Wielka płyta powraca w nowej jakości

W tym roku deweloperzy mogą ustanowić kolejny rekord, sprzedając ponad 70 tys. mieszkań. Na budowę bloków zużyją miliony cegieł, układanych przez pracowników, których już teraz muszą szukać za wschodnią granicą. Wydawałoby się, że szczyt budowlanej hossy powinien przełożyć się na wzrost zainteresowania prefabrykatami. Owszem, w fabrykach Pekabeksu – potentata na rynku wielkogabarytowych konstrukcji z betonu – praca wre, ale wszystkie elementy do budowy bloków... wyjeżdżają do Skandynawii.

Złe wspomnienie

Eksport elementów konstrukcyjnych dla budownictwa mieszkaniowego do Skandynawii stanowi około 1/3 przychodów Pekabeksu, które w 2016 r. przekroczyły 0,5 mld zł. Dlaczego technologia jest tak popularna na tamtych rynkach, a u nas nie? – Myślę że to kwestia uprzedzeń mentalnych. Wielka płyta źle się w Polsce kojarzy, ale nasza technologia nie ma nic wspólnego z tamtymi czasami. Potrzebna jest więc edukacja, nad czym mocno pracujemy – mówi Beata Żaczek, wiceprezes Pekabeksu.

Wbrew obiegowym opiniom wznoszenie budynków z prefabrykatów nie jest tańsze od użycia cegieł, ale ma inne zalety. – Jeśli chodzi o koszty, to dotychczas budowa obiektu z prefabrykatów była droższa niż w technologii tradycyjnej, ale wzrost kosztów pracy zmniejsza ten dystans – dziś to zaledwie 5–8 proc. W Skandynawii praca ludzka jest bardzo droga, stąd popularność domów z prefabrykatów – mówi Żaczek. – Same koszty to nie wszystko, nasza technologia pozwala znacznie szybciej postawić obiekt. Elementy prefabrykowane są znacznie wyższej jakości, bo powstają na hali produkcyjnej w kontrolowanym środowisku, a nie na budowie pod gołym niebem, realizacja nie jest uzależniona od pogody. Technologia poszła do przodu, ale ciężka zima wciąż może zatrzymać tradycyjną budowę – dodaje.

Pekabex w kraju na razie wykorzystuje swoją technologię do budowy obiektów komercyjnych, jak kompleks biurowy Olivia Business Centre w Gdańsku. – Jedną kondygnację stawiamy w osiem dni, podczas gdy w technologii tradycyjnej potrwałoby to 14–15 dni – mówi Żaczek.

Czy rządowy program Mieszkanie+ może spowodować wzrost zainteresowania stosowaniem prefabrykatów?

– Liczymy na to, bo mówimy o mieszkaniach budowanych na masową skalę, a im bardziej powtarzalne elementy, tym budynek jest tańszy. Startujemy w przetargach na wykonawstwo inwestycji na rzecz Mieszkanie+ i cierpliwie czekamy – podsumowuje Żaczek.

Technologia przyszłości

Jak wynika z deklaracji największych deweloperów mieszkaniowych, zastosowanie prefabrykatów jest niewielkie, ogranicza się do np. klatek schodowych.

– Prefabrykaty wykorzystujemy obecnie na wybranych osiedlach jako pojedyncze elementy większych konstrukcji – mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu. Jego zdaniem nie jest wykluczone, że to się zmieni. – Ich zastosowanie skraca czas wykonania inwestycji, co jest dużą zaletą zarówno z punktu widzenia dewelopera, jak i klienta. Ten trend przyszedł do nas z Zachodu i Skandynawii, gdzie użycie prefabrykatów jest powszechne. W ciągu najbliższych lat skala ich wykorzystania w Polsce będzie się zwiększać – dodaje.

Niedawno Polnord ogłosił, że będzie w Pruszkowie budować osiedle na 400 lokali na potrzeby programu Mieszkanie+. Spółka podkreśla, że będzie to pierwszy od co najmniej 20 lat tak duży projekt realizowany w całości w technologii prefabrykowanej. Prezes Dariusz Krawczyk zaznacza, że spółka zależna KB Dom ma bogate doświadczenie na rynku budowlanym zarówno jako generalny wykonawca, jak i producent elementów betonowych dostarczanych na inwestycje realizowane w Polsce i za granicą. Firma dostarczyła m.in. płyty z barwionego betonu do elewacji Muzeum II Wojny Światowej w Gdańsku.

– Dużym osiągnięciem są bezpośrednie dostawy prefabrykatów dla odbiorców skandynawskich, które obejmują zarówno płyty elewacyjne dla budynków publicznych w Uppsali, jak i prefabrykaty żelbetowe dla osiedla budynków jednorodzinnych w okolicy Malmö – wylicza Krawczyk. Dzięki wysokiej ocenie obu realizacji przez klientów KB Dom jest w trakcie finalizacji kolejnych znaczących kontraktów w Szwecji.

Czy technologia może się przyjąć w Polsce? – Budynki wznoszone jako konstrukcje żelbetowe coraz częściej się u nas pojawiają. Czas wielkiej płyty minął bezpowrotnie, jedynym wspólnym mianownikiem obu technologii jest wykorzystanie stali i betonu – mówi Krawczyk. Polnord w ramach osiedla Dwa Potoki w Gdańsku zbudował dwa domy z prefabrykatów, a dwa tradycyjnie. – Nikt jednak nie jest w stanie ich odróżnić – mówi Krawczyk.

– Nowoczesna prefabrykacja jest zupełnie nową technologią w polskim wykonawstwie budowlanym, gwarantuje wysoką jakość i krótki termin realizacji inwestycji. Od dwóch, trzech lat stanowi ona szybko rosnącą część rynku technologii budowlanych – podkreśla menedżer. – Produkcja nowoczesnych prefabrykatów jest sterowana przez komputery i systemy automatyki, co pozwala produkować bardzo szeroki wachlarz elementów konstrukcyjnych najwyższej jakości: od ścian nośnych, z których można budować trzydziestokondygnacyjne wieżowce, po cienkie na zaledwie dwa centymetry płyty elewacyjne, barwione od głębokiej czerni po śnieżną biel. Materiały do produkcji prefabrykatów oraz systemy ich montażu umożliwiają udzielanie nawet wieczystej gwarancji na konstrukcje i elewacje betonowe – dodaje.

Prezes Polnordu zwraca uwagę, że technologia prefabrykowana ma ogromną przewagę nad tradycyjną, jeśli chodzi o tempo realizacji. W technologii prefabrykowanej budynek na 100 mieszkań można zbudować w pół roku, a w tradycyjnej trudno zakończyć go w trzy kwartały – ze względu na zmienny klimat i uwarunkowania samej technologii. Budynki z prefabrykatów można montować praktycznie przez cały rok, nawet przy temperaturze do -6 stopni.

– Wielką zaletą technologii prefabrykowanej jest cena. Koszt budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej jest bliski 2 tys. zł, zależnie od szczegółowej koncepcji architektonicznej. Coraz silniej technologią prefabrykowaną interesują się także deweloperzy realizujący swoje projekty na obrzeżach miast, przy silnej presji na cenę – podsumowuje Krawczyk.

Inwestycja w potencjał

Nad budowaniem z prefabrykatów zastanawia się największy gracz na rynku mieszkaniowym – Murapol. W tym roku spółka chce ustanowić nowy rekord i sprzedać 4 tys. lokali.

– Wykorzystanie zaawansowanych technologicznie prefabrykatów może okazać się panaceum na nasilający się deficyt wykwalifikowanych pracowników budowlanych, którego zauważalną konsekwencją są rosnące koszty wykonawstwa. Problem ten będzie się nasilał, ponieważ jesteśmy w przededniu uruchomienia dużych programów infrastrukturalnych, a także startu na dużą skalę programu Mieszkanie+ – mówi Michał Sapota, prezes Murapolu. Podreśla, że chociaż wykorzystanie wysokiej klasy prefabrykatów jest droższe od tradycyjnej technologii, to deweloper może odnosić inne wymierne korzyści, przede wszystkim sprawniej produkować mieszkania – tempo robót jest szybsze, zmniejsza się też problem dostępu do pracowników budowlanych i presji na wynagrodzenia. – W ten sposób zbliżamy się do tendencji rynkowych, jakie od dawna panują w Skandynawii czy Niemczech, gdzie pracownik jest bardzo drogi i w coraz większym stopniu w budownictwie mają zastosowanie prefabrykaty – mówi Sapota. Podkreśla, że popyt na prefabrykaty może rosnąć, bo z jednej strony zwiększa się zainteresowanie deweloperów, a z drugiej strony ruszą inwestycje w ramach programu Mieszkanie+. Problemem jest jednak to, że nie ma w Polsce wystarczającego potencjału produkcyjnego, który sprostałby temu zapotrzebowaniu.

– Dostrzegając tę niszę rynkową, rozważamy uruchomienie fabryki produkcji prefabrykatów, która zaspokoiłaby nie tylko potrzeby własne Grupy Murapol, ale i podmiotów zewnętrznych. Możemy zainwestować w nowoczesne linie technologiczne, a nawet wybudować całą sieć zakładów produkujących prefabrykowane elementy budowlane, co umożliwiłoby nam zaopatrywanie inwestycji realizowanych na terenie całej Polski – podsumowuje Sapota.

Renesansu płyty nie będzie

Erbud to jeden z liderów budownictwa mieszkaniowego, z jego usług korzystają najwięksi deweloperzy w kraju. Firma wykorzystuje elementy prefabrykowane, ale pozostaje przy tradycyjnej formie wznoszenia bloków. - Zastosowanie prefabrykatów żelbetowych przy wznoszeniu budynków i budowli ma zastosowanie jeśli ze względów technologicznych nie jest możliwe wykonanie konstrukcji „na mokro", np. z uwagi na duże rozpiętości konstrukcji lub możliwość blokowania innych prac wykończeniowych przez elementy szalunkowe – mówi Józef Zubelewicz, członek zarządu Erbudu. - Gotowe elementy sprawdzają się także, jeśli architektura budynków nie wymusza produkcji elementów prefabrykowanych o skomplikowanych kształtach. Zastosowanie ich ma miejsce głównie w budynkach przemysłowych. Prefabrykaty są dobrym rozwiązaniem w sytuacji występowania braków siły roboczej na rynku pracy w zawodach związanych z wykonywaniem konstrukcji budynków lub jeśli jest siła robocza jest bardzo droga, co najczęściej jest wynikiem jej braku na skutek problemów ze szkolnictwem zawodowym lub emigracji zarobkowej – dodaje.

Czy zdaniem menedżera możliwy jest renesans „wielkiej płyty"? - Zastosowanie prefabrykatów w budownictwie mieszkaniowym zapoczątkowano w Europie Zachodniej. Wynikało ono z potrzeby szybszego budowania mieszkań w sytuacji braku systemów szalunkowych wielkopowierzchniowych szczególnie do produkcji ścian i stropów. W latach 70. i 80. w Polsce powstało wiele zakładów prefabrykacji tzw. „fabryk domów" w pobliżu powstających osiedli mieszkaniowych. W tym czasie ograniczano się do prefabrykacji elementów żelbetowych z częściowym wykończeniem elewacji bez użycia materiałów izolacyjnych i wykończeniowych. Pomimo dużej sieci wytwórni, produkcja prefabrykatów budowlanych była energochłonna i kosztowna ze względu na koszty transportu – mówi Zubelewicz.

Jego zdaniem aktualnie stosowane systemy szalunkowe, szybkość ich rotacji, dopracowane metody produkcji betonu i jego transportu, a także stosowana chemia budowlana oraz materiały izolacyjne i wykończeniowe powodują, że stosowanie elementów prefabrykowanych w budownictwie mieszkaniowym traci sens. - Dodatkowym, ale niezmiernie ważnym aspektem jest negatywne nastawienie klientów indywidualnych do zakupu mieszkań w budynkach zbudowanych z gotowych elementów. Ważną kwestią jest także brak zakładów wytwarzających prefabrykaty, a ewentualny koszt ich uruchomienia w Polsce stawia pod znakiem zapytania sens stosowania „wielkiej płyty" nawet w unowocześnionej formie – uważa Zubelewicz.

Menedżer zaznacza, że budowa większej liczby tańszych mieszkań jest możliwa o ile inwestycje będą realizowane na tańszych działkach, będących głównie w posiadaniu skarbu państwa lub samorządów. - Aktualnie prowadzone przetargi windują ceny do granic opłacalności inwestycji w budowę mieszkań. Unormować tę kwestię mogłoby wyznaczenie i przygotowanie nowych terenów pod budownictwo wielorodzinne w pobliżu dużych aglomeracji. Kolejnym aspektem mogącym wpłynąć na obniżenie kosztów realizacji budynków mieszkalnych byłoby ich wykonywanie bez podpiwniczenia oraz z systemem wielopoziomowych parkingów naziemnych wspólnych dla kilku budynków. Takie rozwiązanie znacznie obniżyłoby koszty robót ziemnych – zabezpieczania wykopów, hydroizolacji, wentylacji mechanicznej części podziemnych i związanych ze strefami pożarowymi. Efektywne kosztowo byłoby także zastosowanie w większym zakresie niż dotychczas elementów prefabrykowanych takich jak biegi schodowe czy płyty balkonowe, których zastosowanie eliminuje dużo pracochłonnych prac ciesielskich. Produkcja tych elementów©?