Zmiany w zasadach działania spółdzielni mieszkaniowych

Ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze Sejm uchwalił na 45. posiedzeniu, 7 lipca br.. Za głosowało 294 posłów, przeciw – 34, wstrzymało się 112.

Zmienione ustawy są wyrazem wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między środowiskiem spółdzielczym a przeciwnikami działania spółdzielni mieszkaniowych. Większość zmian jest konsekwencją wyroków Trybunału Konstytucyjnego dotyczących przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawa spółdzielczego. Sejm pracował nad projektem Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (druk nr 1666), do którego wprowadzono jednak drobne poprawki.

Najwięcej zmian dotyczy nabywania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadzono do ustawy wyraźną zasadę związania członkostwa z prawem do lokalu albo umową o budowę lub ustanowienie prawa do lokalu. Osoba, która zbyła prawo do lokalu, będzie pozbawiona członkostwa w spółdzielni na podstawie uchwały rady nadzorczej o ustaniu członkostwa. W takim trybie członkostwo będzie również tracić osoba, której własność lokalu jest w nieruchomości, która wyszła z zasobów spółdzielni i jest zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali.

Rozliczenie wkładu

Zmiany dotyczą też rozliczeń wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, jeżeli to prawo nie jest zbywane w drodze przetargu. W takim przypadku osoba zainteresowana nabyciem takiego prawa będzie zobowiązana do wniesienia wkładu mieszkaniowego w wysokości zwaloryzowanej według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka spółdzielni z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

W walnych zgromadzeniach wszystkich spółdzielni mieszkaniowych będą mogli uczestniczyć pełnomocnicy członków spółdzielni niezależnie od zapisów statutowych. Nie wprowadzono wyłączenia zasady określonej w prawie spółdzielczym, że pełnomocnik może reprezentować jednego członka.

Istotna zmiana dotyczy powstawania wspólnot z zasobów spółdzielni mieszkaniowych. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po upływie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Choć, jeżeli w terminie trzech miesięcy od wyodrębnienia własności ostatniego lokalu podjęta zostanie uchwała wskazująca, że nadal będzie stosowana do zarządzania ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwi to kontynuowanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową.

Dodatkowo wprowadzono obowiązek rozliczenia funduszu remontowego między spółdzielnią a właścicielami powstałej w jej zasobach wspólnoty mieszkaniowej.

Lokale zakładowe

Kolejna zmiana dotyczy lokali zakładowych w najmie, które spółdzielnia nabyła od przedsiębiorstwa państwowego lub innego podmiotu nieodpłatnie. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10) zablokował możliwość nabywania własności takich lokali. Nowelizacja ustawy wprowadza nowe zasady uwłaszczania lokali zakładowych. Będzie to możliwe po spłacie przez najemcę kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku oraz zwiększających wartość budynku, w którym znajduje się zajmowany lokal, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej tego lokalu, w przypadku gdy spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Zarząd z zakazem lustracji

Ustawodawca na podstawie znowelizowanych przepisów wyeliminował z prowadzenia lustracji w spółdzielniach mieszkaniowych osoby będące członkami zarządu, prokurentami, likwidatorami jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej. Zakaz dotyczy też osób zatrudnionych lub świadczących usługi na rzecz jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej, np. głównych księgowych, radców prawnych lub adwoktów. Obejmuje on też także inne osoby, o ile podlegają bezpośrednio członkowi zarządu lub likwidatorowi.

Nowelizacja rozszerza uprawnienia kontrolne ministra infrastruktury i budownictwa w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, w szczególności umożliwiając wystąpienie o przeprowadzenie lustracji w przypadku podejrzenia naruszenia prawa.

Ważną zmianą dla osób mających lokale w zasobach spółdzielni jest wyłączenie w kodeksie postępowania cywilnego spod egzekucji komorniczej środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych spółdzielni, które były wpłacone tytułem opłat eksploatacyjnych. Uniemożliwi to komornikom prowadzenie egzekucji w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli dług nie jest związany z zobowiązaniami związanymi z eksploatacją i użytkowaniem lokali.