Podatek od nieruchomości - co się zmienia w 2019 roku

Niższy CIT dla małych spółek, exit tax czy 5 proc. podatek od dochodu uzyskanego z tytułu m.in. sprzedaży kwalifikowanych praw własności intelektualnej to podatkowe nowości w 2019 r., które są szeroko omawiane. Ale zmieniają się także inne ważne zagadnienia. Niektórych właścicieli nieruchomości oraz podatników podatku od czynności cywilnoprawnych obejmą zmiany wynikające z nowelizacji przepisów podatkowych oraz innych ustaw, obowiązujących w 2019 r.

Czytaj także: Co trzeba wiedzieć o stawce podatku od nieruchomości

Koniec z uznaniowością w daninie od gruntów

Ustawa z 20 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o podatku leśnym (DzU poz. 1588) weszła w życie 1 stycznia 2019 r. Doprecyzowano w niej zasady opodatkowania gruntów, z których korzystają przedsiębiorcy w związku z posadowieniem na nich infrastruktury, służącej do przesyłania albo dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii elektrycznej oraz infrastruktury telekomunikacyjnej. Jednoznacznie wskazano, że umieszczenie takiej infrastruktury na gruntach nienależących do przedsiębiorstw nią dysponujących, nie będzie wpływać na sposób ich opodatkowania.

Brak precyzyjnych przepisów, odnoszących się do sposobu opodatkowania gruntów, prowadził dotychczas do licznych sporów podatników z organami podatkowymi, a w efekcie do odmiennego ich opodatkowania w zależności od ich położenia.

Przykład

Grunty leśne pod napowietrznymi liniami energetycznymi w jednej gminie były opodatkowane podatkiem leśnym, a w innej – podatkiem od nieruchomości, według najwyższej stawki.

W ocenie ustawodawcy, umieszczenie infrastruktury służącej do przesyłania albo dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii elektrycznej czy infrastruktury telekomunikacyjnej, nie oznacza zajęcia gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej. Samo usytuowanie takiej infrastruktury ma być zatem neutralne pod względem podatkowym. Natomiast, gdy na tych terenach – oprócz jej posadowienia – prowadzona będzie działalność gospodarcza, wtedy będzie od nich pobierana najwyższa stawka podatku od nieruchomości.

Intencją prawodawcy jest przyjęcie zasady, że posadowienie przywołanej infrastruktury na gruntach osób trzecich, z których przedsiębiorstwo (będące właścicielem infrastruktury) korzysta w sposób ograniczony (np. na podstawie służebności przesyłu, innej umowy lub bezumownie), nie skutkuje zmianą sposobu opodatkowania tych gruntów. W ten sposób wyeliminowana zostanie uznaniowość organów podatkowych w wymierzaniu podatku za grunty, na których umieszczana została podobna infrastruktura.

Ujednolicenie wzorów formularzy

Ustawodawca postanowił również w 2019 r. ujednolicić wzory formularzy, dotyczące podatków lokalnych (od nieruchomości, rolnego i leśnego). Zmiany te wprowadza ustawa z 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym (DzU 2018 r., poz. 2244).

Dotychczas to rady poszczególnych gmin ustalały na swoim terenie własne wzory informacji i deklaracji, dotyczące podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego. Od 2019 roku wzory formularzy będzie ustalał w drodze rozporządzenia minister właściwy ds. finansów publicznych.

Kolejną nowością jest możliwość składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości również za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Wprawdzie dotychczasowa ustawa o podatkach i opłatach lokalnych pozwalała już na takie rozwiązanie, ale w praktyce niewiele gmin zdecydowało się na jego wprowadzenie. Sposób przesyłania informacji i deklaracji przez internet oraz rodzaj e-podpisu ma określić minister właściwy ds. finansów publicznych w drodze rozporządzenia. Nowe przepisy mają wejść w życie 1 lipca 2019 r.

Oddane w najem

Zmiany w podatku od nieruchomości nie są jedynymi, które w 2019 r. obejmą właścicieli budynków. Przepisy ustawy z 15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU poz. 1291), która wprowadza wiele uściślających zmian w dotychczas obowiązujących przepisach, dotyczących tzw. podatku od nieruchomości komercyjnych, weszły w życie 1 stycznia 2019 r.

Dotychczas podatkowi dochodowemu od przychodów z tytułu własności środka trwałego (zwanym minimalnym podatkiem dochodowym dla podatników posiadających nieruchomości komercyjne) podlegali właściciele określonych kategorii budynków (takich jak centra handlowe, samodzielne sklepy, domy towarowe, budynki handlowo-usługowe czy budynki biurowe). Teraz to się zmienia.

Podatek, zwany podatkiem od przychodów z budynków, są zobowiązani uiszczać podatnicy (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne) w sytuacji, w której spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

- budynek stanowi własność albo współwłasność podatnika,

- budynek jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą (ten warunek dotyczy tylko osób fizycznych),

- budynek został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

- budynek jest położony na tery- torium Rzeczypospolitej Polskiej.

Budynki, wykorzystywane w 100 proc. na potrzeby własne podatnika, nie podlegają temu podatkowi, jak również nie podlegają mu budynki oddane do używania, na podstawie umowy najmu/dzierżawy/innej o podobnym charakterze, w niewielkim zakresie, tj. kiedy udział oddanej do używania powierzchni użytkowej nie przekracza 5 proc. całkowitej powierzchni użytkowej tegoż budynku.

Ustalając podstawę opodatkowania, podatnik musi wziąć pod uwagę sumę wartości początkowych wszystkich budynków, które zostały w całości lub w części oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze (z wyjątkiem tych, które zostały udostępnione (wynajęte) w zakresie mniejszym niż 5 proc. całej wartości użytkowej budynku.

Przychód stanowić będzie ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego, wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Podatnicy będą więc musieli ustalać wartość początkową budynków na początek każdego miesiąca. Dla ustalenia należnego podatku istotne będą zatem takie zdarzenia gospodarcze, jak modernizacje, ulepszenia, adaptacje czy rozbudowy, mające wpływ na wartość początkową budynku, a tym samym również na kwotę należnego za dany miesiąc podatku.

Ustawodawca przewidział kwotę wolną od podatku w wysokości 10 mln zł. Przy czym jest ona przewidziana dla konkretnego podatnika, a nie dla nieruchomości. Może się więc okazać, że od nieruchomości, stanowiącej współwłasność, podatek będzie płacił tylko jeden ze współwłaścicieli.

Przykład

Wartość nieruchomości objętej współwłasnością dwóch osób: A i B nie przekracza 10 mln zł. Współwłaściciel A jest również właścicielem jeszcze innej nieruchomości, a łączna wartość obu tych nieruchomości przekroczy kwotę 10 mln zł. Tylko współwłaściciel A będzie zobowiązany do zapłaty podatku od własności budynku.

Podatek wynosi 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Właściciele wynajmowanych budynków powinni zatem ustalić, jaka będzie ich wartość początkowa na pierwszy dzień danego miesiąca i przeanalizować, czy przychody z tych budynków od 2019 r. podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przekształcenie a przedsiębiorcy

Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU poz. 1716), od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.

W uproszczeniu, żeby dokonać przekształcenia (de facto potwierdzić przekształcenie dokonane z mocy prawa), od 1 stycznia 2019 r. wystarcza zaświadczenie, wydane bezpłatnie przez odpowiedni organ reprezentujący dotychczasowego właściciela gruntu (starostę, wójta burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa, dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA).

W zaświadczeniu wskazane zostanie, o jakiej nieruchomości mowa i na czyją własność ona przechodzi. Dokument będzie również zawierał informację o opłacie przekształceniowej i okresie, przez jaki należy ją uiszczać. Na wystawienie zaświadczenia urzędnicy będą mieli maksymalnie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a na wniosek właściciela mieszkania urząd będzie musiał je wydać w ciągu czterech miesięcy. Organ sam wyśle kopię dokumentu do właściwego sądu wieczystoksięgowego w ciągu 14 dni od dnia wydania zaświadczenia.

Zaświadczenie będzie jedynym dokumentem, na podstawie którego sąd w księgach wieczystych zamieni użytkowanie wieczyste na własność. Proces ten odbywać będzie się bez konieczności uiszczenia opłaty sądowej.

Opłata przekształceniowa zastąpi dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Spłacana będzie w 20 rocznych ratach w terminie do 31 marca każdego roku lub od razu w całości. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie taka sama jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązująca w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r., i będzie stała. Urzędy mogą ją waloryzować nie częściej niż raz na trzy lata, zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez GUS.

Ustawa przewiduje możliwość udzielenia bonifikaty w przypadku zapłacenia całej kwoty opłaty przekształceniowej z góry, ale tylko osobom fizycznym.

Z nowych przepisów będą mogli skorzystać również przedsiębiorcy, którzy są właścicielami budynków z mieszkaniami na wynajem, firmy kupujące mieszkania pod wynajem czy deweloperzy posiadający niesprzedane mieszkania. Przekształcenie ma nastąpić z mocy prawa, więc przedsiębiorcy nie mogą z niego nie skorzystać. Ustawodawca nie doprecyzował jednak pewnych kwestii związanych z tą grupą użytkowników wieczystych. Pojawiają się zatem różne wątpliwości interpretacyjne, dotyczące np. ujęcia kosztów, które będą ponoszone w związku z przekształceniem, w księgach rachunkowych przedsiębiorców.

Nie tylko obniżona stawka

Nowy rok przyniósł również pewne zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych. Już od 1 stycznia 2019 r. na podatników PCC czeka miła niespodzianka, wynikająca z ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 2193).