Dopłaty do czynszu: gminy mogą już ustalać zasady naboru najemców

Nowe rozwiązania wynikają z ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (dalej u.p.n.), przewidującej dopłaty do czynszu. Zawarte w niej regulacje umożliwiają udzielanie dopłat osobom o dochodach niepozwalających na samodzielny zakup mieszkania, zasiedlającym nowe budynki. U.p.n. wejdzie w życie 1 stycznia 2019 r., ale art. 7, art. 8, art. 11–13 i art. 31 tej ustawy (dot. m.in. ustalenia przez gminę zasad naboru wniosków o zawarcie umowy najmu oraz umów z inwestorem i z Bankiem Gospodarstwa Krajowego) weszły w życie 25 sierpnia 2018 r.

Czytaj także: Dopłata do czynszu: samorządy określą, kto dostanie pieniądze

Bez innego mieszkania, z kryterium dochodowym

Dopłaty będzie można przyznać najemcom będącym osobami fizycznymi, pod warunkiem spełnienia przez nich warunków określonych w ustawie. I tak, z w dniu złożenia wniosku o dopłaty najemca nie może być:

- właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego bądź budynku, jeżeli jego udział w razie zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny,

- osobą, której przysługuje, w całości lub w części, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.

W u.p.n. ograniczono także prawo do ubiegania się o dopłaty najemcom określonych rodzajowo lokali mieszkalnych (m.in. lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy) oraz osobom, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Dopłat do czynszu będzie można udzielić, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego (czyli gospodarstwa prowadzonego przez najemcę albo gospodarstwa prowadzone przez najemcę wspólnie z osobami stale z nim zamieszkującymi) nie będzie przekraczać:

- w przypadku gospodarstw jednoosobowych – 60 proc., a

- w przypadku pozostałych gospodarstw – 60 proc. zwiększonego o dodatkowe 30 punktów procentowych na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie przepisów o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.

Dopłat będzie można udzielić, jeżeli mieszkanie będzie przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie 12 miesięcy od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej, czyli:

- budowy budynku mieszkalnego, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie,

- przebudowy budynku, w wyniku której nastąpi zmiana sposobu użytkowania z budynku niemieszkalnego na budynek mieszkalny, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie albo

- wykonania robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie budynku mieszkalnego znajdującego się na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji przewidzianej w przepisach o rewitalizacji, w którym będzie się znajdowało przynajmniej jedno mieszkanie.

Przez dzień zakończenia inwestycji mieszkaniowej należy rozumieć:

- dzień, w którym można przystąpić do użytkowania budynku mieszkalnego, którego dotyczyła inwestycja - w przypadku inwestycji, z którą wiąże się obowiązek zawiadomienia bądź uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo

- dzień zakończenia robót budowlanych określony w protokole odbioru końcowego - w pozostałych przypadkach.

Wysokość i okres dopłat

Wysokość dopłat będzie zależeć od kosztów budownictwa mieszkaniowego na danym terenie i powierzchni mieszkania. W art. 10 u.p.n. przyjęto zasadę, że:

- miesięczna wysokość dopłaty będzie równa 1/12 kwoty iloczynu średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dopłaty w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie, powierzchni normatywnej mieszkania i współczynnika dopłaty wynoszącego 1,8 proc., a

- powierzchnia normatywna mieszkania będzie wynosić 20 m2 w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych i ulegnie zwiększeniu o 15 m2 dla każdej dodatkowej osoby.

Dopłaty będą mogły być stosowane w okresie nie dłuższym niż 20 lat, licząc od miesiąca zakończenia inwestycji mieszkaniowej. Dopłaty przysługujące danemu najemcy mieszkania będzie stosować się przez 15 lat.

Dopłaty będą przysługiwać na pisemny wniosek najemcy złożony w urzędzie gminy lub miasta właściwym ze względu na miejsce położenia mieszkania. Będą one przyznawane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w drodze decyzji. Co roku beneficjenci będą weryfikowani, czy nadal spełniają kryteria dochodowe uprawniające do otrzymywania dopłat. W razie niespełniania kryteriów dochodowych, dana osoba zostanie pozbawiona prawa do dopłat, ale możliwe będzie wznowienie ich otrzymywania.

Gminy mogą już ustalać zasady naboru najemców z dopłatami do czynszu

Od 25 sierpnia obowiązują przepisy umożliwiające podjęcie przez gminy uchwał w sprawie zasad naboru najemców objętych dopłatami do czynszu.

Zgodnie z art. 7, art. 8, art. 11–13 i art. 31 ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (dalej u.p.n.). gmina powinna podjąć wskazane niżej czynności.

Krok 1. Ustalenie zasad naboru wniosków

Rada gminy w drodze uchwały (stanowiącej akt prawa miejscowego) określa:

- zasady przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu, w tym kryteria pierwszeństwa i zasady przeprowadzenia oceny punktowej oraz

- maksymalną wysokość miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego lub obowiązkowej kaucji zabezpieczającej umowę najmu.

Określając kryteria pierwszeństwa, rada dokonuje wyboru spośród kryteriów wskazanych przez ustawodawcę (por. art. 8 ust. 2 u.p.n.), do których należą m.in. następujące kryteria:

- w gospodarstwie domowym jest co najmniej jedno dziecko,

- najemca ukończył 65 lat,

- osoba do 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o niepełnosprawności,

- osoba powyżej 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności,

- najemca był w przeszłości właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego lub przysługiwało mu w przeszłości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem był lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, ale na skutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utracił ten budynek lub lokal.

W uchwale rady gminy można:

- nadać części kryteriów pierwszeństwa wskazanych przez ustawodawcę (z art. 8 ust. 2 u.p.n.) charakter bezwzględnie obowiązujący, a także

- określić inne kryteria pierwszeństwa, oprócz ustalonych na podstawie art. 8 ust. 2 u.p.n.

Krok 2. Zawarcie umowy z inwestorem

Dopłat można udzielić, jeżeli w związku z inwestycją mieszkaniową zostanie zawarta umowa między inwestorem realizującym tę inwestycję a gminą właściwą miejscowo dla tej inwestycji. Taka umowa powinna określać m.in.:

- strukturę i wykończenie mieszkań, dostępność mieszkań i budynku dla osób niepełnosprawnych oraz sposób zagospodarowania powierzchni wspólnych w budynku,

- warunki, których spełnienie będzie uznawane za potwierdzenie posiadania przez najemcę zdolności czynszowej (przez określenie minimalnej wysokości: miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego lub obowiązkowej kaucji zabezpieczającej umowę najmu),

- planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkań przez określenie roku i kwartału, jeżeli nabór nie został przeprowadzony przed zawarciem umowy,

- planowany termin pierwszego zasiedlenia mieszkań przez określenie roku i kwartału,

- dodatkowe warunki, na podstawie których będzie odbywać się nabór wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkań określone w uchwale rady gminy.

Krok 3. Nabór wniosków

Gmina, która zawarła umowę z inwestorem, przeprowadza nabór wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkań. Wnioski powinny podlegać ocenie punktowej, zgodnie z kryteriami pierwszeństwa. Po przeprowadzeniu oceny punktowej wniosków, gmina sporządza listę wniosków uszeregowanych w kolejności od największej do najmniejszej liczby uzyskanych punktów, obejmującą imiona i nazwiska najemców.

Krok 4. Zawarcie umowy z BGK

Środki przeznaczone na dopłaty będą wypłacane ze środków Funduszu Dopłat, obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Gmina właściwa miejscowo dla inwestycji mieszkaniowej powinna wystąpić do tego banku z wnioskiem o zawarcie umowy w sprawie stosowania dopłat, w celu zabezpieczenia środków na dopłaty. We wniosku trzeba będzie wskazać wstępne kwoty zapotrzebowania na środki zabezpieczające stosowanie dopłat, określone dla każdego roku. Bank będzie rozpatrywać wnioski w kolejności wpływu.

Przykład:

Załóżmy, że wniosek złożony przez gminę do Banku Gospodarstwa Krajowego o zawarcie umowy w sprawie stosowania dopłat nie będzie odpowiadać wymogom określonym w u.p.n. (por. art. 12 ust. 2 i art. 31 ust. 4 u.p.n.). W takim przypadku bank wezwie gminę do uzupełnienia lub korekty wniosku, wskazując zakres uzupełnienia lub korekty i termin na ich dokonanie, nie dłuższy niż 21 dni od dnia doręczenia wezwania gminie. W razie niedokonania uzupełnienia lub korekty wniosku w tym terminie, bank poinformuje gminę o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia.

Po złożeniu przez gminę wniosku, gmina i bank zawrą umowę w sprawie stosowania dopłat. Warunkiem zawarcia umowy będzie stwierdzenie przez bank, że wstępne kwoty zapotrzebowania na środki zabezpieczające stosowanie dopłat określone we wniosku, w każdym roku stosowania dopłat nie będą przekraczać limitów ustalonych w art. 30 u.p.n.

Bank będzie wypłacać dopłaty ze środków Funduszu Dopłat na wniosek gminy, która zawarła z nim umowę. Wniosek o wypłatę dopłat trzeba będzie składać co miesiąc, nie później niż w terminie 10 dni kalendarzowych przed upływem miesiąca poprzedzającego miesiąc, którego dotyczy wniosek. Bank wypłaci gminie łączną kwotę środków przeznaczonych na dopłaty, wynikającą z wniosku o wypłatę dopłat, w terminie do 10. dnia miesiąca, którego dotyczy wniosek, a gmina wpłaci dopłaty, w imieniu najemców, na rachunek inwestora w terminie 3 dni roboczych od dnia otrzymania tych środków.

Krok 5. Przekazanie inwestorowi listy najemców

Gmina, która zawarła umowę z inwestorem, przekaże inwestorowi listę najemców wraz z wnioskami o zawarcie umowy najmu. Inwestor zawrze umowy najmu z najemcami posiadającymi zdolność czynszową, według kolejności wynikającej z listy najemców, po zawarciu przez gminę umowy w sprawie stosowania dopłat.

Przykład:

Załóżmy, że gmina zechce przekazać niektóre czynności, o których mowa w u.p.n., spółce gminnej. Jest to dopuszczalne. Gmina może powierzyć spółce gminnej czynności, o których mowa w art. 7 (dot. zawarcia umowy z inwestorem), art. 11 (dot. przeprowadzenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkań) i art. 13 ust. 1 u.p.n. (dot. przekazania inwestorowi listy najemców z wnioskami o zawarcie umowy najmu). Jednak w przypadku inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez spółkę gminną wskazanych wyżej czynności dokonuje gmina.

podstawa prawna: ustawa z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. (DzU z 2018 r. poz. 1540)

Ograniczenia w naborze wniosków

W przepisach przejściowych (por. obowiązujący od 25 sierpnia art. 31 u.p.n.) zastrzeżono, że dopłaty mogą zostać udzielone, jeżeli pierwsze zasiedlenie mieszkania przez najemcę miało miejsce nie wcześniej niż 12 miesięcy przed wejściem w życie u.p.n. (1 stycznia 2019 r.). W przypadku gdy pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed wejściem w życie u.p.n., dopłaty mogą być udzielone, jeżeli nabór wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkania został przeprowadzony na podstawie warunków określonych przez gminę bądź spółkę gminną, czyli spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółkę akcyjną, w której gmina lub gminy dysponują ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu. Wskazanego wyżej ograniczenia dotyczącego naboru wniosków nie stosuje się do pierwszego zasiedlenia mieszkania utworzonego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o którym mowa w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Z Życia Samorządów Czynsze, Opłaty Gospodarka odpadami

Pozostało 95% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj