Komercyjne

Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych. Podatek „galeryjny” nie zbiera pochlebnych opinii

W zeszłym roku właściciela zmieniło około 100 nieruchomości komercyjnych w Polsce, a udział nieruchomości o wartości poniżej 10 mln zł wyniósł mniej niż 10 proc.
Fotorzepa, Marta Bogacz
Walka z optymalizacją czy nowa danina?

Zapowiedź opodatkowania nieruchomości komercyjnych, tłumaczona przez resort finansów koniecznością walki z agresywną optymalizacją podatkową, zaniepokoiła branżę. Koncepcja zakłada, by nawet przy stracie netto (jest to podstawa naliczania CIT) podmioty posiadające nieruchomości komercyjne warte ponad 10 mln zł płaciły co roku minimalny podatek dochodowy w wysokości 0,5 proc. wartości tych nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o biurowce oraz galerie handlowe.

Okiem ekspertów...

Jak na te plany zapatruje się rynek?

– Inwestycja w nieruchomości wiąże się zazwyczaj z dużymi nakładami kapitałowymi na początku inwestycji. Najczęściej nieruchomości komercyjne finansowane są z wykorzystaniem w dużej mierze finansowania dłużnego. Dług wiąże się z odsetkami. Dodatkowo w przypadku inwestycji w nieruchomości taka nieruchomość jest głównym aktywem w spółce i generuje istotne koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych oraz bieżących kosztów obsługi. Stąd też duża część inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w okresie życia danego projektu generuje niewielki dochód do opodatkowania (bądź wręcz stratę podatkową), bo przychody z najmu są niwelowane przez wysoki koszt finansowania oraz koszty amortyzacji i bieżące koszty operacyjne – tłumaczy Anna Pleskowicz, menedżer w dziale doradztwa podatkowego EY. – Istotny zysk z inwestycji powstaje zwykle dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości – oczywiście przy założeniu, że nastąpi wzrost wartości nieruchomości w stosunku do ceny nabycia, pomniejszonej o koszty amortyzacji. Dlatego też nałożenie dodatkowego obciążenia w postaci podatku od wartości aktywa, a nie od generowanego dochodu, będzie istotnym dodatkowym kosztem, który wpłynie na efektywność całej inwestycji. W powiązaniu z obecnym otoczeniem podatkowym na rynku nieruchomości i zawirowaniami wokół zwrotów VAT na nabyciu nieruchomości z pewnością wpłynie to na obniżenie zainteresowania inwestorów polskim rynkiem – dodaje.

– Proponowany podatek objąłby znaczną część nieruchomości komercyjnych, jako że zdecydowana większość transakcji w tym sektorze dotyczy obiektów, których wartość przekracza 10 mln zł – komentuje Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający agencji nieruchomości komercyjnych Colliers International. – Przykładowo, w ramach ubiegłorocznych instytucjonalnych transakcji sprzedaży, które dotyczyły około 100 nieruchomości w całej Polsce, udział nieruchomości o wartości poniżej 10 mln zł wyniósł mniej niż 10 proc. – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że polski rynek inwestycyjny jest nadal w fazie rozwoju i cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, jednak nowy podatek zapewne zostanie uwzględniony w wycenach nieruchomości. – Inwestorzy będą musieli skorygować swoje przepływy pieniężne. Może się to przełożyć na rewizję polityki czynszowej i w konsekwencji większe opłaty dla najemców – mówi Rajska-Wolińska.

Piotr Capiga, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield, podkreśla, że uszczelnianie systemu podatkowego jest jednym z priorytetów obecnego rządu.

– Ministerstwo Finansów pracuje nad nowym projektem, który ma pomóc w walce z agresywnymi praktykami optymalizacji podatkowej. Nowy projekt ma w założeniu doprowadzić do objęcia dodatkowym obowiązkiem podatkowym właścicieli nieruchomości komercyjnych – biurowców oraz centrów handlowych. Podatek miałby stanowić rocznie 0,5 proc. wartości nieruchomości. Zaskakujący jest fakt, że fiskus w żaden sposób nie uzależnia objęcia podatkiem od faktycznego poziomu przychodów czerpanych z nieruchomości – mówi Capiga. – W projekcie Ministerstwo Finansów zakłada, że każda nieruchomość tego typu ma zdolność generowania przychodu, i tym uzasadnia obowiązek podatkowy. Problem w tym, że może to doprowadzić do sytuacji, w której podatek dochodowy będzie należny również w przypadku braku realnego dochodu z nieruchomości. Planowana regulacja może więc przede wszystkim uderzyć we właścicieli budynków niewynajętych, którzy zostaną obciążeni już nie tylko kosztem utrzymania pustych lub częściowo pustych budynków, ale również całkowicie nowym podatkiem – zaznacza.

Zdaniem eksperta przy relatywnie wysokim poziomie pustostanów w Warszawie – a stolica zapewnia połowę powierzchni biurowej w Polsce – takich podmiotów jest wiele. – Należałoby się również zastanowić, czy właściciele wynajętych biur i galerii handlowych, biorąc pod uwagę charakter zapowiadanych regulacji, nie będą się starać przesunąć tego kosztu na najemców, tak jak ma to miejsce w przypadku podatku od nieruchomości – podsumowuje Capiga.

...i przedsiębiorców

Konfederacja Lewiatan uznaje pomysł resortu finansów za kontrowersyjny.

„Podatek minimalny nie jest podatkiem dochodowym. Faktycznie jest to podatek od aktywów. Stanowi próbę wprowadzenia daniny, która w pewnym zakresie pozwoliłaby na opodatkowanie handlu (w przypadku galerii handlowych), co ostatnio zakwestionowała Komisja Europejska. Podstawa wyliczenia podatku minimalnego oparta na wartości początkowej nieruchomości nie uwzględnia w ogóle zróżnicowania działalności deweloperskiej i inwestycyjnej, lecz jest tylko rozwiązaniem modelowym, prowadzącym w wielu przypadkach do opodatkowania zysków, które nie zostały osiągnięte, np.projektów, które nie generują dochodów ze względu na pustostany. Ponadto wyróżnienie nieruchomości komercyjnych, jak galerie czy biurowce, od innych, np. magazynów, prowadzi do istotnego zróżnicowania podatników posiadających nieruchomości komercyjne i do nierównego traktowania podatkowego w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości" – czytamy w stanowisku Lewiatana.

– Po zapoznaniu się z artykułami publikowanymi w mediach, dotyczącymi proponowanych zmian podatku od nieruchomości komercyjnych, już doszły do nas pierwsze sygnały o obawach wyrażanych przez międzynarodowych inwestorów inwestujących w nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej – komentuje Erez Boniel, dyrektor finansowy notowanego na warszawskiej giełdzie GTC. – Proponowany podatek szczególnie obciąży REIT-y oraz budynki, które odnotowują słabsze wyniki. Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomość są tradycyjnie jednym z sektorów najsilniej wzmacniających polską gospodarkę, kwestie podatkowe, takie jak odliczanie VAT od transakcji sprzedaży lub podatek od nieruchomości, są uważane za ograniczające rozwój rynku i zwiększające niepewność branży – dodaje.

Jakub Poniatowski, dyrektor finansowy giełdowej grupy Capital Park, uważa, że propozycje Ministerstwa Finansów są niczym innym jak próbą wprowadzenia podatku od majątku.

– W dodatku w sposób bardzo selektywny, który będzie dotyczył tylko określonej grupy nieruchomości. Nie jest to pierwsza zmiana w ostatnim czasie, która wpłynęła na modyfikację zasad opodatkowania nieruchomości lub spółek nieruchomościowych – wskazuje. – Dodatkowo proponowane zapisy będą miały wpływ na planowaną ustawę o REIT-ach, gdzie już dziś sposób opodatkowania odbiega od przyjętych standardów. Nowy podatek może ponadto osłabić zainteresowanie inwestorów oraz utrudnić porównywalność opłacalności inwestycji w różnych państwach. Powoli przyzwyczajamy się do zmian w systemie podatkowym, jednak ze względu na bardzo długie procesy planowania i realizacji inwestycji nieruchomościowych wprowadzanie tak wielu modyfikacji w trakcie ich realizacji niejednokrotnie będzie wymagało istotnych korekt w przyjętych założeniach biznesowych – podsumowuje.

Także Radosław Świątkowski, partner zarządzający grupy REINO Partners, negatywnie odnosi się do pomysłu resortu. – Mamy do czynienia z bardzo niepokojącym zjawiskiem. Z jednej strony powstaje program budowy kapitału, którego realizacja ma prowadzić do istotnego zwiększenia udziału polskiego kapitału we własności krajowej gospodarki i którego istotnym instrumentem – bardzo słusznie – mają być polskie REIT-y. Z drugiej pojawiają się pomysły, które mogą to utrudnić lub wręcz uniemożliwić – mówi. – Powstaje m.in. duże zamieszanie i niepewność w zakresie opodatkowania inwestycji w nieruchomości. Najpierw, jako nieuzasadniony efekt uboczny walki z optymalizacją podatkową, zwolnienie z CIT tracą fundusze nieruchomości, a projekt ustawy o polskich REIT-ach konsekwentnie i wbrew oczywistym argumentom pomija FIZ jako formę prawną dla REIT-ów – dodaje.

Menedżer wskazuje, że równocześnie pojawia się olbrzymia niepewność co do opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości (asset deal) w zakresie VAT. – Wydaje się, że intencją jest docelowe opodatkowanie takich transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ale decyzji nadal nie ma, co istotnie zwiększa ryzyko i koszty transakcyjne, a także znacznie wydłuża czas trwania projektów inwestycyjnych – mówi Świątkowski. – Musimy pamiętać, że ryzyko prawne, w szczególności podatkowe, jest jednym z tych, które najbardziej odstraszają inwestorów – podkreśla.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL