fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Budowa i remont

Kupowali mieszkania, dostaną lokale usługowe

Wrocławska inwestycja firmy Ronson Development powstanie tuż nad Odrą
google maps
Co sprzedawał deweloper we wrocławskiej inwestycji?

Wrocławskie Miasto Marina przy ul. Na Grobli powstaje tuż nad samą Odrą, kilka minut od Starówki i politechniki. Adres jest niezwykle prestiżowy. Teren nie ma jednak planu zagospodarowania. Inwestor – Ronson Development – musiał się starać o warunki zabudowy. – Obowiązujące studium nie przewiduje na tej działce zabudowy mieszkaniowej – informuje Marta Jeżewska-Siemion, wicedyrektor wydziału architektury i budownictwa we wrocławskim ratuszu.

W 2015 roku miasto wydaje Ronsonowi pozwolenie na budowę „zespołu hotelowo-biurowego". W lecie 2017 roku deweloper ogłasza „przedsprzedaż apartamentów na osiedlu Miasto Marina". W pierwszym etapie oferuje 94 lokale. Najmniejsze mają 22 mkw. Ceny zaczynają się od 7,3 tys. zł za metr. Chętnych nie brakuje. Przyciąga i miejsce, i przepiękny projekt.

Osiedle to czy nie?

Marta Jeżewska-Siemion zwraca uwagę, że inwestor „potencjalnych nabywców informuje o sprzedaży lokali i apartamentów, używa także sformułowania aparthotel". – Wprowadzanie tego typu nazewnictwa, choć wprost nie jest niezgodne z prawem, jest nieprecyzyjne i może wprowadzić w błąd przyszłych użytkowników – mówi.

W lipcu jeden z lokali rezerwuje nasza czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). – W umowie rezerwacyjnej wyraźnie zaznaczono, że jej przedmiotem jest „lokal mieszkalny" – podkreśla. – Wprawdzie przedstawiono mi pozwolenie na budowę obiektu hotelowo-usługowego, ale sądziłam, że być może mają jakąś wydzieloną część na cele mieszkaniowe. Zaniepokoiły mnie terminy odbioru. Lokale miały być oddawane w marcu 2019 roku, ale odrębna własność mieszkań miała być przekazana dopiero rok później. Zapytałam, dlaczego trzeba czekać tak długo. Dowiedziałam się, że inwestor musi przekształcić nieruchomość na cele mieszkaniowe – opowiada.

Kilka tygodni po podpisaniu umowy czytelniczka dostaje od dewelopera pismo, że nie może kupić mieszkania, a „lokal niemieszkalny". – Deweloper powołał się na ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 11 września. Tłumaczył, że nowe prawo nie pozwala na ustanowienie odrębnej własności mieszkań – mówi.

Firma zapewnia, że inwestycja jest całkowicie przejrzysta. – Biznesowo miało to wyglądać tak: budujemy obiekt hotelowy (którego koszty są nawet wyższe niż obiektu mieszkaniowego z uwagi np. na wymogi przeciwpożarowe), w którym powstaną lokale spełniające wymogi stawiane samodzielnym mieszkaniom – wyjaśnia Tomasz Łapiński, prezes Ronson Development.

Podkreśla, że firma od początku planowała uzyskać pozwolenie na użytkowanie całego budynku jako obiektu hotelowego. – Nie było potrzeby dokonywania zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Aby móc wyodrębnić lokal mieszkalny w takim obiekcie, niezbędne było uzyskanie zaświadczenia o jego samodzielności – tłumaczy. – Lokale zostały tak zaprojektowane, aby spełniać wymogi stawiane nieruchomościom przeznaczonym na stały pobyt ludzi – mówi. Zwraca też uwagę na projekt nowego rozporządzenia, który zakłada, że mieszkania muszą mieć co najmniej 25 mkw. Pierwotnie w Mieście Marina były cztery mniejsze lokale oferowane jako mieszkaniowe.

– Niezwłocznie je przeprojektowaliśmy – wyjaśnia prezes. – Ustawa, która weszła w życie we wrześniu, zamknęła jednak możliwość zrealizowania planów. Dlatego wszystkie lokale sprzedajemy teraz jako apartamenty hotelowe.

Prezes Łapiński podkreśla, że pieniądze klientów były deponowane na rachunku powierniczym zamkniętym. – Gdyby po zakończeniu inwestycji któryś z organów odmówił nam jednak wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, zwrócilibyśmy klientom wpłacone pieniądze – mówi.

Na inwestycję

Nasza czytelniczka nie ukrywa rozczarowania. – Do lokalu usługowego trzeba doliczyć 23, a nie 8 proc. VAT. 3 proc. obiecał pokryć deweloper. Niewiele to jednak zmienia. W lokalu nie będzie się też można zameldować – mówi.

– Jeżeli klient podpisał umowę rezerwacyjną na budowę mieszkania, to powinien dostać lokal mieszkalny, a nie użytkowy – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – W tym wypadku deweloper proponuje zmianę przedmiotu umowy. Kupujący ma więc prawo się wycofać, a deweloper musi mu oddać pieniądze – dodaje.

Rafał Dębowski, adwokat, specjalizujący się w prawie nieruchomości, zwraca uwagę na inny aspekt problemu. – To dobrze, że klientka dowiedziała się o zmianie charakteru lokalu na etapie umowy rezerwacyjnej, a nie dopiero deweloperskiej – mówi. – Dzięki temu może się z niej wycofać bez większych konsekwencji. Gdyby to był już etap umowy deweloperskiej, byłoby to znacznie trudniejsze. Wtedy najczęściej ma się już zawartą z bankiem umowę kredytową – tłumaczy.

Część klientów umowy deweloperskie jednak zawarła. Ronson postępuje uczciwie: zwraca wszystkie wpłacone kwoty. Bierze też na siebie koszty nie tylko zawarcia pierwotnych umów deweloperskich, ale i ich rozwiązania. Teraz trzeba bowiem zawierać nowe.

Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu firmy Ronson Development, podkreśla, że zmiany są niezależne od firmy. – Większość klientów kupiła apartamenty inwestycyjnie, dlatego obecna formuła im odpowiada – zapewnia.

Do tej pory, wykorzystując luki w prawie, inwestorzy budowali mieszkania nawet tam, gdzie wykluczały je plany miejscowe albo warunki zabudowy. – Deweloper występował do starosty lub prezydenta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny. – Urzędnik sprawdzał, czy lokal spełnia wymogi prawa cywilnego. Najważniejsze, czy jest „samodzielny", czyli wydzielony trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi i służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. I na tej podstawie urzędnik zaświadczenie wydawał – wyjaśnia.

Starosta lub prezydent nie badali, czy lokal wybudowano zgodnie z pozwoleniem, nie sprawdzano też pozwolenia na użytkowanie. – A to przecież z tych dokumentów wynika, jaki charakter ma budynek – mówi mec. Dąbrowski. – Nawet jeśli urzędnik widział, że lokal ewidentnie nie jest mieszkaniowy, ale spełnia wymogi prawa cywilnego, to nie mógł nic zrobić , bo przepisy pozwalały na sprawdzenie zgodności lokalu z prawem cywilnym, a nie budowlanym – podkreśla. Wystarczyło więc zaświadczenie, że nieruchomość ma status samodzielnego lokalu mieszkalnego, by sprzedawać ją jako mieszkanie. – Była to forma zmiany sposobu użytkowania lokalu – zauważa Bogdan Dąbrowski.

Deweloperskie praktyki ukróciła nowa ustawa. Starosta lub prezydent, zanim wydadzą zaświadczenie o odrębnej własności lokalu, zbadają, czy powstał on zgodnie z planem zagospodarowania albo warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę. ©?

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA