Nabycie przez osoby bliskie
Przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 z późn. zm.) w sposób istotny ograniczają obrót ziemią rolną. Bez problemu można handlować praktycznie jedynie gruntami o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) – dalej limit powierzchni. Większe grunty może natomiast co do zasady nabywać jedynie rolnik indywidualny. Istnieje tu jednak szereg wyjątków, w tym między innymi nabywcą może być osoba bliska zbywcy. Póki co przez taką osobę rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Zgodnie z projektem nowelizacji powyższej ustawy katalog ten ma być rozszerzony o rodzeństwo rodziców, pasierbów, zięcia oraz synową. Zmiana ta była od dawna oczekiwana przez rolników. Często bowiem się zdarza, że brak jest innych osób uprawnionych do nabycia nieruchomości. Dzięki nowym przepisom grunty będą częściej mogły zostać w rodzinie.
Pomałżeński podział majątku
Inną od dawna oczekiwaną zmianą ma być wyłączenie spod ustawy nabycia nieruchomości rolnej przez byłego małżonka w wyniku podziału majątku wspólnego dokonanego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa. Problem w tym, że małżonkowie nie zawsze spełniają warunki umożliwiające im nabycie takiej nieruchomości, a jeżeli tylko jeden małżonek spełnia takie warunki – nie zawsze stać go na spłatę drugiego. Nowe zasady pozwalają zachować substancję majątkową po rozwodzie.
Czy jest nadzieja na zwiększenie limitu powierzchni?
Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi zapowiedział także zwiększenie limitu powierzchni nieruchomości rolnych z 0,3 ha do 1 ha, a Izba rolnicza zgłaszała postulat wyłączenia spod ograniczeń siedlisk do 2 ha oraz słabych gleb o takiej samej powierzchni. Byłyby to zmiany najbardziej oczekiwane przez inwestorów – dzięki nim mogliby bowiem nabywać kilkukrotnie większe areały.
Niestety w obecnej wersji projektu zmian nie ma mowy o zwiększeniu limitów powierzchni gruntów, których zbycie nie podlega ograniczeniom. Jeżeli zatem przejdzie projekt w obecnym brzmieniu – wolnym handlem będą wciąż objęte działki do 3000 m2, co nie każdego będzie satysfakcjonowało. W Ministerstwie wciąż jednak trwają prace nad ustawą, a tym samym wszystko może się zdarzyć.
Kiedy nowe przepisy?
Nie wiadomo także czy i kiedy nowelizacja wejdzie w życie. Na razie jesteśmy na etapie rządowego procesu legislacyjnego, a tym samym praktycznie nie ma szans na to, aby nowe przepisy zaczęły obowiązywać jeszcze w tym roku, mimo że Ministerstwo zapowiadało zmiany na wrzesień 2018.
Ocena nowelizacji
Trudno byłoby uznać, że nowelizacja w obecnym kształcie spełnia oczekiwania rynku. Co prawda ma ona kilka rozwiązań usuwających mankamenty obecnych przepisów (np. w zakresie podziału majątku po rozwodzie), ale wydaje się, że ustawodawca realizuje obecnie „plan minimum". Mimo zapowiedzi prawdopodobnie nie dojdzie do zwiększenia limitu powierzchni. O ile działka 3000 m2 w mieście może uchodzić za olbrzymią, to na terenach wiejskich (a przecież tam występują grunty rolne) jest to malutka działeczka. Co prawda jest ona co do zasady wystarczająca w przypadku chęci pobudowania domu jednorodzinnego, ale w przypadku innego przeznaczenia może się ona po prostu okazać za mała.
Paweł Ziółkowski, Strategy & Operations Advisor, Rodzinne Inwestycje
>> AKADEMIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI Warsztat 1: Zmiany w obrocie ziemią rolną 2018
