fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Najem prywatny czy już działalność gospodarcza

Fotolia
Jeśli właściciel domu udostępnia wolne pokoje długoterminowo i nie robi tego w sposób zorganizowany i ciągły, to może opodatkować uzyskiwane z tego tytułu przychody 8,5-proc. ryczałtem.

- Osoba nieprowadząca działalności gospodarczej jest właścicielką domu jednorodzinnego, w którym znajduje się siedem pokoi Zamierza wynajmować go na pokoje, ponieważ łatwiej będzie jej znaleźć chętnych na pokój, niż na cały dom. W ramach świadczonych usług najmu nie będzie zapewniać: posiłków czy napoi, RTV i internetu, zmiany ręczników, pościeli, sprzątania w pokojach. Pokoje nie będą wynajmowane na godziny czy doby. Czy wynajem siedmiu pokoi będzie traktowany jako najem prywatny z możliwością skorzystania z opodatkowania w formie ryczałtu 8,5 proc.? – pyta czytelnik.

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania zawartą w art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kilka źródeł

Ustawa o PIT specyfikuje źródła przychodów. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach mogą występować wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód może być przychodem wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak, odrębnymi źródłami przychodów są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (zob. art. 10 ust. pkt 6 ustawy o PIT).

Jak klasyfikować

Działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

- w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, istotny jest bowiem sam zamiar osiągnięcia dochodu;

- w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

- w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające w/w przesłanki, na potrzeby podatku dochodowego jest pozarolniczą działalnością gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik ją zarejestrował.

Obiektywne kryteria

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a nie subiektywne przekonanie podatnika. Dlatego nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. W takim przypadku art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT wprost wskazuje, że najem nie może być traktowany jako odrębne od działalności źródło przychodów.

Składniki majątku niezwiązane z firmą

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Taka jest treść 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, który koreluje z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Podsumowując, najem jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w działalności gospodarczej.

Zdaniem fiskusa

Niektóre organy podatkowe przyjmują, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu pokoi znajdujących się w budynku mieszkalnym zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli najmu. Istotne jest, aby najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem lokali nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, będzie miał charakter długoterminowy (tzn. niezwiązany z zakwaterowaniem na krótkie pobyty), to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu. W konsekwencji, właścicielka domu ma prawo wybrać opodatkowanie uzyskiwanych z tego tytułu przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc. (zob. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 4 i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy zryczałtowanym podatku dochodowym) (por. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2017 r., 2461-IBPB-2-2.4511. 145.2017.1.KK i z 26 maja 2017 r., 2461-IBPB-2-2.4511.156. 2017.1.MZA).

Uwaga! Ponieważ zagadnienie to jest źródłem wątpliwości, radzimy jednak wystąpić o pisemną interpretację prawa podatkowego w tym zakresie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Autor jest doradcą podatkowym

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA