Wrocławskie Miasto Marina przy ul. Na Grobli powstaje tuż nad samą Odrą, kilka minut od Starówki i politechniki. Adres jest niezwykle prestiżowy. Teren nie ma jednak planu zagospodarowania. Inwestor – Ronson Development – musiał się starać o warunki zabudowy. – Obowiązujące studium nie przewiduje na tej działce zabudowy mieszkaniowej – informuje Marta Jeżewska-Siemion, wicedyrektor wydziału architektury i budownictwa we wrocławskim ratuszu.

W 2015 roku miasto wydaje Ronsonowi pozwolenie na budowę „zespołu hotelowo-biurowego". W lecie 2017 roku deweloper ogłasza „przedsprzedaż apartamentów na osiedlu Miasto Marina". W pierwszym etapie oferuje 94 lokale. Najmniejsze mają 22 mkw. Ceny zaczynają się od 7,3 tys. zł za metr. Chętnych nie brakuje. Przyciąga i miejsce, i przepiękny projekt.

Osiedle to czy nie?

Marta Jeżewska-Siemion zwraca uwagę, że inwestor „potencjalnych nabywców informuje o sprzedaży lokali i apartamentów, używa także sformułowania aparthotel". – Wprowadzanie tego typu nazewnictwa, choć wprost nie jest niezgodne z prawem, jest nieprecyzyjne i może wprowadzić w błąd przyszłych użytkowników – mówi.

W lipcu jeden z lokali rezerwuje nasza czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). – W umowie rezerwacyjnej wyraźnie zaznaczono, że jej przedmiotem jest „lokal mieszkalny" – podkreśla. – Wprawdzie przedstawiono mi pozwolenie na budowę obiektu hotelowo-usługowego, ale sądziłam, że być może mają jakąś wydzieloną część na cele mieszkaniowe. Zaniepokoiły mnie terminy odbioru. Lokale miały być oddawane w marcu 2019 roku, ale odrębna własność mieszkań miała być przekazana dopiero rok później. Zapytałam, dlaczego trzeba czekać tak długo. Dowiedziałam się, że inwestor musi przekształcić nieruchomość na cele mieszkaniowe – opowiada.

Kilka tygodni po podpisaniu umowy czytelniczka dostaje od dewelopera pismo, że nie może kupić mieszkania, a „lokal niemieszkalny". – Deweloper powołał się na ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 11 września. Tłumaczył, że nowe prawo nie pozwala na ustanowienie odrębnej własności mieszkań – mówi.

Firma zapewnia, że inwestycja jest całkowicie przejrzysta. – Biznesowo miało to wyglądać tak: budujemy obiekt hotelowy (którego koszty są nawet wyższe niż obiektu mieszkaniowego z uwagi np. na wymogi przeciwpożarowe), w którym powstaną lokale spełniające wymogi stawiane samodzielnym mieszkaniom – wyjaśnia Tomasz Łapiński, prezes Ronson Development.

Podkreśla, że firma od początku planowała uzyskać pozwolenie na użytkowanie całego budynku jako obiektu hotelowego. – Nie było potrzeby dokonywania zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Aby móc wyodrębnić lokal mieszkalny w takim obiekcie, niezbędne było uzyskanie zaświadczenia o jego samodzielności – tłumaczy. – Lokale zostały tak zaprojektowane, aby spełniać wymogi stawiane nieruchomościom przeznaczonym na stały pobyt ludzi – mówi. Zwraca też uwagę na projekt nowego rozporządzenia, który zakłada, że mieszkania muszą mieć co najmniej 25 mkw. Pierwotnie w Mieście Marina były cztery mniejsze lokale oferowane jako mieszkaniowe.

– Niezwłocznie je przeprojektowaliśmy – wyjaśnia prezes. – Ustawa, która weszła w życie we wrześniu, zamknęła jednak możliwość zrealizowania planów. Dlatego wszystkie lokale sprzedajemy teraz jako apartamenty hotelowe.

Prezes Łapiński podkreśla, że pieniądze klientów były deponowane na rachunku powierniczym zamkniętym. – Gdyby po zakończeniu inwestycji któryś z organów odmówił nam jednak wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, zwrócilibyśmy klientom wpłacone pieniądze – mówi.

Na inwestycję

Nasza czytelniczka nie ukrywa rozczarowania. – Do lokalu usługowego trzeba doliczyć 23, a nie 8 proc. VAT. 3 proc. obiecał pokryć deweloper. Niewiele to jednak zmienia. W lokalu nie będzie się też można zameldować – mówi.

– Jeżeli klient podpisał umowę rezerwacyjną na budowę mieszkania, to powinien dostać lokal mieszkalny, a nie użytkowy – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – W tym wypadku deweloper proponuje zmianę przedmiotu umowy. Kupujący ma więc prawo się wycofać, a deweloper musi mu oddać pieniądze – dodaje.

Rafał Dębowski, adwokat, specjalizujący się w prawie nieruchomości, zwraca uwagę na inny aspekt problemu. – To dobrze, że klientka dowiedziała się o zmianie charakteru lokalu na etapie umowy rezerwacyjnej, a nie dopiero deweloperskiej – mówi. – Dzięki temu może się z niej wycofać bez większych konsekwencji. Gdyby to był już etap umowy deweloperskiej, byłoby to znacznie trudniejsze. Wtedy najczęściej ma się już zawartą z bankiem umowę kredytową – tłumaczy.

Część klientów umowy deweloperskie jednak zawarła. Ronson postępuje uczciwie: zwraca wszystkie wpłacone kwoty. Bierze też na siebie koszty nie tylko zawarcia pierwotnych umów deweloperskich, ale i ich rozwiązania. Teraz trzeba bowiem zawierać nowe.

Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu firmy Ronson Development, podkreśla, że zmiany są niezależne od firmy. – Większość klientów kupiła apartamenty inwestycyjnie, dlatego obecna formuła im odpowiada – zapewnia.

Do tej pory, wykorzystując luki w prawie, inwestorzy budowali mieszkania nawet tam, gdzie wykluczały je plany miejscowe albo warunki zabudowy. – Deweloper występował do starosty lub prezydenta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny. – Urzędnik sprawdzał, czy lokal spełnia wymogi prawa cywilnego. Najważniejsze, czy jest „samodzielny", czyli wydzielony trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi i służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. I na tej podstawie urzędnik zaświadczenie wydawał – wyjaśnia.

Starosta lub prezydent nie badali, czy lokal wybudowano zgodnie z pozwoleniem, nie sprawdzano też pozwolenia na użytkowanie. – A to przecież z tych dokumentów wynika, jaki charakter ma budynek – mówi mec. Dąbrowski. – Nawet jeśli urzędnik widział, że lokal ewidentnie nie jest mieszkaniowy, ale spełnia wymogi prawa cywilnego, to nie mógł nic zrobić , bo przepisy pozwalały na sprawdzenie zgodności lokalu z prawem cywilnym, a nie budowlanym – podkreśla. Wystarczyło więc zaświadczenie, że nieruchomość ma status samodzielnego lokalu mieszkalnego, by sprzedawać ją jako mieszkanie. – Była to forma zmiany sposobu użytkowania lokalu – zauważa Bogdan Dąbrowski.

Deweloperskie praktyki ukróciła nowa ustawa. Starosta lub prezydent, zanim wydadzą zaświadczenie o odrębnej własności lokalu, zbadają, czy powstał on zgodnie z planem zagospodarowania albo warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę. ©?