W wypadku najmu zwykłego występuje się z pozwem do sądu o eksmisję. Wyrok nie daje jednak żadnych gwarancji, że lokator szybko się wyprowadzi.
Jeżeli sąd przyzna mu prawo do lokalu socjalnego, może mieszkać w dotychczasowym miejscu, dopóki gmina nie dostarczy mu takiego lokalu. A to trwa. Rekordziści czekali na takie lokum nawet dziesięć lat.
W tym czasie byli lokatorzy zazwyczaj nie chcą płacić za mieszkanie. Musi ich więc „kredytować" właściciel, by samemu nie popaść w długi. Sytuacja jest więc patowa.
Ustawa o ochronie praw lokatorów (uol) zawiera długą listę osób, którym sąd musi przyznać w wyroku eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego. Są na niej: obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria otrzymywania świadczeń z pomocy społecznej, bezrobotni, ciężarne, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni oraz eksmitowani spełniający przesłanki określone w uchwałach rad gmin (chodzi m.in. o osoby, które znalazły się w niedostatku), chyba że mają gdzie mieszkać albo mają środk na wynajęcie mieszkanie.
Uol daje właścicielowi, u którego mieszka niechciany lokator (czekający na lokal socjalny), możliwość ubiegania się o odszkodowanie od gminy, które ma zrekompensować mu „kredytowanie" lokatora i brak możliwości swobodnego dysponowania swoim mieszkaniem. Uzyskanie tej rekompensaty nie jest proste. Często miasta nie chcą dobrowolnie płacić. Trzeba tak jak przy eksmisji iść do sądu i wywalczyć rekompensatę. Nie ma też gwarancji, że sąd ją przyzna. A postępowanie w takiej sprawie może się ciągnąć latami.
Czytaj także:
Takiego problemu nie ma po zawarciu dwóch pozostałych umów: najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Takie umowy dają właścicielom gwarancję, że bez kłopotów pozbędą się niechcianych lokatorów.
Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie chce się wyprowadzić, to właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu ze swoim podpisem poświadczonym urzędowo.
Gdyby nie było to skuteczne, może skorzystać z instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji. Nie musi więc czekać na uprawomocnienie się wyroku, tak jak w wypadku eksmisji. W chwili podpisywania umowy lokator wyraża bowiem zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji.
Mówi o tym art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli najemca nie będzie się stosował do umowy, właściciel może się zwrócić do sądu rejonowego, by nadał klauzuli rygor natychmiastowej wykonalności.
Co najważniejsze, nie będzie potrzebne do tego postępowanie sądowe ani prawomocny wyrok eksmisyjny. Wystarczy umowa z klauzulą, by iść do komornika. Ten w razie potrzeby dokona eksmisji na bruk. Nie ma więc takich problemów jak przy najmie zwykłym.
