Sąd wskazał, że jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 § 2 k.c.). Należy złożyć jednostronne, konstytutywne oświadczenie woli, którego następstwem jest zawarcie rozporządzającej umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu. Skutek rzeczowoprawny wykonania prawa pierwokupu następuje dopiero w chwili dojścia tego oświadczenia do zobowiązanego w taki sposób, aby mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Ujawnieniu w księdze wieczystej podlegają skutki rzeczowoprawne wywołane przez skorzystanie z prawa pierwokupu, a nie samo złożenie oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa.
Adrian Cop prawnik w krakowskim biurze Rödl & Partner
Przed rozpoznaniem wniosku o wpis do księgi wieczystej, sąd wieczystoksięgowy, zgodnie z art. 626 [8] k.p.c bada treść przesłanego wniosku. Badanie to polega na sprawdzeniu, czy wniosek został złożony przez osobę mającą legitymację do jego wniesienia oraz czy okoliczności w nim zawarte mogą być podstawą wpisu. Wniosek podlega również sprawdzeniu pod względem wymogów formalnych. Badanie treści księgi wieczystej to sprawdzenie stanu prawnego w niej ujawnionego i ustalenie czy prawo, którego dotyczy wniosek, ma źródło w prawie jego poprzednika. Sąd, mimo ustawowo ograniczonych możliwości wykładni twierdzeń zawartych w dokumentach przez wąski zakres kognicji, nie został jednak całkowicie jej pozbawiony, gdyż podjęta przez niego wykładnia ma na celu usunięcie pojawiających się wątpliwości w kwestii tożsamości wnioskodawcy i jego legitymacji.
Aby doszło do skutecznego wykonania prawa pierwokupu i jego wpisu do księgi wieczystej, należy zawrzeć ważną umowę sprzedaży. Przepisy nakładają na strony umowy obowiązek zastrzeżenia w jej treści warunku, zgodnie z którym osoba trzecia ma prawo nabyć rzecz tylko wtedy gdy uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Stąd też, przed sprzedażą, na strony umowy nałożony został obowiązek poinformowania osób posiadających prawo pierwokupu. Wskazać należy, że gdy prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, wówczas umowa sprzedaży zawarta z zastrzeżeniem warunku może mieć wyłącznie charakter zobowiązujący.
Zgodnie z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli skierowane do innej osoby jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jest to nie tylko warunek sine qua non, ale i warunek wystarczający, aby uznać to oświadczenie woli za doręczone i tym samym – skuteczne. A contrario, gdy wysłane oświadczenie woli do adresata nie dotarło, nie można uznać go za skutecznie złożone i tym samym jest oświadczeniem niewywierającym skutków prawnych.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej został zgłoszony przez wnioskodawców wraz ze złożeniem oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu udziałów w nieruchomości. W dacie tego oświadczenia i wniosku o ujawnienie zmiany właściciela w księdze wieczystej nie powstały jednak skutki rzeczowoprawne, które sąd miałby ujawnić zgodnie z żądaniem wnioskodawców. Do wniosku o wpis prawa dołączono jedynie dowód wykazujący, że w tej dacie wnioskodawca złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Brak było dowodu, że zgodnie z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie to doszło do zobowiązanego w sposób umożliwiający zapoznanie się z nim. Zdarzenie opisane we wniosku (tj. oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, którego dojście do drugiej strony było wątpliwe) nie niesie skutków rzeczowoprawnych, które podlegałaby ujawnieniu w księgach wieczystych, do których doszło 26 października 2015 r., kiedy to oświadczenie zostało awizowane uczestnikowi. Ta okoliczność była wystarczająca do oddalenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.
