Wydawałoby się, że w tak ważnych sprawach jak kupno mieszkania, zwłaszcza w ramach upadłości (egzekucji), wszystko jest jasne, a kupujący nabywa je bez obciążeń. Otóż nie jest to takie pewne. Nie wiadomo nawet, jak postępować, gdy wątpliwości budzi ustanowiona na nieruchomości hipoteka.
Sąd Rejonowy w Trzebnicy odrzucił skargę banku na decyzję referendarza. Nie przepisał on z księgi macierzystej nieruchomości, na której deweloper budował mieszkania na sprzedaż, hipoteki łącznej zabezpieczającej kredyt na inwestycję na 3,5 mln zł do księgi założonej dla wyodrębnionego lokalu. Sprzedał go syndyk, bo deweloper zbankrutował.
Nie wiadomo dlaczego referendarz tak postąpił. Można się domyślać, że uznał, iż hipoteka nie przechodzi na zbytą część nieruchomości w postępowaniu upadłościowym dewelopera. Zgodnie z art. 313 ust. 1 i 2 prawa upadłościowego sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym powoduje wygaśnięcie praw ujawnionych wpisem do księgi wieczystej lub nieujawnionych, ale zgłoszonych sędziemu komisarzowi w określonym terminie.
Sąd rejonowy uznał, że ponieważ referendarz nie dokonał wpisu, nie ma czego skarżyć, a rozpatrując zażalenie banku, wrocławski Sąd Okręgowy zwrócił się z pytaniem prawnym do SN.
– Nieprzepisanie hipoteki oznacza jej wykreślenie – argumentowała przed SN pełnomocnik banku.
SN, zastrzegając, że nie wypowiada się, czy hipoteka winna być przeniesiona czy nie, wskazał, że bank ma interes, by kontrolować decyzję sądu wieczystoksięgowego.
– W przypadku bezobciążeniowego odłączenia części nieruchomości sprzedanej w upadłości wierzycielowi hipotecznemu (najczęściej bankowi) nie przysługuje skarga na niedokonanie wpisu hipoteki. Ma on inną drogę – wskazała sędzia SN Monika Koba. –Może złożyć w ciągu 14 dniu od zawiadomienia z sądu wniosek o uzupełnienie jego decyzji, a jeżeli to nie nastąpi, złożyć wniosek o dokonanie wpisu hipoteki, który referendarz musi rozpoznać. Jeśli wniosek oddali, bank ma drogę do odwołania się do sądu.
Sygnatura akt: III CZP 77/19
