W praktyce obrotu nieruchomościami zdarza się, że w następstwie różnorodnych okoliczności faktycznych oraz prawnych mamy do czynienia z budynkami usytuowanymi na gruncie geodezyjnie podzielonym na dwie działki. Taki stan zagospodarowania – w zależności od okoliczności – może stwarzać komplikacje natury prawnej uniemożliwiające samodzielne zbycie tylko jednej z tych działek wobec zagrożenia dla transakcji w postaci sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej.
Czytaj także: Zasiedzenie nieruchomości: posadził rabarbar na cudzej ziemi i zarobił 10 mln zł
Nad temat powyższego zagadnienia wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 26 kwietnia 2007 r. (sygn. III CZP 27/07) oraz w wyroku z 22 lutego 2012 r. (sygn. IV CSK 278/11).
Obydwa orzeczenia zapadły na gruncie umowy darowizny. Wnioski zawarte w uzasadnieniach orzeczeń mają wymiar uniwersalny na potrzeby obrotu zabudowanymi nieruchomościami.
Nieważność umowy
Uchwałą z 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna." To odpowiedzieć na postawione przez sąd okręgowy pytanie prawne „Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki, czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku na tym gruncie posadowioną w myśl zasady wyrażonej w art. 48 k.c., czy też czynność taka nie wywoła wskazanego wyżej skutku jako sprzeczna z uregulowaniem art. 47 § 1 w związku z art. 58 § 1 k.c.?" Powyższe pytanie wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego. Zabudowana nieruchomość, podzielona na dwie geodezyjne działki gruntu, z tym że z pominięciem podziału posadowionego na niej budynku była objęta jedną księgą wieczystą. Właścicielka nieruchomości umową notarialną z 1977 r. darowała synowi część nieruchomości (jedną działkę gruntu), którą odłączono z księgi wieczystej i urządzono dla niej nową księgę wieczystą. Na gruncie nie wytyczono żadnej granicy, gdyż korzystanie z nieruchomości w tym z budynku odbywało się na dotychczasowych zasadach. Następnie obdarowany syn właścicielki nieruchomości umową notarialną z 1996 r. darował tak powstałą zabudowaną nieruchomość córce i zięciowi, a z kolei oni sprzedali ją w 2002 r. osobie trzeciej. Nabywca nieruchomości wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę budynku i wówczas pojawiły się pierwsze wątpliwości (podnoszone dalej w postępowaniu eksmisyjnym kontynuowanym przed Sądem Najwyższym) jak daleko rozciąga się przysługujące wnioskodawcy prawo własności nieruchomości ze względu na usytuowanie budynku także na sąsiedniej działce gruntu. Analizując powyższe okoliczności Sąd Najwyższy w celu oceny umowy darowizny z 1977 r. (i w konsekwencji dalszych czynności prawnych po niej następujących) wyszedł od zdefiniowania pojęcia nieruchomości gruntowej. Wskazał, że istnieją w tym zakresie dwie przeciwstawne koncepcje. Pierwsza przyjmuje, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych. Według drugiej natomiast to księga wieczysta jest właśnie czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość (koncepcja nieruchomości księgowej). W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa druga z wymienionych koncepcji (formalnoprawna). Prowadzi ona do wniosku, że graniczące ze sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wyraża to reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość". Po drugie analizując umowę darowizny z 1977 r. Sąd Najwyższy sięgnął także do definicji budynku w stosunkach cywilnoprawnych określonej w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Zgodnie z nią budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.) wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty oraz dach, z tym że spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności. Po trzecie Sąd Najwyższy powołał się na także utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, zgodnie z którym podział budynku jest dopuszczalny według płaszczyzn pionowych, ale wyłącznie wraz z gruntem i o ile w wyniku podziału powstaną dwa odrębne budynki, a linia podziału budynku (według ściany istniejącej lub w tym celu wykonanej) pozostanie zsynchronizowana z linią podziału gruntu. Kierując się tak zdefiniowanym pojęciem nieruchomości gruntowej, budynku w stosunkach cywilnoprawnych oraz wymogami warunkującymi dopuszczalność podziału zabudowanej nieruchomości, Sąd Najwyższy ocenił wyżej opisaną umowę darowizny z 1977 r. jako nieważną w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 47 § 1 k.c. Uznał bowiem, że nie można przyjąć, że w wyniku czynność prawnej polegającej na przeniesieniu własności części nieruchomości bez równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku niejako „samoistnie" dochodzi do podziału budynku. W ten sposób utworzone „części budynku" nie stanowiłyby bowiem zamkniętych całości, każda z nich byłaby nadal architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji żadna z „części budynku" samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa cywilnego.
