodę na odrzucenie spadku w imieniu syna. Sąd polecił im dostarczenie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków podatkowych nabycia spadku.

Dlatego chłopak zapytał skarbówkę, czy będzie musiał zapłacić podatek, mimo iż mieszkanie jest zadłużone. Zapytał też, czy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, określonej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zaznaczył, że nie chce zamieszkać w odziedziczonym lokalu, który znajduje się w innym mieście. Jego rodzice nie planują przeprowadzki, a on sam nie może się tam zameldować na pobyt stały.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przypomniał, że chłopak należy do II grupy podatkowej określonej w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Zalicza się do niej m.in. zstępnych (dzieci i wnuki) rodzeństwa. W tej grupie kwota wolna wynosi 7276 zł. Od wartości przekraczającej 20,5 tys. zł płaci się 12 proc. podatku.

Przypomniał też, że zgodnie z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn spadkobierca należący do II grupy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Nie zapłaci podatku od nabycia mieszkania do 110 mkw., jeśli będzie w nim mieszkać, będąc zameldowanym na pobyt stały. Nie może też zbyć go przez pięć lat.

Dyrektor KIS uznał jednak, że wnioskodawca nie spełnia warunków zwolnienia, ponieważ – jak sam wskazał – nie będzie mieszkał w lokalu. Nie ma więc prawa do ulgi mieszkaniowej. Poza tym zaznaczył, że ulgę stosuje się tylko do nabycia samego lokalu. Nie dotyczy ona nabycia udziału w prawie użytkowania gruntu.

Zgodnie z art. 5 ustawy obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy spadku i powstaje z chwilą jego przyjęcia. Z kolei stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według ich stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów, ale w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy rozszerza to pojęcie. Dyrektor KIS wyjaśnił, że „dług" oznacza wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem" jest natomiast inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka.

Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości jest obciążeniem, które zalicza się do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy.

„Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość" – czytamy w interpretacji.