fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Kiedy wspólnoty mieszkaniowe mogą podnosić opłaty

www.sxc.hu
Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą podnosić opłat restauracjom czy delikatesom bez kalkulacji kosztów.

To już reguła: wspólnoty mieszkaniowe chcą, by właściciele lokali użytkowych płacili na utrzymanie nieruchomości wspólnej więcej niż właściciele mieszkań. Rodzi to konflikty. Przepisy zaś nie ułatwiają ich rozwiązania. Większość sporów trafia więc do sądu.

Kalkulacja, a nie pretensje

Jedna ze wspólnot w Gdańsku podjęła uchwałę, że właściciel sklepu będzie płacił większe zaliczki, ponieważ jego sklep utrudnia życie właścicielom mieszkań. Samochody dostawcze oraz klimatyzacja nadmiernie hałasują. Trudno też zaparkować pod budynkiem. Poza tym powstaje zbyt dużo śmieci. Specjalnie też dla tego lokalu trzeba było zwiększyć moc ogrzewania.

Właściciel sklepu odwołał się do sądu i wygrał zarówno w Sądzie Okręgowym, jak i Apelacyjnym w Gdańsku (I ACa 513/13). Zdaniem sądów nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali jedynie z tego powodu, że mają one status użytkowych. Konieczne jest wykazanie, że w porównaniu z mieszkaniami wpływają one na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W podobnej sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że podwyższenie opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe powinno być poparte rzetelną kalkulacją pozwalającą akceptować podwyżkę jako merytorycznie uzasadnioną (I ACa 801/13).

Przepisy regulujące zasady ustalania zaliczek na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej są bardzo ogólne. Artykuł 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali mogą w swojej uchwale zwiększyć obciążenie lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z niego.

Nadmierne, czyli jakie

– Co oznacza „nadmierne obciążenie", nie do końca wiadomo – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach. – Dlatego nie zawsze decyzje wspólnoty o podniesieniu stawek są słuszne. Często opierają się na przeświadczeniu, a to za mało, by podnieść stawki.

Sądy każą przedstawiać twarde dowody na poparcie decyzji.

– Jeżeli wspólnota chce zwiększyć właścicielowi pubu obciążenie z tytułu monitoringu, który założyła, musi udokumentować, że np. w związku z niewłaściwym zachowaniem gości pubu trzeba było kilka razy wzywać policję – mówi Grzegorz Abramek, zarządca nieruchomości. – Gdy zaś zarzuca, że wzrosły koszty wywozu śmieci, musi udokumentować, ile wynoszą one ogółem, z poszczególnych lokali oraz z danego lokalu użytkowego. W przeciwnym razie wspólnota narazi się na spór sądowy i przy obecnej linii orzeczniczej – na przegraną.

Opinia:

Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych

Najczęstsze konflikty we wspólnotach, którymi zarządzamy, dotyczą restauracji, pubów oraz innych lokali gastronomicznych, gdy np. wejście do lokalu znajduje się w bramie lub od podwórka. Wówczas wspólnota podnosi stawki opłat restauratorowi, by zrekompensować sobie w jakimś stopniu tę uciążliwość.

Pojawia się też problem z drugiej strony. Przykładowo restaurator, który ma wejście do lokalu od ulicy, nie chce płacić na utrzymanie klatki schodowej, z której ani on, ani jego goście nie korzystają. Ustawa o własności lokali tę kwestię akurat reguluje jasno: wszyscy współwłaściciele budynku ponoszą koszty jego utrzymania.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA