fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Dom na podzielonym gruncie a przeniesienie własności jednej z działek

Adobe Stock
Gdy budynek stoi na dwóch działkach, może to wpłynąć na skuteczność umowy przeniesienia własności jednej z tych działek.

W praktyce obrotu nieruchomościami zdarza się, że w następstwie różnorodnych okoliczności faktycznych oraz prawnych mamy do czynienia z budynkami usytuowanymi na gruncie geodezyjnie podzielonym na dwie działki. Taki stan zagospodarowania – w zależności od okoliczności – może stwarzać komplikacje natury prawnej uniemożliwiające samodzielne zbycie tylko jednej z tych działek wobec zagrożenia dla transakcji w postaci sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej.

Nad temat powyższego zagadnienia wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 26 kwietnia 2007 r. (sygn. III CZP 27/07) oraz w wyroku z 22 lutego 2012 r. (sygn. IV CSK 278/11).

Obydwa orzeczenia zapadły na gruncie umowy darowizny. Wnioski zawarte w uzasadnieniach orzeczeń mają wymiar uniwersalny na potrzeby obrotu zabudowanymi nieruchomościami.

Nieważność umowy

Uchwałą z 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna." To odpowiedzieć na postawione przez sąd okręgowy pytanie prawne „Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki, czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku na tym gruncie posadowioną w myśl zasady wyrażonej w art. 48 k.c., czy też czynność taka nie wywoła wskazanego wyżej skutku jako sprzeczna z uregulowaniem art. 47 § 1 w związku z art. 58 § 1 k.c.?" Powyższe pytanie wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego. Zabudowana nieruchomość, podzielona na dwie geodezyjne działki gruntu, z tym że z pominięciem podziału posadowionego na niej budynku była objęta jedną księgą wieczystą. Właścicielka nieruchomości umową notarialną z 1977 r. darowała synowi część nieruchomości (jedną działkę gruntu), którą odłączono z księgi wieczystej i urządzono dla niej nową księgę wieczystą. Na gruncie nie wytyczono żadnej granicy, gdyż korzystanie z nieruchomości w tym z budynku odbywało się na dotychczasowych zasadach. Następnie obdarowany syn właścicielki nieruchomości umową notarialną z 1996 r. darował tak powstałą zabudowaną nieruchomość córce i zięciowi, a z kolei oni sprzedali ją w 2002 r. osobie trzeciej. Nabywca nieruchomości wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę budynku i wówczas pojawiły się pierwsze wątpliwości (podnoszone dalej w postępowaniu eksmisyjnym kontynuowanym przed Sądem Najwyższym) jak daleko rozciąga się przysługujące wnioskodawcy prawo własności nieruchomości ze względu na usytuowanie budynku także na sąsiedniej działce gruntu. Analizując powyższe okoliczności Sąd Najwyższy w celu oceny umowy darowizny z 1977 r. (i w konsekwencji dalszych czynności prawnych po niej następujących) wyszedł od zdefiniowania pojęcia nieruchomości gruntowej. Wskazał, że istnieją w tym zakresie dwie przeciwstawne koncepcje. Pierwsza przyjmuje, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych. Według drugiej natomiast to księga wieczysta jest właśnie czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość (koncepcja nieruchomości księgowej). W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa druga z wymienionych koncepcji (formalnoprawna). Prowadzi ona do wniosku, że graniczące ze sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wyraża to reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość". Po drugie analizując umowę darowizny z 1977 r. Sąd Najwyższy sięgnął także do definicji budynku w stosunkach cywilnoprawnych określonej w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Zgodnie z nią budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.) wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty oraz dach, z tym że spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności. Po trzecie Sąd Najwyższy powołał się na także utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, zgodnie z którym podział budynku jest dopuszczalny według płaszczyzn pionowych, ale wyłącznie wraz z gruntem i o ile w wyniku podziału powstaną dwa odrębne budynki, a linia podziału budynku (według ściany istniejącej lub w tym celu wykonanej) pozostanie zsynchronizowana z linią podziału gruntu. Kierując się tak zdefiniowanym pojęciem nieruchomości gruntowej, budynku w stosunkach cywilnoprawnych oraz wymogami warunkującymi dopuszczalność podziału zabudowanej nieruchomości, Sąd Najwyższy ocenił wyżej opisaną umowę darowizny z 1977 r. jako nieważną w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 47 § 1 k.c. Uznał bowiem, że nie można przyjąć, że w wyniku czynność prawnej polegającej na przeniesieniu własności części nieruchomości bez równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku niejako „samoistnie" dochodzi do podziału budynku. W ten sposób utworzone „części budynku" nie stanowiłyby bowiem zamkniętych całości, każda z nich byłaby nadal architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji żadna z „części budynku" samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa cywilnego.

Oddzielne księgi

Pozornie tylko podobny stan faktyczny stanowił przedmiot sprawy, której dotyczy wyrok Sądu Najwyższego z 2012 r. Sąd Najwyższy przyjął wówczas, że „Umowa darowizny jednej z dwóch – graniczących z sobą – działek gruntu stanowiących własność tej samej osoby, objętych oddzielnymi księgami wieczystymi, na których znajduje się budynek mieszkalny, nie jest nieważna z tej przyczyny, że została zawarta bez jednoczesnego podziału budynku". Teza ta została przyjęta na tle następującego stanu faktycznego. Małżonkowie byli właścicielami dwóch sąsiednich działek gruntu, objętych oddzielnymi księgami wieczystymi, na obu nieruchomościach stał dom mieszkalny. W 2001 r. umową darowizny darowali osobie trzeciej jedną z powyższych działek gruntu. W umowie wskazano, że darowana nieruchomość jest zabudowana. Przed zawarciem umowy darowizny również nie dokonano podziału budynku. Oceniając powyższą umowę sądy niższych instancji nawiązując do wyżej opisanej uchwały Sądu Najwyższego z 2007 r. przyjęły, że z uwagi na brak podziału budynku umowa jest nieważna. Nie podzielił tego stanowisko natomiast Sąd Najwyższy. Wskazał bowiem, że uchwała z 2007 r. dotyczyła odmiennego stanu faktycznego. Wówczas sytuacja dotyczyła budynku usytuowanego na nieruchomości gruntowej składającej z dwóch graniczących ze sobą działek, geodezyjnie wyodrębnionych, objętych jedną księgą wieczystą. W sprawie rozpatrywanej w 2012 r. chodziło natomiast o ocenę ważności umowy darowizny jednej z dwóch stanowiących własność tej samej osoby, graniczących ze sobą działek gruntu, za których znajdował się budynek, ale objętych dwoma oddzielnymi księgi wieczystymi. Ta różnica w ocenie Sądu Najwyższego prowadzi do wniosku, że zawarcie tego rodzaju umowy darowizny nie było połączone z koniecznością podziału zabudowanej nieruchomości. Darczyńcy rozporządzili bowiem całą nieruchomością, a stan taki istniał już przed zawarciem umowy. Na skutek zawarcia umowy darowizny nie uległ zatem zmianie stan rzeczy, a wyłącznie zmieniła się osoba właściciela nieruchomości, co dla oceny umowy darowizny nie ma przesądzającego znaczenia. Ponadto przeciwko przyjęciu sankcji nieważności umowy w takim przypadku przemawia wzgląd na atrybuty prawa własności, do których zgodnie z art. 140 k.c. należy uprawnienie do rozporządzenia nieruchomością chronione konstytucyjnie. Darczyńcy rozporządzili całą nieruchomością „księgową" a więc rzeczą, która zgodnie z art. 155 k.c. może być przedmiotem przeniesienia własności.

Milena Sokołowska radca prawny w zespole Nieruchomości i Budownictwa Kancelarii M.Mazurek i Partnerzy Radcowie Prawni sp.p.

W przypadku posadowienia budynku na gruncie geodezyjnie podzielonym na dwie działki, czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek bez podziału znajdującego na działkach budynku według płaszczyzn pionowych, zsynchronizowanego z podziałem gruntu jest ważna, o ile zagospodarowane w ten sposób działki w momencie transakcji objęte są oddzielnymi księgami wieczystymi. Natomiast, gdy dla działek gruntu prowadzona jest jedna -wspólna księga wieczysta transakcję powinien poprzedzać powyższy podział budynku wraz z gruntem.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA