Nie zadłużaj się po uszy na lokal handlowy

O inwestowaniu w lokale handlowe mówi Jakub Rabiega, specjalista do spraw sprzedaży i wynajmu nieruchomości w firmie Nowodworski Estates:

- Zakup inwestycyjny lokalu usługowego czy handlowego jest pomysłem uzasadnionym ekonomicznie, przy czym każda transakcja powinna być poprzedzona gruntowną analizą atrakcyjności nieruchomości i jej potencjału biznesowego. Większość inwestorów rozważa lokalizację, wielkość osiedla, standard i metraż lokalu oraz ekspozycję witryny i liczbę miejsc parkingowych przed budynkiem. Bywa jednak, że kuszeni cenową przystępnością ofert i wizjami wysokich stóp zwrotu z inwestycji inwestorzy nie przejmują się zbytnio planami rozbudowy osiedla, planami zagospodarowania albo warunkami zabudowy okolicznych gruntów czy weryfikacją szlaków komunikacyjnych, zarówno pieszych, jak i samochodowych, w obrębie osiedla.

Zapominają też o rzetelnej analizie otoczenia konkurencyjnego, czyli m.in. podaży lokali o podobnych parametrach w bezpośrednim sąsiedztwie. Tego typu braki mogą się później zemścić, niezależnie od tego, czy w grę wchodzi zakup lokalu usługowo-handlowego, biurowego gastronomicznego.

Tymczasem arkusz kalkulacyjny obrazujący stopę zwrotu z inwestycji powinien uwzględniać wiele czynników, także tych, które mogą zaistnieć w perspektywie kolejnych pięciu czy dziesięciu lat. Nie przepadam za generalizowaniem, ale mam wrażenie, że boom na rynku nieruchomości działa jak wabik na domorosłych inwestorów. Dlatego apeluję: kupując nieruchomości, a szczególnie lokale użytkowe, warto korzystać ze wsparcia ekspertów.

Tylko na przestrzeni ostatniego półrocza widziałem kilka nieruchomości komercyjnych na dużych osiedlach we Wrocławiu, które - ku zaskoczeniu rozgoryczonych właścicieli - cierpią na przewlekły brak stabilnych i wiarygodnych najemców. Przestrzelone inwestycje w lokale o podobnym profilu nagminnie zdarzały się również w latach ubiegłych, mimo że budowa osiedli miasteczek zaspokajających wszelkie podstawowe potrzeby ich mieszkańców to już stały trend wśród lokalnych deweloperów.

Niestety, tylko jeden, może dwa lokale na osiedlu mogą być najmowane przez popularną sieć sklepów z płazem w logotypie, co nie znaczy, że ich mądry i świadomy zakup w celach inwestycyjnych jest pozbawiony sensu. Wręcz odwrotnie. Pamiętajmy, że właściciel lokalu użytkowego jest bardziej uprzywilejowany względem najemcy niż w przypadku mieszkania.

Właściciel nieruchomości komercyjnej może skuteczniej egzekwować swoje należności, ma łatwiejszą drogę do eksmisji niewypłacalnego najemcy, ponieważ ma do czynienia z firmą, a nie osobą fizyczną chronioną ustawą. To duży atut, zwłaszcza w zestawieniu z wyższą nawet o 2-3 proc. rentownością inwestycji w komercję oraz z bardziej prawdopodobnym znalezieniem najemcy długoterminowego, gwarantującego ciągłość najmu i jakże cenny spokój psychiczny właściciela.

Niemniej na co dzień stanowczo odradzam zakup lokalu użytkowego klientom o mniejszych możliwościach inwestycyjnych, posiłkujących się kredytem "pod korek", który może zrujnować ich budżet w przypadku kilkumiesięcznego przestoju w poszukiwaniu najemcy. Mniej "wydajnym" i "elastycznym" finansowo klientom zawsze polecam zakup mieszkań, zwłaszcza że nadzór nad nimi nie wymaga tak specjalistycznej wiedzy.

Czy istnieje korelacja pomiędzy rosnącą liczbą niedziel, w których obowiązuje zakaz handlu, a zasadnością kupowania osiedlowych lokali użytkowych? W mojej ocenie w dłuższym horyzoncie czasowym, 10-20 lat, a tylko w takim należy rozważać zakup nieruchomości, jeśli nie interesują nas tzw. flippy, z perspektywy inwestorów zostanie zachowany status quo.

Docelowo rynek zaadaptuje się do wszystkiego, również do zakazu handlu w niedziele, jeśli ten w ogóle utrzyma się po tegorocznych czy kolejnych wyborach parlamentarnych. Wbrew obiegowym opiniom, nie sądzę, żeby kilkaset niehandlowych godzin w roku więcej lub mniej w godny odnotowania sposób przyczyniło się do szczególnie dynamicznej zmiany popytu na lokale komercyjne. Badania i sondaże już kilka miesięcy po wprowadzeniu zakazu handlu w wybrane niedziele wykazywały, że Polacy sukcesywnie zmieniają swoje nawyki, coraz częściej robiąc weekendowe zakupy w piątki i soboty.

Sieci dyskontowe nie śpią, aktywnie walcząc o konsumentów. Kampanie marketingowe sprawiają, że w osiedlowych sklepach kupujemy głównie artykuły pierwszej potrzeby, więc nie jestem szczególnym optymistą, jeśli chodzi o długodystansowy wzrost potencjału małych sklepów ogólnospożywczych. Prawo ewoluuje, ale nasze nawyki również ulegają zmianom. Należy też zauważyć - co potwierdzają liczne statystyki - że obroty osiedlowych sklepików w większym stopniu potrafią być uzależnione m.in. od pogody niż od faktu, że dana niedziela jest niehandlowa.

Inwestujmy zatem mądrze, mając na uwadze, że zakaz handlu w niedziele dziś obowiązuje, a jutro może zostać zniesiony (casus Węgier). Nie uzależniajmy zakupu nieruchomości od programu aktualnie rządzącej partii, a od miarodajnych wskaźników biznesowych. Rynek nieruchomości nie jest bowiem branżą FMCG, gdzie towarami handluje się nawet z dnia na dzień. Jeśli inwestorzy noszą się z zamiarem zakupu nieruchomości pod wpływem bieżących statystyk traktujących o wzroście wartości osiedlowych sklepów, licząc na wywindowane czynsze ze strony dobrze prosperujących prywaciarzy, to zalecam wstrzemięźliwość. Nie każdy lokal na osiedlu był, jest i będzie źródłem intratnego i powtarzalnego dochodu, zwłaszcza dla laika.

Reasumując:zakup osiedlowego lokalu użytkowego z przeznaczeniem na usługi lub handel jest i prawdopodobnie w najbliższych latach będzie równie opłacalny jak przed dwoma, trzema laty, przy czym kwestią kluczową jest, kto, co i z jakim nastawieniem kupuje oraz komu i na jakich zasadach zamierza wynajmować.

Bieżące regulacje prawne są niepodważalnie istotne z perspektywy wszystkich stron transakcji, niemniej na rentowność długoletniej inwestycji wpływa wiele rozłożonych w czasie czynników. W mojej ocenie jest jeszcze zbyt wcześnie, żeby ocenić gospodarcze skutki zakazu handlu w niedziele.

Nieruchomości Komercyjne

O inwestowaniu w lokale handlowe mówi Jakub Rabiega, specjalista do spraw sprzedaży i wynajmu nieruchomości w firmie Nowodworski Estates:

Pozostało 87% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj