Najem mieszkania - co powinno się znaleźć w umowie

Najbardziej popularny jest zwykły najem. Ma jedną wadę. Trudno pozbyć się lokatora, który nie ma ochoty dobrowolnie się wyprowadzić.

Publikacja: 10.01.2020 08:21

Najem mieszkania - co powinno się znaleźć w umowie

Foto: 123RF

Właściciel mieszkania, który chce je wynająć, może wybrać umowę: najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub zawieraną na zasadach ogólnych (zwykłą). Każda z nich ma swoje wady i zalety. Ważne jest też, kto wynajmuje: osoba prywatna czy firma.

Na zasadach ogólnych

Najbardziej popularna jest umowa zwykła. Stosuje się do niej ustawę o ochronie praw lokatorów (dalej uol) oraz kodeks cywilny. Można ją zawrzeć na dowolny czas i w dowolny sposób. Wypowiada się ją na piśmie.

Właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 uol umowę można wypowiedzieć m.in., gdy najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Wcześniej jednak musi uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości.

Prawo do wypowiedzenia ma również, gdy pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, np. organizuje dzień w dzień głośne imprezy.

Taka umowa ma wadę. Gdy lokator nie chce się dobrowolnie wyprowadzić, trudno go eksmitować. Czasami trwa to latami (patrz tekst poniżej).

Dużo większe poczucie bezpieczeństwa aniżeli zwykła umowa daje właścicielowi najem okazjonalny. Jest jednak obwarowany kilkoma warunkami. Bez ich spełnienia nie będzie to umowa najmu okazjonalnego. Umowę taką zawiera się na czas określony – maksymalnie dziesięć lat.

Mogą się nią posłużyć właściciele-osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Czytaj także:

Rozliczenie według miejsca zamieszkania właściciela

Najem: niski podatek albo odliczenie kosztów

Wynajem kilku mieszkań - komu grozi spór ze skarbówką

Najem: jak legalnie pozbyć się lokatora

Najem - jak się zabezpieczyć, żeby w przyszłości nie mieć problemów z pozbyciem się lokatorów

Musi być rejent

Do umowy trzeba dołączyć notarialne oświadczenie przyszłego lokatora, że jeśli nie będzie przestrzegał jej warunków lub gdy ona wygaśnie, dobrowolnie się wyprowadzi. Musi podać także adres innego lokalu, do którego w razie potrzeby zostanie przymusowo przekwaterowany.

Niezbędna jest także zgoda najemcy na poddanie się egzekucji. Lokator musi też dostarczyć oświadczenie (z podpisem notarialnie poświadczonym) właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, że zgadza się, by w razie konieczności można było do niego eksmitować najemcę.

Właściciel mieszkania, który zechce prowadzić najem okazjonalny, musi również zarejestrować umowę u naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca jego zamieszkania. Jeżeli tego nie zrobi, nie będzie mógł wykorzystać instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji niesolidnego lokatora, nawet jeśli została zastrzeżona w umowie. Umowa daje właścicielom gwarancję, że bez kłopotów pozbędą się niechcianego lokatora.

Ważny jest czas

Najnowszy typ umowy to najem instytucjonalny. Mogą z niej skorzystać tylko: osoby fizyczne, prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. spółka osobowa), które prowadzą działalność gospodarczą w postaci najmu nieruchomości. Umowę zawiera się na czas określony, ale nie wyznaczono maksymalnego czasu jej trwania. Przepisy mówią, że nie stosuje się do niej art. 661 § 1 kodeksu cywilnego (zgodnie z nim najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat po upływie tego terminu uważa się za zawarty na czas nieokreślony).

Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego np. na 18 lat pozostanie zawartą na czas określony i nie przekształci się w umowę na czas nieokreślony. Wymaga ona mniej dokumentów niż najem okazjonalny. Najważniejszy załącznik to oświadczenie w formie notarialnej, w którym najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje do wyprowadzki i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Umowa wygasa po czasie, na jaki była zawarta, lub rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia.

Co powinno się znaleźć w umowie

W umowie najmu nie powinno zabraknąć:

- danych wynajmującego oraz najemcy: imiona, nazwiska, adres, seria i numery dowodów osobistych. Gdy stroną umowy jest osoba prawna, podaje się nazwę, siedzibę, adres, KRS, NIP, REGON;

- przedmiotu najmu: wpisujemy miejscowość, ulicę, numer lokalu, liczbę pomieszczeń, opis wyposażenia;

- wysokości czynszu oraz innych opłat, terminów zapłaty oraz formy płatności, np. przelew na rachunek bankowy;

- praw i obowiązków wynajmującego i najemcy;

- określenia czasu trwania umowy;

- okresu wypowiedzenia;

- jeżeli najemca płaci kaucję, umowa powinna zawierać postanowienia w tej sprawie, tj. podawać wysokość kaucji i zasady jej zwrotu. Przepisy różnie określają maksymalną wysokość kaucji. W wypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego jest to sześciokrotność czynszu, a zwykłego – 12-krotność.

Właściciel mieszkania, który chce je wynająć, może wybrać umowę: najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub zawieraną na zasadach ogólnych (zwykłą). Każda z nich ma swoje wady i zalety. Ważne jest też, kto wynajmuje: osoba prywatna czy firma.

Na zasadach ogólnych

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe