Podatek zryczałtowany to tylko 8,5 proc. dla fiskusa. Ale część osób, które się na niego zdecydowały, czeka w przyszłym roku podwyżka. Jeśli zarobią więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki zapłacą 12,5 proc. podatku.

Przykład:

Pan Kowalski wynajmuje dwa apartamenty. Za każdy dostaje 5 tys. zł miesięcznie. Rocznie zarabia 120 tys. zł. Płaci ryczałt. W 2017 r. jego stawka to 8,5 proc., bez względu na wysokość przychodu. Podatek wyniesie 10,2 tys. zł (120 tys. zł x 8,5 proc.). W 2018 r. obciążenia Kowalskiego wzrosną. Zryczałtowany podatek wyniesie 11 tys. zł. Wynika to z wyliczenia (100 tys. zł x 8,5 proc.) + (20 tys. zł x 12,5 proc.).

Niższa stawka czy koszty?

Ryczałt nie jest jedynym możliwym wyborem dla wynajmujących. Mogą się też rozliczać na podstawie ustawy o PIT. Daje ona trzy możliwości opodatkowania. Uzależnione przede wszystkim od tego, na jaką skalę zajmujemy się wynajmem. Jeśli na dużą, powinniśmy założyć działalność gospodarczą i rozliczać się jak klasyczny przedsiębiorca. Wtedy mamy dwa warianty. Pierwszy to skala podatkowa (18- lub 32-proc. danina w zależności od wysokości dochodu), drugi stawka liniowa (19 proc. bez względu na zarobki). Jeśli najem nie jest działalnością gospodarczą, płacimy podatek według skali.

Która forma rozliczenia jest lepsza? Na pierwszy rzut oka wydaje się, że ryczałt, gdyż mamy tu niższą stawkę podatku (nawet po podwyżce dla najbogatszych). Ale nie zawsze tak będzie. Na ryczałcie wynajmujący nie może bowiem odliczyć wydatków na mieszkanie. Płaci podatek od czystego przychodu. Przepadają mu przede wszystkim wydatki na nabycie mieszkania, które mógłby amortyzować. Jeśli jest to używany lokal (czyli taki, który już przed zakupem miał przynajmniej pięć lat), stawka amortyzacji rośnie i powoduje, że przez dziesięć lat możemy w ogóle nie płacić PIT (bo zamiast dochodu wychodzi strata).

Przykład:

Pan Kowalski kupił sześcioletnie mieszkanie. Kosztowało 200 tys. zł. W przyszłym roku je wynajmie. Uzgodnił z lokatorem, że czynsz wyniesie 1,6 tys. zł miesięcznie. Pan Kowalski może amortyzować lokal według wyższej stawki (maksymalnie 10 proc.). Daje mu to roczny odpis w wysokości 20 tys. zł. Taką kwotę zaliczy do podatkowych kosztów. Roczny przychód wyniesie 19,2 tys. zł. Pan Kowalski nie zapłaci więc podatku. Inaczej będzie, jeśli zdecyduje się na ryczałt, daninę płaci bowiem od przychodu, którego nie pomniejsza o koszty. Wyjdzie mu 1632 zł (19,2 tys. zł x 8,5 proc.).

Informacja dla urzędu

O wyborze formy rozliczenia trzeba poinformować skarbówkę. Nie muszą tego robić ci, którzy od razu zdecydowali się na skalę podatkową. Zawiadomienie składają osoby, które wybrały rozliczenie ryczałtem.