Bank płaci za nieudaną inwestycję dewelopera - wyrok Sądu Najwyższego

Wystarczy, że bank narusza zasady współżycia społecznego czy dobre obyczaje, w szczególności dotyczące banków.

Naruszenie tych zasad może być zakwalifikowane jako delikt i skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec poszkodowanych. W tym wypadku kilkudziesięciu niedoszłych nabywców mieszkań, którzy, dodajmy, nie mieli z bankiem żadnej umowy.

Bank asystował

Kwestia ta wynikła w sporze między ok. 30 niedoszłymi nabywcami mieszkań, których nie zbudowała pod Szczecinem spółka deweloperska powiązana z Bankiem Ochrony Środowiska. Bank prowadził dla spółki swego rodzaju rachunek powierniczy. Swego rodzaju, gdyż wtedy ustawy deweloperskiej jeszcze nie było. Powpłacali oni od 100 tys. zł do 200 tys. zł, ale żadnych szans na mieszkanie nie mają, gdyż budowa wyszła niewiele ponad fundamenty, a deweloper zbankrutował.

W tej sytuacji pozwali bank, a w piątek Sąd Najwyższy rozpatrywał pierwszą sprawę, w której trójka powodów domagała się zapłaty ok. 300 tys. zł zaliczek wpłaconych deweloperowi na ów rachunek na poczet dwóch mieszkań.

Sądy Okręgowy i Apelacyjny w Poznaniu zasądziły żądaną kwotę na podstawie przepisów o odpowiedzialności deliktowej, w szczególności art. 415 kodeksu cywilnego, który stanowi, że „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia".

Szkoda z wyrachowania

Bank odwołał się do Sądu Najwyższego. Jego pełnomocnik mec. Hubert Kosiński argumentował, że banku nie łączyła z nabywcami mieszkań żadna umowa, nie kredytował on też tej inwestycji. Powodowie dysponowali jednak dość mocnymi dokumentami, i to samego banku, którego kierownictwo w związku z trudnościami w realizacji budowy oraz niestarannością pracowników banku zawiadomiło prokuraturę o podejrzeniu przestępstwa, a w niektórych pismach wyrażało obawy, że może być pociągnięty do odpowiedzialności za tę niegospodarność.

– To najlepszy dowód zaniedbań i winy banku – mówił przed SN pełnomocnik powodów mec. Szymon Baczyński. – Nie można zapominać, że inwestycja była od początku zagrożona, a jedyny majątek dewelopera to nieruchomość, na której budował osiedle, obciążona hipotekami na rzecz banku. Każda zatem wpłata poprawiała sytuację finansową banku – taki też był cel inwestycji, za którą od początku stało wyrachowanie.

Ochrona konsumenta

Przekonał Sąd Najwyższy, który korzystny dla poszkodowanych wyrok utrzymał.

– Do deliktu może dojść na skutek naruszenia prawa, ale także zasad współżycia społecznego – mówił w uzasadnieniu wyroku sędzia SN Mirosław Bączyk. – W tym wypadku bank naruszył zasadę przejrzystości i przewidywalności jego działania, co ma zresztą zapisane w bankowym kanonie dobrych praktyk. A są one gwarancją dla klienta, w tym wypadku zresztą konsumenta, że będzie uczciwie i profesjonalnie obsłużony.

Sędzia zaznaczył, że ma świadomość, że to orzeczenie wpisuje się w pewien już trend zwiększania odpowiedzialności banków. Wspomniał też, że Polska jako ostatnia uregulowała tzw. trójkąt bermudzki, tj. problemy z rozliczeniem inwestycji mieszkaniowych pomiędzy nabywcą, deweloperem a bankiem.

Dodajmy, że wprowadzona przed czterema laty ustawa deweloperska wielu z nich jednak nie rozwiązała.